中國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展模式研究——以新加坡房地產(chǎn)投資信托市場發(fā)展歷程為例.pdf

1、當(dāng)前開發(fā)資金的供給格局和房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率，使開發(fā)商必須選擇以承擔(dān)更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用的方式或者采取直接利潤回報(bào)的方式與最具資金優(yōu)勢的信托公司及其他金融機(jī)構(gòu)和直接投資人共享投資回報(bào)。這是當(dāng)前廣大開發(fā)商必須要徹底轉(zhuǎn)變的一個理念和客觀面對的一個現(xiàn)實(shí)。由中國銀監(jiān)會制定的《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》(討論稿)和《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)分別于2004年9月和2005年9月公布和下發(fā)，一些信托公司也在

2、積極嘗試基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，通過對現(xiàn)行房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的不斷完善和創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)投資基金基本要素為核心；以基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)原理為基礎(chǔ)；以基金管理和運(yùn)行模式為特征的，具有中國特色的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品初露端倪，并將逐漸成為今后中國信托市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。同時(shí)，房地產(chǎn)和資本市場結(jié)合、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道單調(diào)和更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的生成等一系列房地產(chǎn)金融市場的深度改革隨即拉開帷幕。 而從成熟市場的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。

3、第一階段及第二階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主。在這一階段，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實(shí)力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也在增加，發(fā)展受到很大的制約。而第三階段則是房地產(chǎn)證券化為核心的階段。證券化的結(jié)果使房地產(chǎn)變成了全民投資的產(chǎn)業(yè)，大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。 而就當(dāng)前中國的實(shí)際情況來看，目前還處于發(fā)展的第一階段。全國房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平

4、在50﹪左右，并且部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過80﹪。中國這種房地產(chǎn)融資體系的缺陷集中表現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)收益機(jī)制的不匹配。在中國現(xiàn)行融資體制下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部流程幾乎都離不開銀行信貸的支持，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購方的消費(fèi)信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。這樣的一個融資體系勢必會影響到中國房地產(chǎn)業(yè)的資金循環(huán)。目前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于從第一階段向第二階段的過渡時(shí)期，可以預(yù)見的是，房

5、地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金數(shù)量從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國目前的水平是完全可能的。其實(shí)中國目前的這種狀況與當(dāng)年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在瓶頸，特別是向銀行貸款方面有各種各樣的限制，另一方面投資者有參與分享房地產(chǎn)業(yè)高成長的強(qiáng)烈沖動，但普通投資者只能通過房產(chǎn)和信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分

6、享房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的超額利潤，因?yàn)闆]有集合投資的合法渠道。因此，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金可以說是絕佳時(shí)期。而積極推動房地產(chǎn)金融市場改革，對降低銀行風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、拓寬融資和投資渠道、降低開發(fā)的資金成本等等都有著眾多的有益之處。 與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，幾乎無法為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提

7、供必要的金融支持，僅有幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的證券市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀之中，房貸證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。因此，中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏市場信用的一級市場；而二級市場尚不存在，中國的房地產(chǎn)金融市場是不完備的，存在著諸如法制不完備、資金效率差、持有型優(yōu)良物業(yè)難以為濟(jì)、發(fā)展商國際化速度低下等直接和間接的問題。這也為中國房地產(chǎn)金融體系改革孕育了大量的發(fā)展機(jī)遇

8、。 本文從理論研究和實(shí)際操作的可行性兩個角度出發(fā)，研究力圖以科學(xué)的理論和方法為依據(jù)，廣泛結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，以國際化的視角，從中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀與特點(diǎn)、影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內(nèi)因和外因、改良中國房地產(chǎn)投資信托存活條件的手段、中國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展模式的參考及近幾年可能發(fā)展的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品等五個方面全方位地論證了中國房地產(chǎn)和資本市場結(jié)合的歷史必然和客觀規(guī)律，研究成果對分析中國未來房地產(chǎn)金融市場發(fā)展模式、推動房地產(chǎn)金融制度

9、改革和創(chuàng)新、加快房地產(chǎn)業(yè)的國際化發(fā)展和降低房地產(chǎn)業(yè)的總體風(fēng)險(xiǎn)提供了實(shí)際有效的可操作的建議和思路。 研究的主要成果和意義為： (1)從房地產(chǎn)金融市場的含義和分類出發(fā)，深入淺出地分析了中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀； (2)結(jié)合中國實(shí)際，系統(tǒng)分析了影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內(nèi)因和外因； (3)提出了改良中國房地產(chǎn)投資信托存活條件的手段、中國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展模式的參考及近幾年可能發(fā)展的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品；