世聯(lián)-時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位(1萬(wàn)畝別墅)

1、時(shí)代地產(chǎn)佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,謹(jǐn)呈：佛岡時(shí)代地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,：[2006] GW-SZ-65,2,佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠(yuǎn)市，緊鄰廣州從化市,位置：佛岡縣屬清遠(yuǎn)市所轄的八縣之一，縣城面積約9.7平方公里，人口約10.4萬(wàn)人佛岡縣比鄰從化市京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個(gè)出入口距離佛岡縣距離廣州76公里，距離花都國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里屬于珠三角1小時(shí)都市圈范圍內(nèi),項(xiàng)目概況1,3,經(jīng)濟(jì)比較薄

2、弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：2005年全縣GDP約30億元本地基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機(jī)械制造為主。目前投資項(xiàng)目多在啟動(dòng)階段，比如澳門(mén)羊角山旅游度假區(qū)，恒大項(xiàng)目等旅游資源比較豐富：溫泉比較豐富， 但宣傳力度不大，名氣不大。其他旅游項(xiàng)目有羊角山漂流等黃花屬于佛岡縣比較有名的樹(shù)種，一年四季，花開(kāi)十月房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平：佛岡縣城內(nèi)較大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多。,佛岡縣基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)

3、濟(jì)實(shí)力較弱，旅游資源比較豐富，無(wú)污染,佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成,縣政府位于石角鎮(zhèn),項(xiàng)目概況2,4,項(xiàng)目位于京珠高速佛岡出口處，項(xiàng)目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地,地塊位置位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側(cè)。位于縣城老城區(qū)南側(cè)從廣州出發(fā)，不經(jīng)過(guò)任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達(dá)到本地塊地塊現(xiàn)狀：目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地地塊周邊存在兩個(gè)規(guī)模比較小的村莊地塊規(guī)劃：目前地塊規(guī)劃為城市

4、建設(shè)用地和森林公園,佛岡縣總體規(guī)劃,項(xiàng)目概況3,5,但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地,佛岡總體規(guī)劃情況：佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整整個(gè)縣城規(guī)劃面積擴(kuò)大現(xiàn)106國(guó)道調(diào)整為城市市政道路，原106國(guó)道分為環(huán)繞縣城的兩個(gè)方向與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口2008年上半年修通等本項(xiàng)目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)：本項(xiàng)目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮,,,,京

5、珠高速,,文明路口,縣城現(xiàn)狀,縣城規(guī)劃,106國(guó)道,規(guī)劃106國(guó)道,106國(guó)道,,,項(xiàng)目概況4,6,項(xiàng)目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多,地塊資源說(shuō)明：資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)含有多個(gè)面積不等的小水庫(kù)，面積最大的約100畝地塊被小路環(huán)繞地塊內(nèi)有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園,羊角山,果園,環(huán)繞地塊的道路,山間小水庫(kù),山間小平原,田 地,項(xiàng)目概況5,7,項(xiàng)目目前正處于取地階段，在征

6、土地約3000畝，但尚未取得土地使用權(quán),征地協(xié)議,與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時(shí)代：佛岡=9：1,出讓指標(biāo),佛岡縣每年出讓指標(biāo)為800畝/年，協(xié)議保證本項(xiàng)目每年600畝的額度,征地成本,取地費(fèi)用總約6萬(wàn)元/畝，征地補(bǔ)償每畝4萬(wàn)元,總體規(guī)劃,佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃,土地性質(zhì),項(xiàng)目用地需要轉(zhuǎn)性，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地,項(xiàng)目概況6,8,佛岡時(shí)代對(duì)項(xiàng)目研究的需求和

7、要求,,,,,1、實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局2、區(qū)別于郊區(qū)別墅盤(pán)，實(shí)現(xiàn)較高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期在10~15年4、項(xiàng)目首期啟動(dòng)資金基本無(wú)限制,1、在經(jīng)營(yíng)性土地指標(biāo)被嚴(yán)格控制的情況下，順利完成明年征得6000畝土地的計(jì)劃2、如何控制土地的問(wèn)題,1、說(shuō)服合作伙伴、股東和海外基金2、如何規(guī)避和降低政策對(duì)項(xiàng)目的影響,,9,根據(jù)項(xiàng)目的難點(diǎn)和需求，將本報(bào)告分為兩部分,我們要解決的問(wèn)題城市大盤(pán)發(fā)展研究“新城”模式研究發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,發(fā)

8、展戰(zhàn)略與整體定位,我們要解決的問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)分析案例借鑒策略建議,取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議,說(shuō)明：本項(xiàng)目的研究，是以符合當(dāng)前國(guó)家政策的前提下進(jìn)行的,10,2006.10.18,2006.11.30,佛岡項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,本項(xiàng)目顧問(wèn)工作分三階段完成，本報(bào)告是第一階段：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究,,工作內(nèi)容,佛岡項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,模塊1發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究,模塊2啟動(dòng)模式研究,,,,第一階段工作,項(xiàng)目屬性界定類(lèi)似國(guó)內(nèi)

9、外案例研究發(fā)展模式研究城市發(fā)展研究項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展模式選擇項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議,類(lèi)似案例啟動(dòng)模式研究分析項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)選擇項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品和配套建議,主要工作,最終成果,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目啟動(dòng)模式研究,,,佛岡項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo),11,在項(xiàng)目過(guò)程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀佛岡項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位、啟動(dòng)以及取地和控地策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究,實(shí)地

