淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理

1、房產(chǎn)探究15淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理李灃1杭立飛2（1.臺(tái)州信達(dá)置業(yè)有限公司，317700；2.浙江新誠(chéng)信工程造價(jià)咨詢有限公司，310000）【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，粗放式的成本管理已經(jīng)成為過去式，精細(xì)化成本管理的時(shí)代已經(jīng)到來。而精細(xì)化管理不是靠“偷工減料”和“粗制濫造”，而是靠事前的成本規(guī)劃、事中的動(dòng)態(tài)管控以及事后的成本后評(píng)估；不是簡(jiǎn)單的招投標(biāo)低價(jià)中標(biāo)，而是包括土地增值稅籌劃、精裝修成本策劃在內(nèi)的全價(jià)值鏈的成本管控。本

2、文從房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的必要性、內(nèi)容和對(duì)策等方面進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；精細(xì)化成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，將會(huì)使一些缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，因此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理，已成為公司獲得經(jīng)濟(jì)效益，贏得競(jìng)爭(zhēng)的有效法寶之一。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本精細(xì)化管理，就此問題進(jìn)行初步探索。一、精細(xì)化成本管理的的涵義與作用隨著我國(guó)金融、土地和審批等各種政策的完善，房

3、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本增加，開發(fā)資金監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的門檻在不斷的抬高；同時(shí)消費(fèi)者日益成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的要求逐漸提高，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目管理中要效益、求利潤(rùn)是必需的，這也說明精細(xì)化成本管理勢(shì)在必行，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略選擇。精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開拓市場(chǎng)的多重壓力。這種隨

4、著宏觀調(diào)控有增無減、不斷升級(jí)的壓力等，充分反映了精細(xì)化成本管理的重要性。新的宏觀環(huán)境下，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的水平將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的最終收益率，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)最終的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。二、精細(xì)化成本管理的的實(shí)施對(duì)策注重成本規(guī)劃，關(guān)注成本的合理分配，將成本管理重心前移，加強(qiáng)前期成本管理，嚴(yán)格招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算管理，做好后評(píng)估及成本數(shù)據(jù)分析。（一）注重成本規(guī)劃針對(duì)各開發(fā)項(xiàng)目的特征，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段進(jìn)行目標(biāo)成本管理，對(duì)項(xiàng)目

5、的成本預(yù)先規(guī)劃。具體來說，就是要從開發(fā)項(xiàng)目定位階段起，也就是做方案之前，在研究目標(biāo)客戶及其需求特征的同時(shí)，就要研究項(xiàng)目所需要的成本，或者是在特定的目標(biāo)銷售價(jià)格下，研究可以實(shí)現(xiàn)的性價(jià)比最高的項(xiàng)目。在成本規(guī)劃中，要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：1、建安工程的結(jié)構(gòu)選型和公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)等問題。由于建安工程在開發(fā)費(fèi)用中所占的比重較大。因此，在成本規(guī)劃時(shí)要特別重視建安工程成本合理分配問題，做到既能滿足經(jīng)濟(jì)合理，又能體現(xiàn)市場(chǎng)定位。在結(jié)構(gòu)選型時(shí)，考

6、慮用戶使用需要的同時(shí)盡可能滿足最經(jīng)濟(jì)成本的原則，要求在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)要限額設(shè)計(jì)。同時(shí)也要了解客戶關(guān)注點(diǎn)的部位，比如在考慮公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則盡量滿足市場(chǎng)定位的需要。在成本規(guī)劃時(shí)要平衡好成本、市場(chǎng)定位、質(zhì)量安全等的關(guān)系，做到有的放矢。2、成本規(guī)劃時(shí)，要注重成本的合理化分配，提高開發(fā)項(xiàng)目的性價(jià)比、均好性。做好成本規(guī)劃需精細(xì)化成本數(shù)據(jù)的積累，以使成本可控性增強(qiáng)。做成本規(guī)劃尤其要對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)狀況考慮周全，如紅線外的部分配套情況估計(jì)、配

