《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》ppt課件_第1頁(yè)
已閱讀1頁(yè),還剩94頁(yè)未讀 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

1、,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,,本章基本要求,掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法,熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù),了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。,,本章重點(diǎn),對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解,特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。,,本章難點(diǎn),對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的

2、取得方法和途徑。,,,資產(chǎn)評(píng)估方法,如何做,資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。,,,,資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖,,,資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法,,,,重置成本,資產(chǎn)評(píng)估方法體系,第一節(jié) 市 場(chǎng) 法,一、市場(chǎng)法的基本涵義 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

3、 二、基本思路 首先在市場(chǎng)上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(jià)格,然后對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整,從而判斷被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一,三、基本原理:資產(chǎn)的替代原理四、基本前提: 1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。 ① 功能

4、上可比 ② 市場(chǎng)條件可比 ③ 適度的時(shí)間范圍(時(shí)間間隔不能太長(zhǎng)),五、操作程序,,六、常見的評(píng)估方法,,直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷估計(jì)對(duì)象價(jià)值的一類方法?;居?jì)算公式:評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×根據(jù)比較特征的不同,直接比較法的具體技術(shù)方法也不相同。,(一)直接比較法,1、現(xiàn)行市價(jià)法

5、 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身或基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格2、市價(jià)折扣法 以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式: (適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面的差異的情況),3、功能價(jià)值類比法以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異,通過(guò)調(diào)整兩者的功能差異估算被評(píng)估對(duì)

6、象的價(jià)值。資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,4、價(jià)格指數(shù)法以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。僅有時(shí)間因素存在差異,時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng),5、成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

7、其中:,(二)類比調(diào)整法 類比調(diào)整法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異,在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣,只要在大的方面基本相同或相似即可。特點(diǎn): 適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛,對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高,還要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。,1、市場(chǎng)售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功

8、能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異,通過(guò)對(duì)比分析和量化差異,調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式:,2、成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)評(píng)估被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式:,3、市盈率乘數(shù)法以參照物的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與被評(píng)估資產(chǎn)的收益額相乘估算被評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式:,第二節(jié) 收 益 法,市場(chǎng)法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總

9、稱。 “將利求本”的思路認(rèn)為任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資與一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能為其帶來(lái)的回報(bào),即收益額。 理論上,收益法是資產(chǎn)評(píng)估中較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一,一、收益法的基本涵義,二、基本思路,,,三、理論依據(jù),效用價(jià)值論:收益決定資產(chǎn)的價(jià)值 收益越高,資產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的

10、收益流,而收益有時(shí)間價(jià)值,因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值,這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。,,,四、基本前提,(1)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。,五、操作程序,,六、參數(shù)確定,1、預(yù)期收益額 2、折現(xiàn)率 3、收益期,,(1)基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出

11、其自身價(jià)值的溢余額。(2)主要特點(diǎn) ① 收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額; ② 收益額是資產(chǎn)的客觀收益,而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益;,1、預(yù)期收益額,,(3)有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn) ①稅后凈利潤(rùn) ②現(xiàn)金凈流量 ③利潤(rùn)總額,,綜合調(diào)整法:預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額-預(yù)期 有利因素增加的收益額-

12、 預(yù)期不利素減少的收益額,(4)收益額預(yù)測(cè)方法,,產(chǎn)品壽命周期法:,成長(zhǎng)期,成熟期,萎縮期,產(chǎn)品的壽命周期,增長(zhǎng)量模型法 幾何平均法,簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測(cè)法,,,,,,,,因素分析法:,一元線性回歸多元線性回歸,曲線模型預(yù)測(cè)方法,,(1)折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講,是一種期望投資報(bào)酬率,是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下,對(duì)投資所期望的回報(bào)率。,2、折現(xiàn)率,,(2)折現(xiàn)率的形

13、式折現(xiàn)率:未來(lái)有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率:未來(lái)無(wú)限期收益折算成現(xiàn) 值的比例,,基本方法: 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,(3)折現(xiàn)率的估算方法,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn),,3、收益期,(1)基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。,(2)收益期估測(cè)方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)