10、調(diào)研與踏勘,深度訪談,國(guó)內(nèi)外案例分析,專(zhuān)題研究,調(diào)研內(nèi)容：城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況自然人文資源分布與利用城市旅游景點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目地塊勘查……調(diào)研區(qū)域：佛岡石角鎮(zhèn)佛岡湯塘鎮(zhèn)廣州花都區(qū)廣州從化廣州廣園東板塊華南板塊南沙板塊……,政府官員：佛岡縣規(guī)劃局吳主任佛岡縣國(guó)土局宋局長(zhǎng)佛岡縣旅游局楊局長(zhǎng)……專(zhuān)業(yè)人士與消費(fèi)者：南航碧花園李經(jīng)理雅寶新城曠經(jīng)理東方夏灣拿陳總世聯(lián)廣州公司陳總世

11、聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理……,參考性案例：天津京津新城北京萬(wàn)年花城上海綠地21城北京孔雀城碧桂園假日半島祈福新村雅居樂(lè)鳳凰城金碧御水山莊東方夏灣拿萬(wàn)科東麗湖斯蒂文乃奇（英國(guó)）密爾頓凱恩斯 （英國(guó)）爾灣（美國(guó)）筑波科學(xué)城（日本）里斯頓新城（美國(guó)）哥倫比亞新城（美國(guó)）……,現(xiàn)狀研究：佛岡房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目本體條件分析廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州客戶市場(chǎng)城市規(guī)劃研究……針對(duì)性問(wèn)題研究：拿地、控地方面的研究

12、郊區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)模式的研究城市發(fā)展研究類(lèi)似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式研究新城發(fā)展模式的研究TOD專(zhuān)項(xiàng)研究……,12,第一部分,取地風(fēng)險(xiǎn)分析與策略建議,13,在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析之前，首先明確當(dāng)前國(guó)家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù),項(xiàng)目用地正式申請(qǐng),農(nóng)用地轉(zhuǎn)用補(bǔ)充耕地征地/供地方案,補(bǔ)償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù),建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū),簽訂國(guó)有土地有償使用合同,取得土地使用權(quán),開(kāi)發(fā)建設(shè),轉(zhuǎn)讓,選定用地范圍,土地利用總體

13、規(guī)劃編制審批規(guī)定,編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證提交用地申請(qǐng),選址意見(jiàn)書(shū),國(guó)土局,建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū),建設(shè)規(guī)劃環(huán)保,規(guī)劃局建設(shè)局國(guó)土局,建設(shè)局,補(bǔ)償完成,國(guó)土局,國(guó)土局,規(guī)劃,,用地單位執(zhí)行,,政府部門(mén)執(zhí)行,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地程序：,土地利用總體規(guī)劃城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用年度計(jì)劃,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)基本農(nóng)田耕地>35公頃其他>70公頃,14,時(shí)代目前輔助政府征收本項(xiàng)目用地，前期投入用于沖抵地價(jià),擬定土地征收方案,,審

14、查報(bào)批和公告,制定補(bǔ)償和安置方案,支付征地補(bǔ)償費(fèi),,,土地儲(chǔ)備中心,,,,政府征地,,時(shí)代支付征地資金,,,,政府出讓,招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌,,15,我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)環(huán)節(jié),,,規(guī)劃與土地控制,,用地指標(biāo),土地增值收益流轉(zhuǎn),,,,16,項(xiàng)目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃,,,,,城市總體規(guī)劃基本確定，但因?yàn)楸卷?xiàng)目需要對(duì)城市總規(guī)進(jìn)行修編項(xiàng)目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內(nèi),,土地性質(zhì)為

15、集體土地征地剛剛開(kāi)始,規(guī)劃與土地控制,17,……項(xiàng)目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時(shí)代無(wú)法取得用地指標(biāo),農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合以下條件,納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和項(xiàng)目立項(xiàng)的首要條件土地出讓指標(biāo)必須納入土地年度出讓計(jì)劃,18,納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風(fēng)險(xiǎn),地價(jià)評(píng)估,,集體會(huì)審,,擬定土地供應(yīng)方案,,報(bào)批和公告,,接受咨詢(xún)和報(bào)名,,,,,,招標(biāo),拍賣(mài),掛牌,,同一平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，存在后期土地控制的風(fēng)險(xiǎn),,,

16、,經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地出讓程序,《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》：第四條 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。,19,世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例,案例一：組織保證,項(xiàng)目位置：河北省╳╳縣　　　規(guī)模：３０平方公里概況：發(fā)展商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，賺取土地增值利潤(rùn)，控制部分土地用于二級(jí)開(kāi)發(fā)操作手法：與縣政府成立管理委員會(huì)，縣長(zhǎng)為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實(shí)權(quán)比如：資金、審批和招商

17、等歸副主任所有,案例二：公建換土地,項(xiàng)目位置：江西省南昌市　　　規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè)操作手法：公建成本沖抵地價(jià)或控制后期土地,案例三：設(shè)置障礙,項(xiàng)目位置：江蘇省╳╳市　　　規(guī)模：１平方公里概況：發(fā)展商代政府建設(shè)體育館操作手法：將土地和體育館打包出讓?zhuān)O(shè)置出讓障礙,20,建議1：參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會(huì),主任,,副主任,委員,佛岡縣縣長(zhǎng),,時(shí)

