房地產(chǎn)的“精細(xì)化”管理

1、<p>　　房地產(chǎn)的“精細(xì)化”管理</p><p>　　摘要：定位、設(shè)計(jì)、施工、成本 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p>　　前言：房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱之一，近年來(lái)發(fā)展迅猛。但計(jì)劃與機(jī)遇并存，大浪淘沙后在市場(chǎng)上最終能存在的必定是具有自身特點(diǎn)的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶(hù)需要產(chǎn)品的企

2、業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認(rèn)為可以從“精細(xì)化“管理入手。 </p><p><b>　　產(chǎn)品定位精細(xì)化 </b></p><p>　　項(xiàng)目的定位，指的就是想把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，即在客戶(hù)心目中的形象。定位正確與否決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)著重注意下列問(wèn)題。 <

3、;/p><p>　　1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來(lái)說(shuō)，主要可按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在客戶(hù)群→產(chǎn)品定位（戶(hù)型、面積、檔次等）→租售價(jià)格定位→征詢(xún)意見(jiàn)→方案調(diào)整→成本與費(fèi)用測(cè)算→預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度→經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)→確定最后方案。 </p><p>　　2、市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點(diǎn)。 </p><p>　　2.1確立開(kāi)

4、發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)； </p><p>　　2.2明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類(lèi)型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能； </p><p>　　2.3篩選目標(biāo)客戶(hù)。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客

5、戶(hù)，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作； </p><p>　　2.4進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶(hù)的具體情況，確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容； </p><p>　　2.5測(cè)算租售價(jià)格。參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格； </p><p>　　2

6、.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 </p><p>　　3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會(huì)有所區(qū)別。 </p><p>　　3.1長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有可以通過(guò)或租賃或經(jīng)營(yíng)的方式在收得租金的同時(shí)享受通脹土地升值帶來(lái)的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否

7、配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過(guò)程利益最大。 </p><p>　　3.2短期獲利。短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項(xiàng)目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買(mǎi)點(diǎn)的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。 </p><p>　　4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位 </p><p&g

8、t;　　4.1通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。通脹時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時(shí)應(yīng)選用施工周期不是太長(zhǎng)，有保值預(yù)期的形式設(shè)計(jì)。 </p><p>　　4.2市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。在這個(gè)時(shí)段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)有特殊吸引投資人的，開(kāi)發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時(shí)因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計(jì)租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。 </p><p>　　5、財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。房地

9、產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來(lái)越大，資金壓力也越來(lái)越重。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品規(guī)劃以順?shù)N產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主；審慎投資需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應(yīng)用資金，提高投資報(bào)酬率。 </p><p><b>　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化 </b></p><p>　　設(shè)計(jì)階段的“精細(xì)化

10、”管理實(shí)際是指在設(shè)計(jì)階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接影響到施工管理和項(xiàng)目投資。就以下幾方面與諸位共享。 </p><p>　　1、規(guī)劃指標(biāo)容積率的使用。 </p><p>　　1.1空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。 </p

11、><p>　　1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。 </p><p>　　1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　2、公共部

12、位的設(shè)計(jì)。 </p><p>　　2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門(mén)廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。 </p><p>　　2.2具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車(chē)位、健身房、游泳池，或公共視聽(tīng)室等。這類(lèi)公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，通過(guò)公共設(shè)施的分?jǐn)?，可使整幢建筑?/p>

13、整個(gè)社區(qū)的住戶(hù)都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛惺褂脵?quán)或產(chǎn)權(quán)。 </p><p>　　2.3具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車(chē)位，或其他可供非該建筑住戶(hù)付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買(mǎi)者而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。 </p><p>　　3、注重方案階

14、段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計(jì)人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見(jiàn)。優(yōu)化過(guò)程中可對(duì)諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類(lèi)型以及其它問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致深入的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)題分析，并且可對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，且可做到與設(shè)計(jì)同步進(jìn)不耽誤項(xiàng)目的總體進(jìn)度。細(xì)化后的施工圖詳細(xì)完整，便于項(xiàng)目工程量在施工招投標(biāo)階段計(jì)算清楚，從方案開(kāi)始就對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。 </p><p><b>　　施工管理精細(xì)化 </b>&l

15、t;/p><p>　　質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過(guò)程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個(gè)階段。比施工單位更懂現(xiàn)場(chǎng)管理，更理解對(duì)方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。 </p><p>　　1、技術(shù)問(wèn)題。作為一個(gè)工程項(xiàng)目，如裝飾工程，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備。熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要

16、求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)（部）工程，做好施工組織計(jì)劃，確保每一分項(xiàng)工程在受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突發(fā)情況的處理準(zhǔn)備方案，以保證能按時(shí)保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，僅僅從施工過(guò)程中的每一道工序做出嚴(yán)格的要求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有相應(yīng)的質(zhì)量檢查制度，針對(duì)每一工

17、序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。 </p><p>　　2、材料問(wèn)題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類(lèi)繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用的問(wèn)題。因此，針對(duì)材料的問(wèn)題，必須解決好材料的以下幾方面的問(wèn)題。 </p><p>　　2.1材料供應(yīng)。配合設(shè)計(jì)方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。 <