14、以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè),,七、基本方法,收益法的基本計(jì)算公式:,公式字符統(tǒng)一定義:P 評(píng)估值; i 年序號(hào); Pi 未來(lái)第i年的評(píng)估值; Ri 未來(lái)第i年的預(yù)期收益; r 折現(xiàn)率或資本化率; r

15、i 第i年的折現(xiàn)率或資本化率; n 收益年期; t 收益年期; A 年金。,,,,,,,,,,,1、收益期有限,資本化率大于零,(一)未來(lái)各年收益額相等,3、收益永續(xù),各因素不變,2、收益期有限,資本化率等于零,1、收益期無(wú)限,(二)未來(lái)各年收益額若干年后相等,3、

16、收益期有限,成立條件:① 純收益在n年(含第n年)以前有變化; ② 在n年后不變;③ 收益期無(wú)限;④ r大于零。,成立條件:① 純收益在t年(含第t年)以前有變化; ② 在t年后不變;③ 收益期有限為n年;④ r大于零。,1、收益期無(wú)限,等差級(jí)數(shù)遞增,(三)未來(lái)各年收益額按等差級(jí)數(shù)變化,2、收益期有限,等差級(jí)數(shù)遞增,成立條件:① 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增額為B;③ 收益期無(wú)限;④ r大于零。,成立條件:① 純收益按等差

17、級(jí)數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增額為B;③ 收益期有限為n年;④ r大于零。,3、收益期無(wú)限,等差級(jí)數(shù)遞減,4、收益期有限,等差級(jí)數(shù)遞減,成立條件:① 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減; ② 純收益逐年遞減額為B;③ 收益期無(wú)限;④ r大于零;⑤ 收益遞減到零為止。,成立條件:①純收益按等差級(jí)數(shù)遞減; ②純收益逐年遞減額為B;③收益期有限為n年;④r大于零。,1、收益期無(wú)限,等比級(jí)數(shù)遞增,(四)未來(lái)各年收益額按等比級(jí)數(shù)變化,2、收益期有限,等比級(jí)數(shù)遞

18、增,成立條件:① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增比率為s;③ 收益期無(wú)限;④ r > s > 0。,成立條件:① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增比率為s;③ 收益期有限為n年;④ r > s > 0 。,3、收益期無(wú)限,等比級(jí)數(shù)遞減,4、收益期有限,等比級(jí)數(shù)遞減,成立條件:① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減; ② 純收益逐年遞減比率為s;③ 收益期無(wú)限;④ r>s>0。,成立條件:① 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減; ② 純收益逐年

19、遞減比率為s;③ 收益期有限為n年; ④ r大于零;⑤ 0 <s ≤ 1。,(五)已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格,成立條件:① 純收益在n年(含第n年)以前不變② 預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn③ r大于零,計(jì)算公式:,例1: 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去,現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓,聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè),該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬(wàn)元,折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000(萬(wàn)元),收益法應(yīng)用案例:,例2: 某企業(yè)尚能

20、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年,營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù),現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬(wàn)元,折現(xiàn)率為8%,請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P=(900/8%)[1-1/(1+8%)6] =900×4.6229=4160.59(萬(wàn)元),收益法應(yīng)用案例:,例3:某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開始,以后各年收益均為14萬(wàn)元,確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)

21、在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。,收益法應(yīng)用案例:,(1)永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程:首先,確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù),可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次,將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理,即:14/(10%)=140(萬(wàn)元)最后,確定該企業(yè)評(píng)估值:企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2+140×0.6209 =136.17(萬(wàn)元),(2)經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估過(guò)程:,重建或重置被評(píng)估

22、資產(chǎn)。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。評(píng)估思路可概括為:,第三節(jié) 成 本 法,成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。,一、成本法的基本涵義,二、基本思路,三、理論依據(jù),1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高,相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。即在條件允許的情況下,任何一個(gè)潛在的投資者在決