18、代,,佛 岡 縣國(guó)土局規(guī)劃局建設(shè)局土地儲(chǔ)備中心,,佛岡新城建設(shè)管理委員會(huì),,,,管理本項(xiàng)目用地的一切事宜,政府與時(shí)代捆綁，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā),屏蔽,21,建議2：在本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)符合本項(xiàng)目的部分公建，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,,,,政 府,開(kāi)發(fā)商,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展財(cái)政收益社會(huì)效益政治成就,經(jīng)濟(jì)回報(bào)品牌增值,,區(qū)域開(kāi)發(fā)土地增值土地控制,建設(shè)區(qū)域配套成本，沖抵后期土地地價(jià),成功的案例表明：開(kāi)發(fā)商可以在前期主動(dòng)承

19、擔(dān)城市配套設(shè)施建設(shè)，比如污水處理廠、學(xué)校、圖書(shū)館等，可以承擔(dān)部分城市功能并獲得政府信任，并換取后期土地的優(yōu)先使用權(quán)。,區(qū)域配套建設(shè)成本≤土地優(yōu)惠的價(jià)格,22,建議３：在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)公建，與后期土地捆綁出讓?zhuān)O(shè)置障礙,圖書(shū)館,污水處理廠,公建,捆綁,后期土地,23,與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項(xiàng)目每年600畝的土地出讓指標(biāo)，不能滿足項(xiàng)目要求,,,,土地出讓指標(biāo),,征用土地,獲取指標(biāo),轉(zhuǎn)為國(guó)有,取得土地,開(kāi)發(fā)建設(shè),物業(yè)銷(xiāo)售,,政策規(guī)定

20、，2007年征地指標(biāo)不能超過(guò)上年指標(biāo)，按今年指標(biāo)800畝作為2007年能獲得的征地指標(biāo)；以后按能獲得廣東省審批上限800畝的征地權(quán)限,,嚴(yán)格按照協(xié)議和國(guó)家政策取地，每年600畝，至2015年才取地5400畝，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃不符，取地周期長(zhǎng)，項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn),24,從去年以來(lái)政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性,,結(jié)構(gòu)性控制,,,加大對(duì)征地（土地利用源頭）的控制,25,隨著征地政策限制和要求越來(lái)越嚴(yán)，征地成本越

21、來(lái)越高，按照指標(biāo)取地項(xiàng)目成本與風(fēng)險(xiǎn)增加,位于╳ ╳市豫龍鎮(zhèn)、總投資40億元計(jì)劃占地5000畝的中原國(guó)際小商品城一期工程，曾被業(yè)界譽(yù)為中國(guó)最大的小商品城的項(xiàng)目，由浙商投資和經(jīng)營(yíng)。但是，據(jù)消息人士透露，目前，就連其開(kāi)工建設(shè)奠基儀式占用的120余畝土地，也尚未獲得相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)（網(wǎng)上消息）?！爸性∩唐烦巧婕暗交巨r(nóng)田的土地一點(diǎn)都沒(méi)有征”——╳ ╳市市國(guó)土局,╳ ╳市中原小商品城的用地困境,《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》,被

22、征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地。 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 2 006年11月20日《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》,,,26,在未取得足夠的土地使用權(quán)之前，加快征地進(jìn)度，則前期投入資金多

23、，風(fēng)險(xiǎn)大,,,征地,獲得指標(biāo),獲得土地,由于將集體土地征為國(guó)有土地，其土地價(jià)值會(huì)發(fā)生提升，根據(jù)所獲得的征地指標(biāo)，或根據(jù)預(yù)期所能獲得的土地指標(biāo)，判斷其市值，然后投入不大于該值的資金，進(jìn)行征地，這樣將能保障投入資金的安全性。,,征地成本為5萬(wàn)元/畝，由獲得的征地指標(biāo)和土地市值可推算出來(lái)，能夠保證投資安全的征地規(guī)模為4000畝。,預(yù)期能夠獲得1000畝征地指標(biāo)，估計(jì)其市值為20萬(wàn)╳1000畝=2億元。,,,,嚴(yán)格按指標(biāo)取得1000畝土地。,,

24、征地資金投入≤取得土地的市場(chǎng)價(jià)值,舉 例,,27,建議：盡早尋求省里指標(biāo)調(diào)配或與能取得土地指標(biāo)的公司聯(lián)合取地與開(kāi)發(fā),,,時(shí)代,╳ ╳公司,28,與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時(shí)代：佛岡縣政府=9：1,,,,土地增值收益流轉(zhuǎn),協(xié)議對(duì)土地出讓金分成不合法，不受法律保護(hù)以世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)與政府土地增值收益分成的成功案例,農(nóng)用地,,生地,,熟地,征地、拆遷,,基礎(chǔ)設(shè)施,,出讓,,,一級(jí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合法主體：政府授權(quán)

25、一級(jí)開(kāi)發(fā)公司或土地儲(chǔ)備中心所有費(fèi)用全部采取財(cái)政撥款,土地出讓金土地市場(chǎng)國(guó)家壟斷，土地出讓金納入國(guó)庫(kù)，收支兩條線,,,直接分成渠道不暢,29,世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例,案例一：簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元,項(xiàng)目位置：江西省南昌市　　　規(guī)模：１平方公里概況：與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，低價(jià)取地結(jié)果：待土地開(kāi)發(fā)時(shí)，區(qū)域升值，政府強(qiáng)硬簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元,案例二：政府協(xié)議取地１萬(wàn)畝，后僅取得３０００畝

