香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與啟示

1、1香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與啟示香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與啟示2002年11月5日至12日，由中國(guó)建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊(duì)，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資源部人員共30人在香港進(jìn)行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過(guò)了解香港住房按揭市場(chǎng)情況及按揭業(yè)務(wù)運(yùn)作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，引進(jìn)香港銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運(yùn)作方式、操

2、作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān)制度體系，以不斷規(guī)范中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運(yùn)作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市場(chǎng)營(yíng)銷能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。一、香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展與特點(diǎn)一、香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展與特點(diǎn)11香港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀香港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加借款人大量增加自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價(jià)格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。由于香港居民采取購(gòu)房形式的置業(yè)與投資意識(shí)非常強(qiáng)，購(gòu)房支出在香港居民的消費(fèi)和投資支出中占有相當(dāng)高的比例，因此，這次香港房?jī)r(jià)下跌持續(xù)時(shí)間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了很大的不利影響?！柏?fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問(wèn)題就是一個(gè)典型的例證。住房按揭是香港居民購(gòu)買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過(guò)房?jī)r(jià)的7成，但是由于房?jī)r(jià)的大幅暴跌，許多按揭借款人所購(gòu)房屋的市價(jià)目

4、前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。根據(jù)香港金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認(rèn)可機(jī)構(gòu)提供的資料)：截至2002年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未償總額的比例達(dá)22％；按揭成數(shù)已達(dá)128％(如以原按揭成數(shù)為七成計(jì)算，再假設(shè)近幾年已還一成本金，則表明房?jī)r(jià)下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減076厘(以前高于最優(yōu)惠利率)。“負(fù)資產(chǎn)”人士和負(fù)資產(chǎn)按揭

5、貸款的大量存在，不僅影響了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述形勢(shì)，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房?jī)r(jià)下跌等一系列措施，香港金融管理局也放寬了利率限制(由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率25％”)，并鼓勵(lì)新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140％超按、MtgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防范風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取業(yè)務(wù)。發(fā)展商也以低于市價(jià)一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印

6、刷費(fèi)、律師費(fèi)和提供低價(jià)裝修、低價(jià)出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。3(1)住房一、二級(jí)市場(chǎng)均提供按揭業(yè)務(wù)。無(wú)論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。(2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。(3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。一按是指對(duì)除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對(duì)首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司；加按是指在客戶

7、償還一部分貸款后，以客戶所購(gòu)房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計(jì)劃中借款人無(wú)須申請(qǐng)就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。(4)靈活多變的還款方式。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進(jìn)式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每?jī)芍芄┛畹确绞?。還款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮動(dòng)利率方式。要指出的是，這些還款方式在實(shí)際操作中均

8、可實(shí)現(xiàn)，而不僅是理論上的設(shè)計(jì)。(5)多種多樣的按揭貸款計(jì)劃。為實(shí)現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標(biāo)，香港政府通過(guò)香港房屋委員會(huì)(房委)和房屋協(xié)會(huì)(房協(xié))提供了多種按揭貸款計(jì)劃，以提高低收入居民購(gòu)房和貸款能力，擴(kuò)大按揭業(yè)務(wù)的客戶范圍。包括：“居者有其屋”按揭貸款計(jì)劃；“自置居所免息貸款計(jì)劃”；“自置公屋”貸款計(jì)劃；“首次置業(yè)”貸款計(jì)劃。這些計(jì)劃的主要特點(diǎn)包括：對(duì)所購(gòu)房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過(guò)地價(jià)優(yōu)惠

9、等方式由私人機(jī)構(gòu)開發(fā))的其他低價(jià)房屋；對(duì)購(gòu)房申請(qǐng)人及其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實(shí)行一些優(yōu)惠和補(bǔ)助措施，如：頭幾年免還款，實(shí)行特別優(yōu)惠利率，延長(zhǎng)貸款期限，提高貸款成數(shù)(最高可達(dá)9成或9成半，甚至免首付)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)人每月發(fā)放按揭還款補(bǔ)助金等；由房委和房協(xié)提供補(bǔ)助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔(dān)保(或一定時(shí)間內(nèi)代還本息)、邀請(qǐng)銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對(duì)按揭所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)售實(shí)行限制，或一定時(shí)間內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將

10、有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。2、快速的市場(chǎng)反應(yīng)，極強(qiáng)的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識(shí)和能力、快速的市場(chǎng)反應(yīng)，極強(qiáng)的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識(shí)和能力針對(duì)香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負(fù)資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟(jì)境況，監(jiān)管部門迅速推出有關(guān)政策指引，各家銀行及時(shí)對(duì)符合條件的“負(fù)資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客戶還款負(fù)擔(dān)。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達(dá)房屋價(jià)值140％的按揭貸款額度，增加對(duì)借款人的貸款；