公務(wù)員錄用考試申論標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測試卷(8)

1、一、注意事項(xiàng)一、注意事項(xiàng)1.申論考試是對應(yīng)考者閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達(dá)能力的測試。2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。二、資料二、資料1.2007年3月29日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在“2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢報(bào)告會(huì)”上表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控將側(cè)重于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，增加有效供給，同時(shí)在保障低收入人群住房制度方面會(huì)有

2、進(jìn)展。在回顧去年房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，沈建忠指出，住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)的調(diào)整已經(jīng)有了一個(gè)好的開端，普通住宅投資的比重在上升，大戶型的問題也在緩慢好轉(zhuǎn)。但他同時(shí)表示，目前全國90平米以下住房僅占34％，結(jié)構(gòu)性問題依然嚴(yán)重。對于敏感的房價(jià)問題，沈建忠表示，調(diào)控后房價(jià)漲幅已經(jīng)是在比較低的區(qū)間，而且是平緩的區(qū)間。但是，房價(jià)漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固，特別是一些中心城市，房價(jià)上漲的壓力仍然較大。另外，還存在部分地區(qū)保障制度不到位、房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)行為突出，以及有

3、些實(shí)施細(xì)則執(zhí)行情況不好等問題。沈建忠表示，今年政府和社會(huì)對房地產(chǎn)調(diào)控仍將保持持續(xù)關(guān)注，過去調(diào)控效果不太明顯的一些方面，今年可能會(huì)有一些比較大的改觀，諸如住宅結(jié)構(gòu)、中小套型供應(yīng)，特別是面向自住的政策性、保障性住房供應(yīng)可能會(huì)有較大幅度的提高。他表示，目前中國房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期，在對房地產(chǎn)的調(diào)控方面仍然會(huì)從土地、財(cái)稅和金融政策三方面人手。他說：“今年在房地產(chǎn)稅收方面重點(diǎn)或?qū)⒓訌?qiáng)（對房地產(chǎn)調(diào)控的）支持力度，在這個(gè)基礎(chǔ)上，目前議論較多的持

4、有環(huán)節(jié)征稅等問題將得到推進(jìn)?！?.2007年4月2日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長宋春華建議，政策性商品房平均面積控制在70平方米；廉租房平均面積控制在50平方米左右。他還建議，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新，其所含有的保障性功能向廉租房轉(zhuǎn)移。宋春華提出，政策性商品房面積可根據(jù)地區(qū)、人口和住房類型的差異在61到80平方米之間波動(dòng)；普通商品房平均面積控制在90平方米，也可以在8l到100平方米之間波動(dòng)。宋春華認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房在供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件、住房

5、標(biāo)準(zhǔn)、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面還存在實(shí)際操作問題，有些政策不是很清楚。他建議，在公共財(cái)力有限的情況下，應(yīng)該優(yōu)先保證廉租房的供應(yīng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房不僅有保障性質(zhì)，也有改善性質(zhì)。同時(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房里的“保障”功能向廉租房靠攏，適當(dāng)擴(kuò)大廉租房的范圍：“改善”功能可以歸到中小戶型住房。3.過去幾年，各地建筑材料價(jià)格都出現(xiàn)了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價(jià)格上漲均超過了10％。根據(jù)房地產(chǎn)的一般預(yù)算經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，基礎(chǔ)建筑材

6、料就占整個(gè)建筑成本的70％左右。比如，某樓盤建筑成本為2500元／平方米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元平方米。而建材價(jià)格上漲了20％，除開建筑行業(yè)大批量采購的價(jià)格優(yōu)惠大約5％，建筑成本就可能增加12％，這個(gè)幅度如果反饋到房價(jià)中，變化是很大的。建材漲價(jià)、嚴(yán)重影響了各地房產(chǎn)開發(fā)速度，其中對于中小發(fā)展商來說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發(fā)商和建筑商之間的合約都是要求建筑商以一定價(jià)錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發(fā)