23、定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí),他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。 2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的,四、基本前提,生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,,五、操作程序,六、基本要素,1、復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資

24、產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。2、更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。,(一)資產(chǎn)的重置成本,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,(二)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,通常以相對(duì)數(shù)計(jì)量:,亦稱有形損耗,是指由于使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。,(四)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,(三)資產(chǎn)的功能性貶值

25、,是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,七、具體評(píng)估方法,1、重置核算法 是利用成本核算的基本原理,將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法。,(一)重置成本的估算方法,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,購(gòu)買型:自建型:,自建型 購(gòu)買型,,計(jì)算公式,

26、重置成本=直接成本+間接成本,建造成本構(gòu)成: 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn),取得成本構(gòu)成: 購(gòu)買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi),間接成本構(gòu)成: 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用,例1:待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備,評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有:該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元,運(yùn)雜費(fèi)5000元,安裝成本為20000元,其中原材料6

27、000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元,安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為,被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備,其重置成本應(yīng)包括買價(jià)(含增值稅)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用,由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為:重置成本=購(gòu)買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本 =180000+5000+20000=205000(元),例2:被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查,該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)

28、品。經(jīng)查驗(yàn)資料,該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元,其中,購(gòu)買價(jià)為8萬(wàn)元,運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元,安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元,間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查,現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%,運(yùn)雜費(fèi)上漲80%,安裝費(fèi)中直接成本上漲40%,間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少?,(1)計(jì)算直接成本購(gòu)買價(jià)=8×(1+20%)=9.6(萬(wàn)元)運(yùn)雜費(fèi)=1.6×(1+80%)=2.88(萬(wàn)元)安裝費(fèi)中的直

29、接成本=0.4×(1+40%)=0.56(萬(wàn)元)直接成本=購(gòu)買價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)中的直接成本 =9.6+2.88+0.56=13.04(萬(wàn)元)(2)計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 =0.2÷(8+1.6+0.4)=2%間接成本=13.04×2%=0.26(萬(wàn)元)(3)計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.

30、30(萬(wàn)元),2、價(jià)格指數(shù)法 是在資產(chǎn)歷史成本(賬面價(jià)值)的基礎(chǔ)上,通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù),將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。 計(jì)算公式:,定基價(jià)格指數(shù):環(huán)比價(jià)格指數(shù):,例題,某機(jī)床于1994年購(gòu)置安裝,賬面原值為16萬(wàn)元。1996年進(jìn)行一次改造,改造費(fèi)用為4萬(wàn)元;1998年又進(jìn)行一次改造,改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05,1996年為1.28,1998年為1.35,1999年為1.60。要求:計(jì)算

31、該機(jī)床1999年的重置成本,重置成本計(jì)算表,物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn),物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素,因而確定的是復(fù)原重置成本 ;物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ;對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn),采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。,3、功能價(jià)值類比法 是在參照物的價(jià)格或重置價(jià)值的基礎(chǔ)上,通過(guò)功能價(jià)值關(guān)系,估測(cè)評(píng)估對(duì)象的重置成本。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能,功能相同,購(gòu)建

32、成本也應(yīng)相同 。,生產(chǎn)能力比例法:規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:,參照物功能價(jià)值,被評(píng)資產(chǎn)重置成本,,(單位生產(chǎn)能力),,計(jì)算方法,A. 生產(chǎn)能力比例法(功能成本線性函數(shù)法),,例:被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機(jī)改裝而成,生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查,市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售,其能力與價(jià)格如表所示:,,P = a+ bF (y=a+bx)用最小二乘法求得:a = 31.67 b = 0.98則直

33、線方程為:P = 31.67 + 0.98F被評(píng)估設(shè)備能力為F = 70噸,可得:重置成本P = 31.67 + 0.98×70 = 100.27(萬(wàn)元)重置成本P = 115×70/80 = 100.625 (萬(wàn)元),,B. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 (功能成本指數(shù)法 ),,,,4、統(tǒng)計(jì)分析法,基本原理,某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本,被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,,計(jì)算公式