26、,項(xiàng)目位置：山東省青島市　　　規(guī)模：１萬(wàn)畝概況：發(fā)展商與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證１萬(wàn)畝用地結(jié)果：發(fā)展商前期投入巨資進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)，待區(qū)域成熟，政府以防止國(guó)有資產(chǎn)流失為由，拍賣(mài)后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權(quán),30,在與政府分成土地收益之前，首先明確國(guó)家關(guān)于土地出讓金的政策,《土地出讓金收支管理辦法》,收支兩條線：資金收繳與支出使用分渠道運(yùn)作，其收支活動(dòng)處于財(cái)政部門(mén)直接，全面的監(jiān)督之下,土地出讓金全額上交國(guó)庫(kù),費(fèi)用按預(yù)算

27、核撥,國(guó)庫(kù)或財(cái)政專(zhuān)戶,土地出讓金,,,相關(guān)費(fèi)用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等,,,《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》：從二00七年一月一日起，地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù),《通知》對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。,31,建議1：在“收”線，設(shè)置公司保證９０％的土地增值收益,佛岡新城開(kāi)發(fā)有限公司,,股東A,,

28、股東B,,股東C,,大股東,時(shí)代控股90%,,,,股東D,,股東…,A、B、C、D等時(shí)代背景的股東所占的股份都不超過(guò)政府所占的股份，保證公司的國(guó)有控股性質(zhì)，但他們的股份之和超過(guò)政府股份。,關(guān)于股份公司中政府股份來(lái)源的設(shè)想,政府可能沒(méi)有資金入股，可以考慮讓政府通過(guò)土地入股。如，政府可以以舊城改造項(xiàng)目、新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地入股。,,,,,,董事長(zhǎng),,,,,,董事A,董事B,董事C,董事D,董事會(huì),,,總經(jīng)理,,時(shí)代地產(chǎn)擔(dān)任,,90% 流轉(zhuǎn)到時(shí)

29、代,10% 流轉(zhuǎn)到政府,政府控股10%,保證時(shí)代對(duì)佛岡新城開(kāi)發(fā)股份公司的控制權(quán)保證該公司的政府背景和進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利,32,建議2：在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益,與政府簽訂一系列的配套協(xié)議，比如協(xié)議規(guī)定公建或基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)利潤(rùn)等,國(guó)庫(kù)或財(cái)政專(zhuān)戶,土地出讓金,,,相關(guān)費(fèi)用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、招拍掛費(fèi)用、貸款利息等,,,33,第二部分,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,34,研究思路,,,定位之前的思考1.1 項(xiàng)目屬

30、性界定1.2 核心問(wèn)題聚焦,1、定位之前的 思考,2、發(fā)展方向研判,4、發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,3、發(fā)展模式研究,,5、分區(qū)與啟動(dòng),,,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位4.1 發(fā)展戰(zhàn)略4.2 整體定位4.3 形象定位,,分區(qū)與啟動(dòng)5.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則5.2資源利用與再造5.3項(xiàng)目分區(qū)5.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式5.5啟動(dòng)策略,,發(fā)展方向研判2.1 區(qū)域價(jià)值研究2.2 發(fā)展模式反思,,發(fā)展模式研究3.1 國(guó)外城市發(fā)展規(guī)律研究3.2

31、 案例分析與研究3.3 成功關(guān)鍵因素3.4 發(fā)展模式分析,,35,定位之前的思考,1.1 項(xiàng)目屬性界定1.2 核心問(wèn)題聚焦,,第一部分,36,廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，輻射范圍廣,廣州城市地位珠三角為中國(guó)三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心廣州輻射力珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具潛力2005年城市GDP5000多億大事件亞運(yùn)會(huì)，廣州在2010

32、年亞運(yùn)會(huì)之前，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入2000億一年兩屆的廣交會(huì)，中國(guó)第一展,37,廣州目前處于從單中心到多中心過(guò)渡的發(fā)展階段,中心城,單中心大都市區(qū),多中心大都市圈,大都市連綿帶,城市化發(fā)展過(guò)程,廣州所處階段,城市病開(kāi)始出現(xiàn)，城市存在郊區(qū)化趨勢(shì),38,項(xiàng)目所在地佛岡位于廣州1小時(shí)輻射圈范圍內(nèi)，與廣州通過(guò)京珠高速相連，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時(shí)半徑,1小時(shí)半徑,北部現(xiàn)狀珠三角的邊緣地區(qū)，經(jīng)濟(jì)比較落后具

33、有旅游資源特色優(yōu)勢(shì)目前，溫泉已經(jīng)形成板塊較多香港和廣州消費(fèi)者到湯塘溫泉度假區(qū)休閑度假北部發(fā)展趨勢(shì)廣州總體規(guī)劃，北部發(fā)展采取“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略北部為珠三角的森林水源涵養(yǎng)地，環(huán)境重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，限制污染型企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè),39,初步考慮案例萬(wàn)科城香港愉景灣鳳凰城孔雀城佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市萬(wàn)科東麗湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）

34、筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州） ……,項(xiàng)目依托大城市輻射的項(xiàng)目所在區(qū)域類(lèi)似的項(xiàng)目規(guī)模有借鑒意義的發(fā)展模式可參考的,重點(diǎn)參考案例：斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）,我們研究了與本項(xiàng)目具有類(lèi)似特征的多個(gè)案例……,40,根據(jù)國(guó)內(nèi)外成功的案例，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

