房地產(chǎn)投資信托基金與資本市場發(fā)展研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金與資本市場發(fā)展研究AResearehonCaPitalMarketDeveloPmentandReaIEstateInvestmentTrust學(xué)位申請人:年級:學(xué)科專業(yè):研究方向:指導(dǎo)教師:定稿時間:2007級2009年12月4日房地產(chǎn)投資信托基金與資本市場發(fā)展研究一個必要準(zhǔn)備階段，將發(fā)起人所擁有的不動產(chǎn)進(jìn)行重新整合，實現(xiàn)擬發(fā)售資產(chǎn)同發(fā)起人自己的資產(chǎn)的相互隔離，使REITs‘的收益獨立于發(fā)起人自有資產(chǎn)的經(jīng)營狀況，為基

2、金的設(shè)立奠定基礎(chǔ)。上市準(zhǔn)備階段就是按照相關(guān)法律的要求來組織KE工Ts的結(jié)構(gòu)。對雙ITs的受托人、管理人等做出嚴(yán)格的要求以保證KEITs中各利益相關(guān)方的制衡，從而有效實現(xiàn)了風(fēng)險防范。規(guī)范的結(jié)構(gòu)要求，是保證REITs發(fā)展的一個重要要求。REITs的上市準(zhǔn)備階段通常包括三個環(huán)節(jié):選定合格的受托人、設(shè)立基金管理人、訂立信托契約設(shè)立REITs。上市發(fā)售是將REITs的基金單位在證券市場公開掛牌交易?；饐挝坏陌l(fā)售過程同新股發(fā)行方式大體一樣，持有人

3、在證券市場上購得的基金單位可以在證券市場上自由轉(zhuǎn)讓。在發(fā)售過程中，發(fā)起人可以根據(jù)自身需要認(rèn)購一部分基金單位以保持在持有人大會上的發(fā)言權(quán)，同時通過對REITs收益分配的安排，提高REITs發(fā)行時對投資者的吸引力和權(quán)益的保護(hù)。本文第四部分對REITs的組織形式進(jìn)行了討論。對公司型和契約型的RE工Ts分別從法律依據(jù)、法人資格、投資者地位、融資渠道和經(jīng)營依據(jù)進(jìn)行了分析比較。針對不同的組織形式對投資者具有不同的風(fēng)險承受要求的特點，提出基于我國目前

4、的法律環(huán)境和運作經(jīng)驗，契約型REITs比較符合我國國情。這方面的法規(guī)也比較完善，很多的實踐經(jīng)驗可以借鑒。在REITs的管理模式上，可分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式:在內(nèi)部管理模式中，負(fù)責(zé)REI飛基金管理的主體為REI飛的內(nèi)設(shè)部門，發(fā)起人對REI飛的經(jīng)營管理的影響力發(fā)揮到最大。內(nèi)部管理模式對發(fā)起人的益處更大，祖金收入、物業(yè)管理費等成為穩(wěn)定的收入來源，同時內(nèi)部管理模式更有利于得RE工TS在管理費收取、運營戰(zhàn)略制定等方面采取靈活的方式，美國采

5、用內(nèi)幾部管理模式來設(shè)立REITS外部管理是指基金公司不自設(shè)REI飛管理機(jī)構(gòu)，而是委托專業(yè)性基金管理公司或具有管理機(jī)構(gòu)的其他基金進(jìn)行管理。在外部管理模式中，基金管理公司往往是基金第一發(fā)起人或主要發(fā)起人。管理公司在對某個行業(yè)的長期管理中積累了相當(dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗，委托專業(yè)性管理公司管理REITS資產(chǎn)，更符合經(jīng)濟(jì)合理原則。而且外部管理模式引入外部更為專業(yè)和獨立的服務(wù)管理，可以使其更容易獲得監(jiān)管部門的發(fā)行許可，并得到廣大投資者的認(rèn)可，使其在發(fā)行和二級