34、,∑某類資產(chǎn)的 歷史成本,被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,=,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本,,×,例題:被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解,該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入,并同時(shí)投入生產(chǎn),使用狀況基本相同,該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬(wàn)元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備,其賬面歷史成本為50萬(wàn)元,經(jīng)估算其重置成本之和為80萬(wàn)元。該類通用設(shè)備的重置成本為: 該類通用設(shè)備的

35、重置成本 = 1200 × 80/50 = 1920(萬(wàn)元),(二)實(shí)體性貶值的估算方法,資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1—成新率),通過(guò)觀察確定新舊程度,主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表:光潔度腐蝕程度形體物理變化程度,,1、觀察法計(jì)算公式:,形體物理變化程度,機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括:機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度

36、、軟度等是否發(fā)生變化,有無(wú)裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括:墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=(重置成本—預(yù)計(jì)殘值) ×實(shí)際已使用年限÷總使用年限 (實(shí)際已使用年限+尚可使用年限),,名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,截止評(píng)估日資產(chǎn)累

37、計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,,,×100%,2、使用年限法計(jì)算公式:,當(dāng)在資產(chǎn)使用過(guò)程中又進(jìn)行了追加投資時(shí),實(shí)際已使用年限: (1)把資產(chǎn)的各時(shí)期投資的成本調(diào)整為復(fù)原重置成本。 (2)計(jì)算加權(quán)的重置成本: ∑每次投入的復(fù)原重置成本×使用年數(shù) (3)計(jì)算實(shí)際已使用年數(shù):(1 )/(2),例1:被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備,評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有

38、:該設(shè)備1997年1月購(gòu)進(jìn),2002年1月評(píng)估;該設(shè)備的重置成本為500000元,其殘值為2000元,尚可使用5年;根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo),正常使用情況下,每天應(yīng)工作8小時(shí),該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為:資產(chǎn)利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125(年)總使用年限=3.125+5=8.125(年)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

39、=(500000—2000)×3.125/8.125=191538.46,例2:被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1992年,原始價(jià)值30000元,1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造,主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置,投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%,該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年,估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過(guò)程:,①估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資

40、日期 原始投資額 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 復(fù)原重置成本1992年 30000 2.60 [(1+10%)10] 780001997年 3000 1.61 [(1+10%)5] 48302000年 2000 1.21 [(1+10%)2]

41、 2420合計(jì) 85250,,,,②計(jì)算∑(復(fù)原重置成本×投資年數(shù))投資日期 復(fù)原重置成本 投資年限 復(fù)原重置成本

42、 ×投資年數(shù) 1992年 78000 10 7800001997年 4830 5 241502000年 2420 2

43、4840合計(jì) 85250 808990,,,,③計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=808990÷85250 =9.5(年)④計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.5÷(9.5+6)×100% =61%,兩種形

44、式:,(三)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。,超額投資成本: 功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 -更新重置成本超額運(yùn)營(yíng)成本,具體計(jì)算步驟:(1)將被評(píng)估資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本與同類已普通使用的先進(jìn)技術(shù)的資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本相比較,計(jì)算兩者的差額得到被評(píng)估資產(chǎn)的年超額營(yíng)運(yùn)成本;(2)從年超額營(yíng)運(yùn)成本中扣除所得稅因素,得到年凈超額營(yíng)運(yùn)成本;(3)根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額營(yíng)運(yùn)

45、成本折現(xiàn),得到被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。公式:,例:某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置,其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同,操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元,被評(píng)估控制裝置尚可使用3年,所得稅率為33%,適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料,估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。,(1)計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本:(6-3)&#

46、215;6000=18000(元)(2)估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額:18000×(1-33%)=12060(元)(3)將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加,估算其功能性貶值額: 12060×(P/A,10%,3) =12060×2.4869=29992(元),兩種形式:,(四)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法,表現(xiàn)為營(yíng)運(yùn)中資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置

47、、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失,間接計(jì)算直接計(jì)算,間接計(jì)算:直接計(jì)算:,例1:某電視機(jī)生產(chǎn)廠家,其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬(wàn)臺(tái),由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減,企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬(wàn)臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6,,設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率為:經(jīng)濟(jì)性貶值率