35、屬性界定，確定項(xiàng)目的研究重心和研究范圍,項(xiàng)目屬性界定,依附城市處于向郊區(qū)化過(guò)渡的發(fā)展階段,通過(guò)快捷交通與城市相聯(lián)系,大規(guī)模區(qū)域運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,,48KM,,24KM,高速公路網(wǎng),哥倫比亞新城,密爾頓?凱恩斯,參考案例斯蒂文乃奇（英國(guó)，倫敦）密爾頓凱恩斯 （英國(guó)，倫敦）爾灣（美國(guó)，加州）筑波科學(xué)城（日本，筑波）里斯頓新城（美國(guó)，華盛頓）哥倫比亞新城（美國(guó)，馬里蘭州）奧潤(rùn)柯（美國(guó)，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）東京

36、臨海副中心新城（日本，東京）堪培拉（澳大利亞）佛羅里達(dá)州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市…….,項(xiàng)目位于大都市邊緣,41,定位之前的思考,1.1 項(xiàng)目屬性界定1.2 核心問(wèn)題聚焦,,第一部分,42,廣州大盤(pán)最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤(pán)開(kāi)發(fā)熱潮,第一部分：定位之前的思考,項(xiàng)目屬性界定,核心問(wèn)題聚焦,,,,43,廣州大盤(pán)目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目處于三大板塊之外,華南板塊：廣州雅居樂(lè)

37、廣地花園星河灣錦繡香江華南碧桂園南國(guó)奧園華南新城南沙濱海祈福新村廣園東：鳳凰城翡翠綠洲山前大道：假日半島南航碧花園金碧御水山莊雅寶新城從化：夏灣拿逸泉山莊,,,,Q1：如何確保本項(xiàng)目10～15年開(kāi)發(fā)周期的順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？,44,廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向,,汽車(chē)城：累計(jì)落戶汽車(chē)城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣 ，預(yù)計(jì)到

38、２０１０年將形成８０萬(wàn)輛的汽車(chē)產(chǎn)能 南沙：廣州港南沙港區(qū)一期工程4個(gè)5萬(wàn)噸級(jí)多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實(shí)現(xiàn)集裝箱吞吐量突破100萬(wàn)標(biāo)箱，地鐵：地鐵二、三號(hào)線首通段和大學(xué)城專(zhuān)線試驗(yàn)段開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，四號(hào)線、五號(hào)線建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施：南沙港快速路、新機(jī)場(chǎng)高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成居住板塊：形成了華南、廣園東、琶洲 、黃埔 、花都、科學(xué)城、南沙、大學(xué)城等居住板塊,,,,,,,45,廣州購(gòu)

39、房置業(yè)郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占38%,廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況廣州年消化量平均在1000萬(wàn)平方米2006年上半年消化506.16萬(wàn)平方米城市住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，2006年十區(qū)均價(jià)為6067元/平方米房地產(chǎn)總的局面為“價(jià)量齊升”,,,,2006年上半年各區(qū)消化量和均價(jià),,郊區(qū)占廣州市消化量的38%,,年消化量約1000萬(wàn)平方米價(jià)量齊升,資料來(lái)源：廣州市國(guó)土房管局,46,2006年土地計(jì)劃出讓850萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)郊土地

40、約占79%，達(dá)558萬(wàn)平方米，郊區(qū)用地增多,,,,,南沙,增城,從化,蘿崗,,,,,郊區(qū)住宅用地比重79%,21%,,79%,蘿崗,南沙,增城,從化,2006年土地出讓計(jì)劃850萬(wàn)平方米,其中住宅用地面積為707.6萬(wàn)平方米，占總出讓面積的83.2%,遠(yuǎn)郊地區(qū)住宅用地面積為558萬(wàn)平方米，占總住宅用地的79%,2006年土地出讓計(jì)劃,47,花都、從化正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目存量土地約2萬(wàn)畝，正在立項(xiàng)或計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目用地近2萬(wàn)畝,48,本項(xiàng)目相對(duì)于

41、廣州目前正在開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，特別是三大板塊實(shí)際距離和心理距離較遠(yuǎn),從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時(shí)半徑,1小時(shí)半徑,廣園東——廣州,番禺 — 廣州,,,花都 — 廣州,夏灣拿 — 廣州,本項(xiàng)目——廣州,,30分鐘,30分鐘,40分鐘,40分鐘,心理距離和實(shí)際距離比較遠(yuǎn)行政上不屬于廣州范圍佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟(jì)薄弱，區(qū)域比較陌生,Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)藩籬，未來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)地位該如何定義

42、？,50分鐘,49,大盤(pán)多強(qiáng)調(diào)住宅而非社區(qū)， 缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城,,臥 城,,1,,5,,4,,3,,2,,1：缺乏多元化的交通服務(wù)體系,2：缺乏多元化的配套,3：缺乏多元化的社區(qū)文化,4：缺乏多樣性的功能,5：缺乏多樣性的公共空間,50,多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動(dòng)集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動(dòng)和社區(qū)活力,道路功能：私人汽車(chē)交通通道街區(qū)功能：社會(huì)交往；兒童玩耍；

43、步行和自行車(chē)交通 提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍,街區(qū)vs道路,網(wǎng)絡(luò)狀道 路結(jié)構(gòu),線性或曲線 不規(guī)則結(jié)構(gòu),線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)：更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便 步行和交往,VS,51,配套較封閉集中，居住人

44、生活不便利,將大盤(pán)的配套全部集中在一起社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力易造成交通堵塞,集 中,配套,未形成 系 統(tǒng),封 閉,不與外部形成良好的銜接新陳代謝能力不強(qiáng)發(fā)展商過(guò)多的承擔(dān)政府的角色，壓力和風(fēng)險(xiǎn)較大不能有效利用城市配套,點(diǎn)式配套，未形成系統(tǒng)功能單一，即使能“安居”也不能“樂(lè)業(yè)”,52,廣州大盤(pán)發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化 的開(kāi)發(fā)模式，缺乏特色,假日半島,鳳凰城,雅寶

