美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化及其啟示

1、近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在投融資渠道十分有限的情況下卻面臨新的問題。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金和預售款依賴程度過高，迫切需要引入新的投融資方式以緩解風險，解決資金不足的難題。另一方面，個人住房貸款余額不斷增長，也使商業(yè)銀行巨大的信貸風險。這就迫切需要借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，探索房地產(chǎn)投融資新渠道，以保持我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。入世后隨著國外一些先進的房地產(chǎn)經(jīng)營理念的傳入，一種新型的房地產(chǎn)金融工具——房地產(chǎn)抵押貸款證券化已

2、逐步受到國內(nèi)金融界和房地產(chǎn)行業(yè)的密切關注。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化不僅領世界各國風氣之先，更重要的是，其運作模式漸趨規(guī)范，值得研究。筆者粗略談談對美國發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的幾點認識。1、美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程、美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程房地產(chǎn)抵押貸款證券化（rems）即抵押債權證券化，就是將房地產(chǎn)抵押貸款債權轉化為房地產(chǎn)抵押證券的過程，具體而言，首先，金融機構將其持有的若干房地產(chǎn)抵押貸款依其期限、利率、還款方式進

3、行匯集重組，形成一系列房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)組合，再將該組合出售給從事抵押貸款證券化業(yè)務的特殊目的機構，然后，又經(jīng)過政府機構或私人機構的擔保和信用加強，由信用評級機構評級，最后由證券承銷商將信用級別較高的抵押貸款支持證券出售給投資者的一種證券化模式。由此而形成的資金流通市場稱抵押貸款二級市場。美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展可以分為3個階段：第1階段為萌芽階段，主要是在20世紀50年代中期以前。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量的儲蓄

4、機構。當時美聯(lián)邦政府為了推動抵押二級市場的發(fā)展，成立2個保險和擔保機構，即聯(lián)邦住宅管理局（fha）和聯(lián)邦退伍軍人管理局（va），由它們一起承擔住宅抵押貸款的保險和擔保，促進了住宅抵押貸款的標準化。同時，權威機構的參與、擔保，降低了違約風險，也為二級市場的運行提供了條件。1938年聯(lián)邦政府又成立聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（fnma），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔保的住宅抵押二級市場。第2階段為發(fā)展階段，指19541968年期間，1954年美國國會通過一項法案

5、，授權聯(lián)邦國民抵押協(xié)會從事3個方面的活動，一是加強fha和va擔保或保險的抵押債券在二級市場上的操作。二是從事特殊支付項目的管理。三是管理發(fā)放的抵押貸款，必要時可發(fā)行抵押債券籌措資金。第3階段為成熟階段，以1968年美國國會通過《住宅和城市發(fā)展法》為標志，它使抵押二級市場法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦國民抵押協(xié)會分為政府國民抵押協(xié)會（gnma）和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會。政府國民抵押協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，其職能主要是為fha和va保

6、險的抵押貸款全權有價證券提供及時還本付息的擔保業(yè)務。1970年美國國會通過《緊急住宅融資法》批準成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（fhlmc），授權該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機構擔保的住宅抵押債權，極大地促進了傳統(tǒng)二級市場的發(fā)展。此后經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，政府代理機構，提供政府完全信用擔保，在經(jīng)這兩次擔保后，證券信用大為加強，使得住宅抵押證券大多被標準普爾公司和穆迪公司評為aaa級資信，因而，此類證券的市場流動性極高。同時，政府代理

7、保險公司的成功，也鼓勵了私人公司的發(fā)展。3、對推進我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議、對推進我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議筆者認為，大力推進我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化，除了廣泛吸收發(fā)達國家的先進經(jīng)驗之外，還應結合我國的國情，重點從以下幾個方面入手。（1）建立健全住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。一方面，可以通過發(fā)布、增設新的條例來彌補政策法規(guī)設計上的缺陷，如《住宅金融法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《房地產(chǎn)抵押評估條例》、《商品房價格管理條例》和《抵押

8、房地產(chǎn)處置條例》等，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場運作。另一方面，對業(yè)已頒行的法規(guī)應及時修訂并加以完善?？傊?，對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題、注意事項、債券在證券市場的交易等情況和現(xiàn)有的證券監(jiān)管體制作進一步修改和完善，加強相關法律和制度的規(guī)定，更多地采用市場經(jīng)濟的手段和法律手段對未來的房地產(chǎn)證券市場進行監(jiān)管，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)。（2）應建立獨立的政府性住宅金融機構。從美國的實踐來看，政府信用擔保是保障房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利進行的重要因

9、素。我國要發(fā)展房地產(chǎn)證券化市場，自然也需要政府的大力扶持。成立政府信用的擔保公司進行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，有利于促進中小貸款機構的發(fā)展，加快發(fā)展住房抵押一級市場，更好地支持居民購房置業(yè)。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關部門。為了支持房地產(chǎn)抵押貸款證券化的啟動，可由政府牽頭、開發(fā)商、銀行、證券、擔保、保險等部門共同發(fā)起成立政府性住房抵押貸款公司，待條件成熟轉變?yōu)樯鲜泄煞莨荆部蓪⒆》抠Y金管理中

10、心作為抵押貸款機構的下屬單位，并允許抵押貸款機構吸收住房公積金存款和住房儲蓄存款，使部分住房公積金進入住房抵押貸款市場，或為抵押貸款提供擔保。必要時成立政府性住房抵押貸款保險金融機構，目前可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業(yè)務，建立符合法律規(guī)范的專門保險機構，提高住房抵押貸款的安全性。（3）從制度上培育房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場的投資者。抵押貸款市場必須有穩(wěn)定的機構投資者參與。一方面，應大力發(fā)展保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