48、 =[1-(70000/100000)0.6]×100%=19%,例2:如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量,就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺(tái),經(jīng)測(cè)算每年完成10萬(wàn)臺(tái)的銷售量,售價(jià)需降至1900元/臺(tái),即每臺(tái)損失毛利100元。經(jīng)估算,該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。,計(jì)算過(guò)程如下:經(jīng)濟(jì)性貶值=(100×100000)

49、5;(1-33%)×(P/A,r,n)=16662230(元),例3:某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年,目前狀態(tài)良好,觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%,在生產(chǎn)技術(shù)方面,此生產(chǎn)線為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元,這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場(chǎng)價(jià)值。,計(jì)算過(guò)

50、程如下:(1)更新重置成本=1000000元(2)實(shí)體性貶值=1000000×15%=150000(元)(3)功能性貶值=0(4)經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1-(750/1000)0.7]×100%=18.5%(5)經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =1000000-150000-1547

51、00=695300(元),例4:被評(píng)估設(shè)備建于1986年,帳面價(jià)值100000元,1991年對(duì)設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造,追加技改投資50000元,1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù):(1)從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%;(2)該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元;(3)被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為0.7,所得稅率為33%;(4)該設(shè)備在評(píng)

52、估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%,經(jīng)技術(shù)檢測(cè)該設(shè)備尚可使用5年,在未來(lái)5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求:估算被評(píng)估設(shè)備的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值及被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。,(1)計(jì)算重置成本重置成本 = 100000×(1+10)10 + 50000 ×(1+10)5 = 339894.75(元)(2)計(jì)算實(shí)體性貶值加權(quán)投資年限 = [(2

53、59374.25×10 + 80520.5×5)÷339894.75] × 50% = 4.41實(shí)體性貶值率 = 4.41÷(4.41 + 5)= 46.87%實(shí)體性貶值 = 339894.75 ×46.87% = 159291.81(元)(3)計(jì)算功能性貶值年超額運(yùn)營(yíng)成本 = 12×1000 = 120

54、00(元)年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額 = 12000×(1 - 33%)= 8040 (元)功能性貶值 = 8040×(P/A,10%,5) = 8040×3.7908 = 30478.03元(4)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值:經(jīng)濟(jì)性貶值=0(5)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值評(píng)估值 = 339894.75 - 159291.81 - 30478.03 = 150124.91 (元),第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇,對(duì)于特定的經(jīng)濟(jì)行為

55、,在相同的市場(chǎng)條件下,對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。不會(huì)因評(píng)估人員評(píng)估方法的不同而截然不同。 評(píng)估的基本目的決定了評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系。這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn),并作相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。,一、評(píng)估方法之間的關(guān)系,(一)評(píng)估方法之間的聯(lián)系,如果不同的方法得出結(jié)果出現(xiàn)較大的差異,其可能的原因:(1)應(yīng)用前提不具備(2)分析過(guò)程有缺陷(3)分析結(jié)構(gòu)有問(wèn)題(

56、4)信息依據(jù)失真(5)職業(yè)判斷有誤,各種評(píng)估方法獨(dú)立存在就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。,(二)評(píng)估方法之間的區(qū)別,選擇過(guò)程注意的因素:(1)評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài),以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。(單項(xiàng)&整體資產(chǎn)、有形&無(wú)形資產(chǎn)、通用性&專用性資產(chǎn)、可復(fù)制&不可復(fù)制資產(chǎn))(2)評(píng)估方法的

57、選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。(3)評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。(4)采用多種方法市要注意各種方法的用用前提。最終結(jié)果應(yīng)在各種評(píng)估結(jié)論分析比較的基礎(chǔ)上確定。不論選擇哪種評(píng)估方法,都應(yīng)該保證評(píng)估目的,評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù),及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。,二、評(píng)估方法的選擇,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,(一)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)(二)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 眾賞文庫(kù)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論