45、新城,逸泉山莊,夏灣拿,祈福酒店,假日半島,金碧御水山莊,南航碧花園,配套,建筑與園林,歐美建筑的“翻版”，缺乏特色,53,別墅價(jià)格低過(guò)豪華洋房，市場(chǎng)日趨平民化消費(fèi),,,,,,18000-20000,﹤18000,城區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比,,金海灣、凱旋會(huì)洋房,珠江新城別墅,,,,,,8000-10000,﹤8000,郊區(qū)別墅與豪華洋房?jī)r(jià)格對(duì)比,,雅居樂(lè)天域（22層）星河灣星座,綠茵島別墅南沙濱海花園等,,廣州的大盤(pán)別墅前期

46、基本都是當(dāng)大白菜賣(mài)——碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價(jià)格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對(duì)別墅的認(rèn)知度和理解不深…… ——珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理,“白領(lǐng)也可住別墅”,“你的一生因70萬(wàn)而改變”,“平過(guò)自己起屋”,54,廣州不缺別墅，不缺大盤(pán)

47、，缺乏的是文化與品味,,,,廣州人,省外,海外人士,70%,17%,,上海人,省外,海外人士,港澳臺(tái),港澳臺(tái),11%,2%,38%,27%,26%,9%,廣州別墅消費(fèi)者構(gòu)成,上海別墅消費(fèi)者構(gòu)成,經(jīng)過(guò)訪談與市調(diào)，港澳臺(tái)與外籍人士對(duì)廣州別墅明顯的表現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導(dǎo)致徒有外形的“表”，少了內(nèi)在的“魂”,港澳人士“舍近取遠(yuǎn)”，北上上海、北京置業(yè),55,難道廣州人能夠體驗(yàn)的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是……,受西

48、方商業(yè)文明和民主思想熏陶,有國(guó)外留學(xué)和學(xué)習(xí)考察背景,自由,經(jīng)常穿梭于世界各地,,創(chuàng)業(yè)成功人士,38-56歲之間,大公司主要負(fù)責(zé)人,娛樂(lè)界知名人士,他們已脫離“5＋2”模式的束縛，郊區(qū)大盤(pán)置業(yè)追求日常生活遠(yuǎn)離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利,Q3：未來(lái)的廣州人向往的新生活——如何通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)作樹(shù)立 “新廣州人生活觀”？,,90%,10%,,廣州別墅約90%的消費(fèi)者為中產(chǎn)階級(jí)，真正富人購(gòu)買(mǎi)的不到10%,56,佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金

49、旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，理想的居住地,,旅游價(jià)值：廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠(yuǎn)、從化和韶關(guān)。佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心近年來(lái)旅游開(kāi)發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個(gè)旅游度假項(xiàng)目,57,項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，無(wú)工業(yè)污染，空氣清新,,觀音山,,,湯塘溫泉鎮(zhèn),從化溫泉鎮(zhèn),項(xiàng)目資源背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好水面比較小旅游資源：從化溫泉觀音山旅游區(qū)湯塘溫泉度假區(qū)……,聚龍灣溫泉度假村,觀音山,澳門(mén)羊角山度假區(qū),,,羊

50、角山,58,環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場(chǎng)尚未認(rèn)知,Q4：如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？,59,,,,,,Q1：如何確保10～15年開(kāi)發(fā)周期的本項(xiàng)目順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局？,Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)藩籬，未來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)地位該如何定義？,Q3：未來(lái)的廣州人向往的新生活——如何通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)作樹(shù)立的“新廣州生活觀”？,Q4：如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將

51、資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？,一、通過(guò)確定項(xiàng)目的定位建立區(qū)域形象，樹(shù)立全新的生活空間和生活方式，突破三大板塊的競(jìng)爭(zhēng),二、確定合理的發(fā)展模式和開(kāi)發(fā)次序，使得區(qū)域土地價(jià)值增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā),項(xiàng)目的愿景,盈利模式,,60,發(fā)展方向研判,2.1 區(qū)域價(jià)值研究2.2 發(fā)展模式反思,,第二部分,2024/3/31,61,首先，我們需要清醒認(rèn)識(shí)區(qū)域的價(jià)值,62,廣州經(jīng)濟(jì)極具增長(zhǎng)后勁，基本建設(shè)投資2005年近8

52、00億，正在形成華南的區(qū)域中心,經(jīng)濟(jì)GDP 2005年,廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5115.75億元，比上年增長(zhǎng)13% ，全國(guó)排名第三人均 2005年，廣州市職工平均工資為33839元，比上年增長(zhǎng)9.1%；城市居民人均可 支配收入為18287元，增長(zhǎng)8.3%；人均消費(fèi)性支出14468元，增長(zhǎng)10.3%。 基礎(chǔ)設(shè)施 基本建設(shè)投資7８１.23億元，增長(zhǎng)16.8% 外資全年實(shí)際利用外資金額28.41億美元，增長(zhǎng)14.7% 消費(fèi)額

53、全年城市居民家庭人均消費(fèi)性支出14468元，增長(zhǎng)10.3%,,,第二部分：發(fā)展方向研判,發(fā)展模式反思,區(qū)域價(jià)殖研究,,,,63,廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓”，項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為“北優(yōu)”,北部地區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，是在嚴(yán)格控制的前提下，適度開(kāi)發(fā)的區(qū)域。廣州市重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)布局均未布置在北部。從化被認(rèn)為具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和優(yōu)秀的旅游資源，可利用其獨(dú)特的環(huán)境和旅游資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和旅