7、套設(shè)施的位置對(duì)成本的影響，不計(jì)建筑面積的實(shí)體(不足2.2米的車庫(kù)或設(shè)備層、架空層)對(duì)成本的影響等等。（二）設(shè)計(jì)階段成本控制成本控制應(yīng)落實(shí)到設(shè)計(jì)的每個(gè)階段，在每一個(gè)階段設(shè)計(jì)完成之后，企業(yè)應(yīng)組織技術(shù)、營(yíng)銷、成本等部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容主要涉及設(shè)計(jì)是否符合產(chǎn)品定位，成本是否在可控范圍之內(nèi)，成本控制建議是否落實(shí)到位等，并對(duì)下一階段設(shè)計(jì)提出成本控制要求。在一定的成本約束下，設(shè)計(jì)應(yīng)滿足客戶的關(guān)鍵需求，并盡量滿足次要需求，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。

8、（三）嚴(yán)格招投標(biāo)管理1、重視工程量清單招標(biāo)的事先規(guī)劃。在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)充分的前提下，通過邀請(qǐng)招標(biāo)進(jìn)行比價(jià)，采用預(yù)算控制價(jià)下浮報(bào)價(jià)，合理規(guī)避了不平衡報(bào)價(jià)，減少了成本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)主材進(jìn)行限價(jià)報(bào)價(jià)，并堅(jiān)持合理低價(jià)中標(biāo)的原則。這樣既減少了定牌定價(jià)的工作量，又保證了材料的合理低價(jià)，減少成本支出。2、認(rèn)真編寫招標(biāo)文件和工程量清單，對(duì)容易引起爭(zhēng)議、對(duì)結(jié)算有可能造成不利影響的因素事先考慮。3、全面落實(shí)清標(biāo)工作，認(rèn)真做好報(bào)價(jià)合理性、符合性的審查工作。（四）工程

9、預(yù)結(jié)算管理1、選擇優(yōu)質(zhì)的造價(jià)咨詢公司，了解造價(jià)人員的道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、業(yè)務(wù)是否繁忙等詳細(xì)情況。2、制定相關(guān)預(yù)結(jié)算實(shí)施規(guī)則，明確預(yù)結(jié)算編制要求、預(yù)結(jié)算成果精確度要求。3、在預(yù)結(jié)算編制過程中，派專業(yè)人員全程跟蹤咨詢公司預(yù)結(jié)算的編制審核情況，并對(duì)結(jié)果按抽查法、比對(duì)法進(jìn)行審核。4、要求預(yù)結(jié)算人員深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)一些影響成本較大的隱蔽工程進(jìn)行復(fù)核，如場(chǎng)地的標(biāo)高、土方開挖面、塘渣回填情況等，進(jìn)行書面和影像記錄。（五）認(rèn)真做好成本后評(píng)估，總結(jié)成本管理經(jīng)

10、驗(yàn)和教訓(xùn)。1、在做好成本后評(píng)估同時(shí)，要及時(shí)開展詳細(xì)的成本分析，分析由于人工、材料漲價(jià)因素影響成本多少，成本預(yù)估準(zhǔn)確率如何；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高因素影響多少；聯(lián)系單、簽證單是否在合理范圍之內(nèi)（通常占建安工程造價(jià)的比例為3%左右）；在招投標(biāo)合同管理中存在哪些問題；合同結(jié)算條款中，對(duì)現(xiàn)行文件的約定是否明確，是否造成歧義；在聯(lián)系單、簽證單管理上是否到位；對(duì)咨詢單位的管理上是否到位等等。2、及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，對(duì)典型的建筑產(chǎn)品分類建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，提煉

11、、積累造價(jià)指標(biāo)，分析工程結(jié)算，形成各單體工程、各單位工程、各分項(xiàng)工程的分類成本指標(biāo)，逐步積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。三、深入推進(jìn)目標(biāo)成本管理，建立目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)控機(jī)制企業(yè)應(yīng)充分重視并扎實(shí)推進(jìn)目標(biāo)成本管理，優(yōu)化目標(biāo)成本評(píng)審流程，完成目標(biāo)成本編制模型，增加成本策劃、限額設(shè)計(jì)及圖紙審核的相關(guān)要求，不斷改進(jìn)和完成目標(biāo)成本管理體系。項(xiàng)目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實(shí)施是動(dòng)態(tài)變化的，它將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，如項(xiàng)目開盤時(shí)銷售價(jià)格的