18、;/p><p>　　2.2材料采購(gòu)做到“樣板指路”。面對(duì)品類(lèi)繁多的材料采購(gòu)單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時(shí)到位，以避免材料訂購(gòu)不符，進(jìn)而影響工程進(jìn)度。 </p><p>　　2.3材料分類(lèi)堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場(chǎng)，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類(lèi)堆放于不同場(chǎng)地。 </p><p&g

19、t;　　2.4材料追蹤、清驗(yàn)。對(duì)于到場(chǎng)材料，跟蹤檢查施工方清驗(yàn)造冊(cè)登記情況，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。并注意材料分類(lèi)堆放和易燃品、防潮品材料保護(hù)措施的落實(shí)情況。 </p><p>　　3、施工的問(wèn)題，施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴(yán)禁偷工減料，從而

20、確保整個(gè)工程的質(zhì)量。 </p><p>　　4、人員管理的問(wèn)題。檢查施工隊(duì)伍的管理體制，是否做到了各崗位職責(zé)，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對(duì)工期緊逼，學(xué)會(huì)如何要求施工單位增加人員克服困難。 </p><p>　　5、資料管理的問(wèn)題不容忽視。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有個(gè)竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參

21、數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過(guò)程中要一一注意收集歸類(lèi)存檔。如有遺漏，將給竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來(lái)不必要的損失，有的影響更是無(wú)法估量。 </p><p>　　6、成品保護(hù)的問(wèn)題。作為最后的一道工序，成品保護(hù)可謂至關(guān)重要。成品保護(hù)不到位會(huì)從整體上破壞美感，影響工程驗(yàn)收。對(duì)于成品保護(hù)，必須采取相應(yīng)的相關(guān)防范強(qiáng)制性的制度，并加強(qiáng)灌輸成品保護(hù)的意識(shí)，提高工人的認(rèn)識(shí)。 </p>

22、<p>　　7、施工安全的問(wèn)題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應(yīng)的施工安全問(wèn)題，需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，防患于未然。 </p><p><b>　　成本管理精細(xì)化 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)

23、施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，每一個(gè)部門(mén)在運(yùn)行過(guò)程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過(guò)程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位。縱向管開(kāi)發(fā)成本，橫向管部門(mén)費(fèi)用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，

24、分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人。 </p><p>　　1、項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理。全面熟悉了解項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制籌資計(jì)劃 </p><p>　　2、施工階段的財(cái)務(wù)管理。 </p><p>　　2.1確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。在（月末）審核項(xiàng)目上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計(jì)

25、劃。 </p><p>　　2.2合同臺(tái)賬登記。每個(gè)合同應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬，合同及補(bǔ)充合同建立關(guān)聯(lián)的編號(hào)管理。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。 </p><p>　　2.3工程付款管理。仔細(xì)校對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的“工程用款申請(qǐng)”，對(duì)數(shù)據(jù)計(jì)算、用款類(lèi)別、發(fā)票等要素，按正常用款（計(jì)劃內(nèi)）或特殊用款（計(jì)劃外）做分類(lèi)匯總。如實(shí)際發(fā)生預(yù)

26、算外付款的應(yīng)隨即滾動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算。且應(yīng)在每月的固定日與項(xiàng)目組核對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。 </p><p>　　3、工程竣工后的財(cái)務(wù)管理。 </p><p>　　3.1項(xiàng)目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。有時(shí)因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)合理測(cè)算預(yù)提成本費(fèi)用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對(duì)尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估，將預(yù)

27、提成本費(fèi)用按對(duì)應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項(xiàng)目的目標(biāo)總成本。 </p><p>　　3.2項(xiàng)目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價(jià)加上合同外費(fèi)用的審計(jì)價(jià)即為決算價(jià)；施工合同為費(fèi)用開(kāi)口或暫定價(jià)性質(zhì)的，則應(yīng)以審計(jì)價(jià)為決算價(jià)。審計(jì)報(bào)告除應(yīng)明列確定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對(duì)甲方代墊的如審計(jì)費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。 </p><p>　　3.3工程

28、保修金：按合同規(guī)定的決算價(jià)比例提留。保修期內(nèi)得到原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師的批準(zhǔn)方可動(dòng)用保修金；待保修期滿，待物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無(wú)質(zhì)量糾紛后由原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師批準(zhǔn)，可將保修金余額退還施工單位。 </p><p><b>　　4、實(shí)施要點(diǎn) </b></p><p>　　4.1建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)

29、算。在續(xù)后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。 </p><p>　　4.2合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專(zhuān)業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。 </p><p>　　4.3設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正

30、確歸集開(kāi)發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。 </p><p>　　4.4統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)。 </p><p>　　4.5加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)

31、據(jù)的正確性。 </p><p>　　4.6做好稅收籌劃：應(yīng)熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。 </p><p><b>　　結(jié)束語(yǔ)： </b></p><p>　　房地產(chǎn)作為行業(yè)存