關于不動產登記的法律性質探討-以物權變動立法模式為背景

1、1關于不動產登記的法律性質探討——以物權變動立法模式為背景內容提要:《物權法》通過之前，有關不動產登記的性質，見仁見智，但通說認為不動產登記行為是行政行為，這一通說是由我國目前有關不動產的立法現(xiàn)狀決定的。《物權法》的頒布施行，改變了過去那種認為不動產登記是不動產登記機構行使行政職權的傳統(tǒng)看法，明確要從服務于民事主體之間不動產物權變動的角度，重新認識不動產登記的性質。本文以此為出發(fā)點，闡述了登記行為是當事人之間不動產物權變動的生效要件，是

2、發(fā)生民法效果的民事行為，并結合《物權法》所確立的不動產物權變動模式，進一步闡述了我國不動產登記行為應為事實行為的觀點。關鍵詞:不動產登記物權變動法律行為事實行為引言新頒布實施的《中華人民共和國物權法》確立了因法律行為引起的不動產物權變動，要以登記作為必備要件。也就是說，因法律行為所引起的不動產物權的設立、變更、消滅、設立負擔，除了作為不動產物權變動的基礎行為——債權行為成立且有效，尚須到不動產登記機關踐行登記程序，不動產物權變動的法律效

3、果方才發(fā)生。由此可見，不動產物權變動的登記在不動產物權變動中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國不動產登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對不動產登記的性質和功用3揮，有利于該不動產的順暢流轉，以建立穩(wěn)定有序的財產流轉秩序，這種主體之間就不動產或不動產權利發(fā)生變動的情況就必須借助一定的可足夠為眾人所知的公示手段彰顯出來。在諸如法國、德國、日本及我國臺灣地區(qū)被實踐證明了的最有效的公示手段即為不動產登記，即由一個有足夠公信權威的機構將不動產權利變動情況通過設置

4、專門的薄冊的方式公之示眾，人人皆可以查詢，以知悉不動產上的權屬狀況。我國不動產權利變動情況與這些國家和地區(qū)的不動產權利變動情況相通，運作原理相同，所以將不動產權利變動登記看作是主體之間不動產物權變動情況的公示，是促進不動產的利用和實現(xiàn)財產穩(wěn)定有序流轉的必備手段。登記最主要的功能就是不動產物權權利狀況的公示，登記所產生的法律效果只關乎不動產權利歸屬和變動狀況，登記服務于不動產的高效利用和有序流轉，不動產登記行為應是民法上發(fā)生民法效果的行為

5、，所以應屬民事行為。從上述論證可以看出，不動產登記的民事行為屬性，是由不動產登記的功能所決定的。《物權法》通過之后，確立不動產登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實意義，不動產登記作為不動產物權變動的公示手段，主要功能即將不動產權屬狀況公之示眾，以利不動產的利用和流轉，任何欲在該不動產上設定權利之第三人即可根據(jù)公示出來的權屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過去那種認為不動產登記是不動產行政管理機關對不動產行使行政管理職權的傳統(tǒng)看法。主體之