12、確定，土地增值稅如何降低，項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)等等，因此做好各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控尤為重要。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)動(dòng)態(tài)成本管理規(guī)則，通過制度化管理進(jìn)一步促進(jìn)目標(biāo)成本管控的力度，明確動(dòng)態(tài)成本編制要點(diǎn)、并落實(shí)在各業(yè)務(wù)部門，力求在項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握動(dòng)態(tài)成本信息，更好的發(fā)揮目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)控機(jī)制的作用，為決策層提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在編制動(dòng)態(tài)成本時(shí)，著重要做好以下幾個(gè)方面的工作。1、做好開發(fā)項(xiàng)目中的人工、各材料總量的匯總，特別是

13、合同中人工、各種材料設(shè)備以及暫定材料等部分，如鋼筋、水泥、商品混凝土、外墻裝飾材料等，便于在項(xiàng)目實(shí)施工程中，掌握市場(chǎng)價(jià)格變化，能夠及時(shí)的在動(dòng)態(tài)成本中予以體現(xiàn)。2、關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩淖兓鸬脑靸r(jià)變動(dòng)，如政府規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的變化，新的造價(jià)政策的出臺(tái)等。3、重視開發(fā)項(xiàng)目在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本，如項(xiàng)目開盤，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重大變化等。4、加強(qiáng)與各部門的溝通和交流，及時(shí)了解項(xiàng)目成本在實(shí)施過程中的變化，如施工方案、施工工藝的變化，設(shè)計(jì)的重大修改等?？偨Y(jié)：隨

14、著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)要想健康持續(xù)發(fā)展，就必須要建立一套完善的精細(xì)化成本管理體系，而且要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目成本的監(jiān)督與分析，對(duì)成本的任何信息都要及時(shí)反饋，只有這樣，才能夠給房地產(chǎn)企業(yè)制定營(yíng)銷策略提供可靠的依據(jù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)化成本管理有著非同尋常的意義，直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展壯大，以及房地產(chǎn)的整體發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]孫韜論房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新型管理[J]生產(chǎn)力研究2004.(02).

15、[2]孫慧《項(xiàng)目成本管理》，2004.(1).[3]郎立嵩天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]天津大學(xué)2011.[4]梁慶恩房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制研究[D].重慶大學(xué).2004.[5]王新芳房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué).2008.房產(chǎn)探究15淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理李灃1杭立飛2（1.臺(tái)州信達(dá)置業(yè)有限公司，317700；2.浙江新誠(chéng)信工程造價(jià)咨詢有限公司，310000）【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微

16、利時(shí)代，粗放式的成本管理已經(jīng)成為過去式，精細(xì)化成本管理的時(shí)代已經(jīng)到來。而精細(xì)化管理不是靠“偷工減料”和“粗制濫造”，而是靠事前的成本規(guī)劃、事中的動(dòng)態(tài)管控以及事后的成本后評(píng)估；不是簡(jiǎn)單的招投標(biāo)低價(jià)中標(biāo)，而是包括土地增值稅籌劃、精裝修成本策劃在內(nèi)的全價(jià)值鏈的成本管控。本文從房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的必要性、內(nèi)容和對(duì)策等方面進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；精細(xì)化成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下

17、，將會(huì)使一些缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，因此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理，已成為公司獲得經(jīng)濟(jì)效益，贏得競(jìng)爭(zhēng)的有效法寶之一。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本精細(xì)化管理，就此問題進(jìn)行初步探索。一、精細(xì)化成本管理的的涵義與作用隨著我國(guó)金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本增加，開發(fā)資金監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的門檻在不斷的抬高；同時(shí)消費(fèi)者日益成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的要求逐漸提高，市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)

18、越來越激烈。這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目管理中要效益、求利潤(rùn)是必需的，這也說明精細(xì)化成本管理勢(shì)在必行，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略選擇。精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開拓市場(chǎng)的多重壓力。這種隨著宏觀調(diào)控有增無減、不斷升級(jí)的壓力等，充分反映了精細(xì)化成本管理的重要性。新的宏觀環(huán)境下，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理的水平將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的最終收益率，項(xiàng)目成本精細(xì)化管理能力將成為房

