土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)

1、1土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)（系列一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)（系列一）20140326點(diǎn)藍(lán)字加我哦周月萍律師在一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府機(jī)構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)；如果政府直接操作，則不利于市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定及目前土地開(kāi)發(fā)情況，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要有政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)化運(yùn)作型以及政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化三種運(yùn)作模式。（一）政府主導(dǎo)型運(yùn)作模式（一）政府主導(dǎo)型運(yùn)作模式——以重慶為例以重慶為例政府

2、主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)模式是指由土地儲(chǔ)備中心完全負(fù)責(zé)或由政府指定特定的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)是八個(gè)大型的國(guó)有建設(shè)性投資集團(tuán)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密聯(lián)系在一起，八大投資集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，將納入儲(chǔ)備范圍的土地委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，“生地”變“熟地”后，通過(guò)“招拍掛”流程進(jìn)行出讓。圖1政府主導(dǎo)型土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖3的通知

3、》的要求，“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下設(shè)或掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，收購(gòu)?fù)恋劐噙x價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公正的選擇方式，土地前期開(kāi)發(fā)必須按規(guī)定通過(guò)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。各地國(guó)土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位，不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)?！币虼耍烧耆M(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的模式未來(lái)仍需進(jìn)一步規(guī)范。（二）市場(chǎng)化運(yùn)作（企業(yè)主導(dǎo)型）模式（二）市場(chǎng)化運(yùn)作（企業(yè)主導(dǎo)型）模式——以海南、北京為例以海南、北京為例市場(chǎng)運(yùn)作模式，即政府通過(guò)

4、招投標(biāo)的方式從多家具備資質(zhì)的企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，由該主體根據(jù)政府的要求或雙方簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議的約定，對(duì)目標(biāo)土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、收儲(chǔ)、拆遷、補(bǔ)償、安置，以及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，從而使區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。海南一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的模式屬于典型的市場(chǎng)化運(yùn)作。海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開(kāi)發(fā)商掌控。根據(jù)2006年7月19日海南省