房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展研究.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從不同的角度觀察，房地產(chǎn)投資信托基金可以劃分成不同的類型：按照資金募集方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為私募式和公募式；按照組織形式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為公司型和契約型；按照贖回方式不同，可以將房地產(chǎn)投資信托基金分為封閉式和開(kāi)放式；而按照資金的運(yùn)用方式不同，又可以

2、將房地產(chǎn)投資信托基金分為權(quán)益型，抵押型和混合型。 房地產(chǎn)投資信托基金作為一種聯(lián)系社會(huì)資本和房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)投資工具，在海外經(jīng)過(guò)近50年的發(fā)展，已經(jīng)顯示出了巨大的制度優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。引進(jìn)和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，對(duì)引導(dǎo)我國(guó)社會(huì)資本有效地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展層次、完善金融市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都具有重要的作用和深遠(yuǎn)的意義。 目前，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨著諸如模式的選擇、相應(yīng)法律以及配套的市

3、場(chǎng)體系建設(shè)等一系列問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題需要理論界和實(shí)務(wù)界運(yùn)用科學(xué)的態(tài)度、方法和理論體系系統(tǒng)地對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r和我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀加以研究和分析，爭(zhēng)取在實(shí)踐探索中逐漸尋求和建立一條符合中國(guó)國(guó)情、適合中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的新道路。只有這樣，我們才能夠發(fā)現(xiàn)到底選擇什么類型的房地產(chǎn)投資信托基金更能有利于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的良性發(fā)展。 本文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展研究主要是從以下三個(gè)方面著手

4、： 一、房地產(chǎn)投資信托基金在全球的發(fā)展介紹以及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒 本文闡述了房地產(chǎn)投資信托基金在美國(guó)的起源以及在全球的發(fā)展，不僅展示了權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金和抵押型房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展沉浮，還揭示了政府的宏觀政策、國(guó)家的法律、法規(guī)以及稅收優(yōu)惠政策在各國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程中起到的巨大作用。并且用詳盡的數(shù)據(jù)、圖表分析表明并總結(jié)了房地產(chǎn)投資信托基金具有投資回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)低、流動(dòng)性高等優(yōu)秀品質(zhì)以及享有稅收優(yōu)惠的顯著特征

5、，明確了房地產(chǎn)投資信托基金作為一種橫跨房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的創(chuàng)新型金融工具的優(yōu)勢(shì)所在，并為我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金概括出了借鑒經(jīng)驗(yàn)： 其一、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展需要政府提供的法律保障和政策支持； 其二、房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展依托于一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)； 其三、機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與將有利于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。 二、房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的曲折發(fā)展道路 本文分別分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以

6、銀行貸款為主的間接融資和以股票融資為主的直接融資狀況，揭露了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行貸款的融資特點(diǎn)。這種高度依賴銀行貸款的融資方式既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又不利于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分散，所以，銀行貸款占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀就為我國(guó)引進(jìn)并推出房地產(chǎn)投資信托基金提供了必要性依據(jù)。2003年6月13日，中國(guó)人民銀行頒布了著名的“121號(hào)文件”，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該文件在提升了銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的門(mén)檻的同時(shí)，為房

7、地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展開(kāi)了一扇窗—房地產(chǎn)信托產(chǎn)品于2005年出現(xiàn)了“井噴”。但是，銀監(jiān)會(huì)隨后推出的“212號(hào)文件”、“54號(hào)文”以及“256號(hào)文件”卻又是對(duì)房地產(chǎn)信托的嚴(yán)格調(diào)控。所以，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金曖昧不明的態(tài)度使我國(guó)遲遲沒(méi)有推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。2007年3月，修訂的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》開(kāi)始正式施行，這也表明了國(guó)家對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托的重視和支持。為了更能清晰生動(dòng)

8、的展現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)展階段，本文引入了“聯(lián)信·寶利”1期和大萬(wàn)商廈物業(yè)收購(gòu)集合資金信托計(jì)劃兩個(gè)案例，展示了我國(guó)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品特點(diǎn)，也指出了準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金與國(guó)外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金的差距。 三、房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展模式的選擇探討 本文針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)的現(xiàn)狀，從法律政策、運(yùn)行機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制三個(gè)方面進(jìn)行探索研究，以期為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作奠定良好的內(nèi)部機(jī)制和外部環(huán)境。

9、本文建議我國(guó)應(yīng)該盡快推出《投資基金法》或者《房地產(chǎn)投資信托基金》的專項(xiàng)立法，并配以稅收優(yōu)惠政策，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的制度基礎(chǔ)；我國(guó)在房地產(chǎn)投資信托基金的起步階段，應(yīng)該重點(diǎn)發(fā)展公募式、契約型、封閉式、特別是權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金，只有這樣，才能夠同時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)進(jìn)行很好的調(diào)節(jié)；我國(guó)也應(yīng)該建立并完善房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管機(jī)制，形成一個(gè)以《房地產(chǎn)投資信托基金》為核心，以國(guó)家監(jiān)管、房地產(chǎn)投資信托同業(yè)監(jiān)管、基金內(nèi)部

10、監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管的多層次、多方面共同監(jiān)督的房地產(chǎn)投資信托基金監(jiān)管體系。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處與貢獻(xiàn)基本體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一、本文在房地產(chǎn)投資信托基金的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒部分中，采用了大量的、最新的、最全的相關(guān)圖表和數(shù)據(jù)支撐著房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢(shì)特征這一論據(jù)，讓數(shù)據(jù)說(shuō)話，讓事實(shí)說(shuō)話，使這一論據(jù)更真實(shí)、更充分、更有說(shuō)服力，為我國(guó)應(yīng)該推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金的分論點(diǎn)奠定了理論與實(shí)踐基礎(chǔ)。 二、本文在房地產(chǎn)投資信

11、托基金在我國(guó)的曲折發(fā)展道路部分中，非常重視中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的調(diào)控效果與后果，高度概括和總結(jié)了“121號(hào)文件”、“212號(hào)文件”、“54號(hào)文”、“256號(hào)文件”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影響以及房地產(chǎn)信托市場(chǎng)隨著這一系列文件的頒布后的發(fā)展走勢(shì)。此外，本文還評(píng)述了新的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》。這些規(guī)章制度的論述，清晰的梳理了我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的宏觀制度環(huán)境，為我國(guó)應(yīng)該建立怎樣的房地產(chǎn)

12、投資信托基金的問(wèn)題做出了解答。 三、本文在房地產(chǎn)投資信托基金的模式選擇探討部分中，論述我國(guó)在現(xiàn)階段應(yīng)該選擇權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金時(shí)率先提出了自己的觀點(diǎn)。即發(fā)展權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金有利于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，順應(yīng)我國(guó)連續(xù)降息的從緊政策、以及緩解房屋高空置率和房屋的高住房需求率并存的供需壓力。顯然，抵押型房地產(chǎn)投資信托基金是不能解決好上述問(wèn)題的。為了很好的論證這一論點(diǎn)，本文從美國(guó)的權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金和抵押型房地產(chǎn)信托