19、地產(chǎn)企業(yè)最終的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。二、精細(xì)化成本管理的的實(shí)施對(duì)策注重成本規(guī)劃，關(guān)注成本的合理分配，將成本管理重心前移，加強(qiáng)前期成本管理，嚴(yán)格招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算管理，做好后評(píng)估及成本數(shù)據(jù)分析。（一）注重成本規(guī)劃針對(duì)各開發(fā)項(xiàng)目的特征，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段進(jìn)行目標(biāo)成本管理，對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)先規(guī)劃。具體來說，就是要從開發(fā)項(xiàng)目定位階段起，也就是做方案之前，在研究目標(biāo)客戶及其需求特征的同時(shí)，就要研究項(xiàng)目所需要的成本，或者是在特定的目標(biāo)銷售價(jià)格下，研究可以實(shí)現(xiàn)

20、的性價(jià)比最高的項(xiàng)目。在成本規(guī)劃中，要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：1、建安工程的結(jié)構(gòu)選型和公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)等問題。由于建安工程在開發(fā)費(fèi)用中所占的比重較大。因此，在成本規(guī)劃時(shí)要特別重視建安工程成本合理分配問題，做到既能滿足經(jīng)濟(jì)合理，又能體現(xiàn)市場(chǎng)定位。在結(jié)構(gòu)選型時(shí)，考慮用戶使用需要的同時(shí)盡可能滿足最經(jīng)濟(jì)成本的原則，要求在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)要限額設(shè)計(jì)。同時(shí)也要了解客戶關(guān)注點(diǎn)的部位，比如在考慮公共部位、外立面的裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則盡量滿足市場(chǎng)定位的需要。

21、在成本規(guī)劃時(shí)要平衡好成本、市場(chǎng)定位、質(zhì)量安全等的關(guān)系，做到有的放矢。2、成本規(guī)劃時(shí)，要注重成本的合理化分配，提高開發(fā)項(xiàng)目的性價(jià)比、均好性。做好成本規(guī)劃需精細(xì)化成本數(shù)據(jù)的積累，以使成本可控性增強(qiáng)。做成本規(guī)劃尤其要對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)狀況考慮周全，如紅線外的部分配套情況估計(jì)、配套設(shè)施的位置對(duì)成本的影響，不計(jì)建筑面積的實(shí)體(不足2.2米的車庫(kù)或設(shè)備層、架空層)對(duì)成本的影響等等。（二）設(shè)計(jì)階段成本控制成本控制應(yīng)落實(shí)到設(shè)計(jì)的每個(gè)階段，在每一個(gè)階段設(shè)計(jì)完成

22、之后，企業(yè)應(yīng)組織技術(shù)、營(yíng)銷、成本等部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審內(nèi)容主要涉及設(shè)計(jì)是否符合產(chǎn)品定位，成本是否在可控范圍之內(nèi)，成本控制建議是否落實(shí)到位等，并對(duì)下一階段設(shè)計(jì)提出成本控制要求。在一定的成本約束下，設(shè)計(jì)應(yīng)滿足客戶的關(guān)鍵需求，并盡量滿足次要需求，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。（三）嚴(yán)格招投標(biāo)管理1、重視工程量清單招標(biāo)的事先規(guī)劃。在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)充分的前提下，通過邀請(qǐng)招標(biāo)進(jìn)行比價(jià)，采用預(yù)算控制價(jià)下浮報(bào)價(jià)，合理規(guī)避了不平衡報(bào)價(jià)，減少了成本風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)主材進(jìn)

23、行限價(jià)報(bào)價(jià)，并堅(jiān)持合理低價(jià)中標(biāo)的原則。這樣既減少了定牌定價(jià)的工作量，又保證了材料的合理低價(jià)，減少成本支出。2、認(rèn)真編寫招標(biāo)文件和工程量清單，對(duì)容易引起爭(zhēng)議、對(duì)結(jié)算有可能造成不利影響的因素事先考慮。3、全面落實(shí)清標(biāo)工作，認(rèn)真做好報(bào)價(jià)合理性、符合性的審查工作。（四）工程預(yù)結(jié)算管理1、選擇優(yōu)質(zhì)的造價(jià)咨詢公司，了解造價(jià)人員的道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、業(yè)務(wù)是否繁忙等詳細(xì)情況。2、制定相關(guān)預(yù)結(jié)算實(shí)施規(guī)則，明確預(yù)結(jié)算編制要求、預(yù)結(jié)算成果精確度要求。3、在預(yù)