7、速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價(jià)格上漲引起建筑成本上升，勢必導(dǎo)致房價(jià)呈上升趨勢。4.2005年以來，中央出臺(tái)一系列平抑房價(jià)的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時(shí)間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，央行2005年3月16日宣布上調(diào)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。在全國35個(gè)大中城市中，福州市的房價(jià)位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價(jià)格為每平方米35

8、87元，同比增長11.64％，其中商品住宅銷售價(jià)格每平方米為3228元。福州市物價(jià)部門對當(dāng)?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進(jìn)行了成本核算，結(jié)果顯示，商品房的社會(huì)平均開發(fā)成本在每平方米2019元至2305元之間。為清晰反映一個(gè)樓盤的真實(shí)成本和利潤空間，以福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤（福州某花園），按照地價(jià)、建筑成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的利潤率達(dá)60.2％。現(xiàn)粗略列

9、出這個(gè)樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單”：福州某花園（2005年8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價(jià)每平方米3900元左右）（1）地價(jià)：每平方米683元；（2）土建和安裝成本：每平方米875元；（3）配套建設(shè)費(fèi)用：每平方米486元；（4）開發(fā)商的運(yùn)營成本：每平方米390元左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營成本有差異，但一般不會(huì)超過商品房銷售價(jià)格的10％）。綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683875486390=2434元。開發(fā)商利潤約為

10、：銷售均價(jià)3900元－總成本2434元=1466元。開發(fā)商的利潤率為60％左右。8.新華社2005年3月17日報(bào)道，最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產(chǎn)公司的老板向媒體反映：某些城市房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府“操盤”的結(jié)果，政府調(diào)控市場的“有形之手”充當(dāng)了推動(dòng)房價(jià)過快增長的角色。據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財(cái)政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價(jià)格越高，收益越多。有個(gè)城市為

11、了抬高出讓土地的價(jià)格，特意請他們這家公司來當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競價(jià)。這位老板十分擔(dān)心價(jià)格抬得太高了，砸在自己手里吃不消。“你只管往高里抬價(jià)就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導(dǎo)”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競起價(jià)來底氣十足，果然使地價(jià)迅速飚升，再創(chuàng)這個(gè)城市土地出讓價(jià)的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動(dòng)地價(jià)上漲的事例在不少城市都存在著。政府人為操控土地通過價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制及其市場表現(xiàn)，對

12、很多人的購房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為不少購房者的共識(shí)，一些手中有余錢而無投資渠道的人就把購置第二套、第三套乃至更多套房子作為一種投資，從而表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因?yàn)槿绱耍慨?dāng)有人警告某個(gè)城市存在房地產(chǎn)泡沫時(shí)，當(dāng)?shù)卣家M(jìn)行嚴(yán)厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府并不會(huì)自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財(cái)政收入，提升政績，所以與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖

13、動(dòng)。在這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義圈地，不顧一切搞房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時(shí)，地方政府希望房子價(jià)格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價(jià)格。9.在國家發(fā)出多道宏觀調(diào)控“金牌令”，地產(chǎn)市場“溫度”漸漸走低的情況下，溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在溫州當(dāng)?shù)匾患颐襟w的組織下，50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業(yè)團(tuán)”在上海、杭州兩地考察，3天成交房子8套。此前一月，另一路溫

14、州“炒房團(tuán)”在南京已取得不俗“業(yè)績”——8名溫州人斥資數(shù)千萬元拿下南京河西等地200套房子。此次，溫州“炒房團(tuán)”之所以逆勢而行，就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認(rèn)自己轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場存有泡沫，急于表示調(diào)控已到位；盡管有明文規(guī)定，禁止以媒體名義組織購房團(tuán)到各地炒房，但媒體“炒房團(tuán)”仍馬不停蹄，從東到西，直炒到“天涯海角”；為了業(yè)績考慮，一些銀行想方設(shè)法打“擦邊球”，置央行關(guān)于對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市和地區(qū)個(gè)人住房貸款最低首付款比例提