54、游產(chǎn)業(yè)。,廣州市總規(guī),64,目前花都、蘿崗-新塘、南沙正在形成廣州的副中心，產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)完成,,廣州確定“一主三副”的未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)：將以中心主城區(qū)為“一主”，在中心主城區(qū)南、東、北各發(fā)展一個(gè)副城區(qū)，即南沙、蘿崗－新塘、花都副城區(qū)。,,花都5年內(nèi)，汽車(chē)生產(chǎn)占廣州總產(chǎn)量的一半花都已初步形成了汽車(chē)、空港物流、皮革皮具等支柱和重要產(chǎn)業(yè)，三年來(lái)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)速度為13.8％,依托廣州開(kāi)發(fā)區(qū)和科學(xué)城新塘逐步承接廣州舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成較為

55、密集的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶,南沙提出再建一個(gè)廣州的口號(hào)南沙已集中鋼鐵、造船、汽車(chē)、石油化工四大基地,,,65,廣州北部地區(qū)早已確立了“北優(yōu)”的發(fā)展模式，要求在保護(hù)環(huán)境的前提下開(kāi)發(fā)建設(shè),,2005年從化GDP增長(zhǎng)12.5%，固定資產(chǎn)投資基本增長(zhǎng)18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了94.9%,66,相對(duì)于花都、南沙、增城等地雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，北部薄弱的工業(yè)卻使當(dāng)?shù)乇３至肆己玫纳鷳B(tài)環(huán)境,花都、南沙、增城是廣州未來(lái)主要的城市發(fā)展方向，也是主要的產(chǎn)業(yè)基地。

56、大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)開(kāi)發(fā)不僅帶來(lái)了城市的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)環(huán)境造成了難以挽回的破壞。而佛岡仍屬于典型的山區(qū)縣，農(nóng)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍占有較大比重，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，城市化水平低。較低的工業(yè)化和城市化程度使佛岡保留了難得一見(jiàn)的良好生態(tài)環(huán)境。,,67,目前三大板塊大盤(pán)失去低價(jià)取地的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，發(fā)展空間較大,廣州大盤(pán)隨著城市化的進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)的本地化，已逐漸向第一居所轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在所謂的度假樓盤(pán)已隨著周邊的開(kāi)發(fā)建設(shè)漸漸失去的度假

57、的氛圍。在佛岡，已經(jīng)有廣州恒大、澳門(mén)公司和深圳地產(chǎn)商進(jìn)入，看中的正是這里便利的交通、適度的距離、周邊優(yōu)秀的旅游度假資源以及不可復(fù)制的原生態(tài)環(huán)境這些度假產(chǎn)品必不可少的元素。,,,繼2005年，番禺和花都兩區(qū)納入廣州市管理后，南沙、蘿崗、從化和增城相繼納入全市規(guī)劃廣州市住宅用地實(shí)行“招拍掛”制度，“價(jià)高者得”的出讓方式，令土地價(jià)格繼續(xù)攀升2006年上半年出讓的14塊用地中，6塊超出拍賣(mài)底價(jià)的80%,,33%,68,在國(guó)內(nèi)外，城市發(fā)展均

58、最終出現(xiàn)截然不同的兩極：山水生活與新城市主義(New banism),“山水生活”——生活方式的轉(zhuǎn)變 “他們?cè)谶@里，完全與城市的喧囂隔離，所感受到的是太平洋的遼闊，加利福尼亞群山的靜謐，連呼吸的空氣也是潔凈的……” ——王受之,“新城市主義”——就業(yè)與居住質(zhì)量的提升

59、 核心“三大思想”：（1）重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市從區(qū)域整體的高度看 待和解決問(wèn)題；（2）以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)人類(lèi)社會(huì)生活的支持性； （3）尊重歷史和自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性。 ——王慧《新城市主義的理念與實(shí)踐、理想與現(xiàn)實(shí)》，載《國(guó)外城市規(guī)

60、劃》,69,距離北京1-2小時(shí)車(chē)程的山水自然環(huán)境良好的懷柔、門(mén)頭溝和房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣已經(jīng)形成了山水居住板塊,資源型別墅集中區(qū)域有三個(gè)重要特征（1）所在區(qū)域具有較高的認(rèn)知價(jià)值；（2）與度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然資源。資源型別墅通常分布在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心的時(shí)間距離在2個(gè)小時(shí)左右。以北京市別墅分布為例，資源型別墅都分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，如延慶、懷柔、密云。,市場(chǎng)案例,房山,門(mén)頭溝,昌平,懷柔,順義,燕郊,香河,

61、廊坊,70,廣州三大板塊鼎立的格局在數(shù)年平衡之后，必將尋求突破，尋找新的發(fā)展空間,邊際利潤(rùn)界限,大盤(pán)邊際利潤(rùn)降到極限，土地市場(chǎng)收緊，價(jià)格趨高，到北部或內(nèi)地取地?cái)U(kuò)張成為趨勢(shì),長(zhǎng)沙碧桂園 京津新城江門(mén)碧桂園 鶴山碧桂園,,,,,,山前大道,廣州,從化,廣州,番禺、南沙,廣州,廣園東,廣州,,,,,廣清高速,廣從高速,華南快速,廣園快速,？,廣州,,京珠高速,,71,地塊周邊目前多個(gè)項(xiàng)目處于啟動(dòng)階段，較大的項(xiàng)目有羊角山旅游度假