24、結(jié)算編制過程中，派專業(yè)人員全程跟蹤咨詢公司預(yù)結(jié)算的編制審核情況，并對(duì)結(jié)果按抽查法、比對(duì)法進(jìn)行審核。4、要求預(yù)結(jié)算人員深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)一些影響成本較大的隱蔽工程進(jìn)行復(fù)核，如場(chǎng)地的標(biāo)高、土方開挖面、塘渣回填情況等，進(jìn)行書面和影像記錄。（五）認(rèn)真做好成本后評(píng)估，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。1、在做好成本后評(píng)估同時(shí)，要及時(shí)開展詳細(xì)的成本分析，分析由于人工、材料漲價(jià)因素影響成本多少，成本預(yù)估準(zhǔn)確率如何；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提高因素影響多少；聯(lián)系單、簽證單是否在合理

25、范圍之內(nèi)（通常占建安工程造價(jià)的比例為3%左右）；在招投標(biāo)合同管理中存在哪些問題；合同結(jié)算條款中，對(duì)現(xiàn)行文件的約定是否明確，是否造成歧義；在聯(lián)系單、簽證單管理上是否到位；對(duì)咨詢單位的管理上是否到位等等。2、及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，對(duì)典型的建筑產(chǎn)品分類建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，提煉、積累造價(jià)指標(biāo)，分析工程結(jié)算，形成各單體工程、各單位工程、各分項(xiàng)工程的分類成本指標(biāo)，逐步積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。三、深入推進(jìn)目標(biāo)成本管理，建立目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)

26、跟蹤和監(jiān)控機(jī)制企業(yè)應(yīng)充分重視并扎實(shí)推進(jìn)目標(biāo)成本管理，優(yōu)化目標(biāo)成本評(píng)審流程，完成目標(biāo)成本編制模型，增加成本策劃、限額設(shè)計(jì)及圖紙審核的相關(guān)要求，不斷改進(jìn)和完成目標(biāo)成本管理體系。項(xiàng)目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實(shí)施是動(dòng)態(tài)變化的，它將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，如項(xiàng)目開盤時(shí)銷售價(jià)格的確定，土地增值稅如何降低，項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)等等，因此做好各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、各階段的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控尤為重要。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)動(dòng)態(tài)成本管理規(guī)則，通過制度化管理進(jìn)一步促進(jìn)目標(biāo)成本管控

27、的力度，明確動(dòng)態(tài)成本編制要點(diǎn)、并落實(shí)在各業(yè)務(wù)部門，力求在項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握動(dòng)態(tài)成本信息，更好的發(fā)揮目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)跟蹤和監(jiān)控機(jī)制的作用，為決策層提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在編制動(dòng)態(tài)成本時(shí)，著重要做好以下幾個(gè)方面的工作。1、做好開發(fā)項(xiàng)目中的人工、各材料總量的匯總，特別是合同中人工、各種材料設(shè)備以及暫定材料等部分，如鋼筋、水泥、商品混凝土、外墻裝飾材料等，便于在項(xiàng)目實(shí)施工程中，掌握市場(chǎng)價(jià)格變化，能夠及時(shí)的在動(dòng)態(tài)成本中予以體現(xiàn)。2、關(guān)注當(dāng)?shù)卣?/p>

28、政策的變化所引起的造價(jià)變動(dòng)，如政府規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的變化，新的造價(jià)政策的出臺(tái)等。3、重視開發(fā)項(xiàng)目在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本，如項(xiàng)目開盤，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)重大變化等。4、加強(qiáng)與各部門的溝通和交流，及時(shí)了解項(xiàng)目成本在實(shí)施過程中的變化，如施工方案、施工工藝的變化，設(shè)計(jì)的重大修改等。總結(jié)：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)要想健康持續(xù)發(fā)展，就必須要建立一套完善的精細(xì)化成本管理體系，而且要加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目成本的監(jiān)督與分析，對(duì)成本的任何信息都要及時(shí)

29、反饋，只有這樣，才能夠給房地產(chǎn)企業(yè)制定營(yíng)銷策略提供可靠的依據(jù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)化成本管理有著非同尋常的意義，直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展壯大，以及房地產(chǎn)的整體發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]孫韜論房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新型管理[J]生產(chǎn)力研究2004.(02).[2]孫慧《項(xiàng)目成本管理》，2004.(1).[3]郎立嵩天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團(tuán))股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]天津大學(xué)2011.[4]梁慶恩房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制研究[