62、區(qū)，區(qū)域價(jià)值日益顯現(xiàn),羊角山旅游度假區(qū)：緊鄰本項(xiàng)目，目前已經(jīng)動(dòng)工澳門(mén)一賭城公司投資的具有旅游、度假和休閑娛樂(lè)等多功能的旅游度度假區(qū)深圳美景花城本地塊對(duì)面，目前已經(jīng)動(dòng)工別墅項(xiàng)目聚龍灣溫泉度假村距離本項(xiàng)目10分鐘的高速路程，位于佛岡湯塘鎮(zhèn)聚龍灣周邊已經(jīng)形成溫泉度假板塊從化板塊從化緊鄰佛岡，但佛岡到從化交通不方便從化目前正在開(kāi)發(fā)的較大的項(xiàng)目為東方夏灣拿和逸泉山莊從化已經(jīng)形成溫泉度假板塊,,,,,,,恒大,,,聚龍灣溫泉

63、度假村,觀音山,深圳美景花城,澳門(mén)羊角山度假區(qū),恒大地塊,夏灣拿,,羊角山旅游區(qū),美景花城,觀音山,溫泉度假村,逸泉山莊,夏灣拿,72,北部獨(dú)特的區(qū)位和資源，隨著城市的發(fā)展，必將形成廣州大盤(pán)板塊的第四極,花都板塊,華南板塊,本項(xiàng)目,,,,,,,,,,,,廣園東板塊,,,,,,,山,水,溫泉,新鮮 空氣,靜謐,遠(yuǎn)離 都市,無(wú)產(chǎn)業(yè),山,水,產(chǎn)業(yè),海,山,水,產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè),,,山,水,資源,板塊,73,發(fā)展方向研判,2.1 區(qū)域價(jià)值研究

64、2.2 發(fā)展模式反思,,第二部分,74,,,,反思,項(xiàng)目能不能按照廣州大盤(pán)的模式開(kāi)發(fā)？,1,2,3,？,按照此種模式能不能建立廣州大盤(pán)板塊“第四極”核心？實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局？,,75,配套集中配置，組團(tuán)內(nèi)基本無(wú)配套，基本為五星級(jí)酒店、國(guó)際學(xué)校、商業(yè)中心以及交通中心等,集中設(shè)置社區(qū)配套，形成社區(qū)中心，是廣州大盤(pán)普遍的做法。廣州大盤(pán)普遍存在公共交通設(shè)施不足的問(wèn)題，對(duì)于大部分沒(méi)有私家車(chē)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，樓巴是必不可少的。,所有組團(tuán)無(wú)生活配套

65、,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價(jià)值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤(pán)特征1,,76,工業(yè)化規(guī)模開(kāi)發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化快速?gòu)?fù)制，積累了豐富的大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),,1992年,1998年,2000年,2004年,2006年,順德碧桂園3000畝,廣州碧桂園800畝,華南碧桂園2000畝,鳳凰城10000畝,假日半島13000畝,2002年,長(zhǎng)沙威尼斯城2500畝,鳳 凰 城,廣州雅居樂(lè),假日半島,6000畝,4800畝,6000畝,,2002-2

66、006,2002-2006,2002-2006,,4年,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價(jià)值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤(pán)特征2,,77,擁有完整的房地產(chǎn)鏈條，將成本控制做到極致,市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平,運(yùn)營(yíng)管理,營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售,營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售,建造管理,項(xiàng)目融資,項(xiàng)目設(shè)計(jì),項(xiàng)目規(guī)劃,開(kāi)發(fā)招商,土地交易,土地規(guī)劃,土地開(kāi)發(fā),項(xiàng)目開(kāi)發(fā),管理運(yùn)營(yíng),土地融資,碧桂園 雅居樂(lè) 城建 合生 珠江,,,,建筑材料、施工隊(duì)、

67、策劃、銷(xiāo)售、酒店管理、超市、物業(yè)管理,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價(jià)值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤(pán)特征3,,78,低價(jià)取地，前期帶裝修低價(jià)傾銷(xiāo)，將邊際利潤(rùn)做到極限，后期賺取土地增值利潤(rùn),,,配套中心周邊預(yù)留發(fā)展用地,,,*包括建筑主體、綠地、停車(chē)場(chǎng)、裝修等**包括前期預(yù)備成本、配套設(shè)施等***以現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)狀況估算,,總建筑成本,賣(mài)價(jià)***,17%,其他成本**,銷(xiāo)售成本及稅務(wù),土地成本,建筑成本*,凈營(yíng)業(yè)額,,,,,,,算 例

68、,,,前期利潤(rùn)策略,低價(jià)取地,成本控制,低利潤(rùn),,在社區(qū)中心往往預(yù)留部分用地，待社區(qū)成熟后，預(yù)留用地會(huì)有較大幅度的增值，再用來(lái)開(kāi)發(fā)中高層住宅，以最大限度的獲取利潤(rùn),,,,,低價(jià)格,第二部分：發(fā)展方向研判,區(qū)域價(jià)值研究,發(fā)展模式反思,,,,,大盤(pán)特征4,,79,一般在資源相對(duì)較好的區(qū)域啟動(dòng)，規(guī)模至少為1000畝，資源較差的區(qū)域土地增值后開(kāi)發(fā),,高爾夫練習(xí)場(chǎng),,2萬(wàn)平方米會(huì)所,,,,,,,,,,,,,,02-3-1,02-12,03-3-