市場(chǎng)比較法(房地產(chǎn)案例

1、房地產(chǎn)估價(jià)方法之一,市場(chǎng)比較法,——其類似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)：一個(gè)具體項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)——其前提：交易市場(chǎng)已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價(jià)格——房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法,公式：待估房地產(chǎn)價(jià)格=比較案例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×估價(jià)期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù),理論依據(jù)

2、：替代原理適用條件與對(duì)象適用：房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時(shí)，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實(shí)很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對(duì)估價(jià)人員要求：廣博的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)（需要進(jìn)行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別情況的修

3、正）,操作步驟①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格下面將對(duì)各個(gè)步驟進(jìn)行詳細(xì)闡述。,途徑1、查閱政府資料2、報(bào)刊租售信息3、以購(gòu)買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會(huì)5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解,搜集交易實(shí)例的內(nèi)容1、雙方交易情況與

4、交易目的2、交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況3、成交價(jià)格4、付款方式5、成交日期交易實(shí)例調(diào)查表建立交易實(shí)例資料數(shù)據(jù)庫(kù),修正的一般步驟：①確定修正比較或系數(shù)②修正求得實(shí)例的正常價(jià)格交易情況的修正公式：可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格若以正常交易價(jià)格為基準(zhǔn)（100）對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行修正，則：正常價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格，可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格,操作步驟：①依

5、實(shí)例；②選可比；③建可比；④交易修；⑤日期修；⑥區(qū)域修；⑦個(gè)別修；⑧求比準(zhǔn)；⑨算價(jià)格。⑩完評(píng)估,綜合修正計(jì)算注意：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%修正視具體情況可采用:——百分率法——差額法——回歸分析法,綜合計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格方法——簡(jiǎn)單算術(shù)平均法例如：綜合結(jié)果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2——加權(quán)平均法——位數(shù)法——眾數(shù),估價(jià)對(duì)象是一塊空地，

6、總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買賣價(jià)格。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為166m2，成交單價(jià)120元/ m2，交易日期2000年4月1日；實(shí)例B的面積為374 m2，成交單價(jià)102元/ m2，交易日期2000年3月1日；實(shí)例C的面積為300 m2，成交單價(jià)83元/ m2，交易日期1999年6月1日；實(shí)例D的面積為457 m2，成交單價(jià)94元/ m2，交易日

7、期1999年7月1日；實(shí)例E的面積為76 m2，成交單價(jià)145元/ m2，交易日期2000年3月1日。實(shí)例A、E為正常買賣，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買賣價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。區(qū)位因數(shù)如下表,確定修正系數(shù)

8、（1）確定交易情況修正系數(shù)。實(shí)例A、E為正常買賣，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買賣價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估計(jì)偏低2%，實(shí)例C估計(jì)偏低5%，實(shí)例D估計(jì)偏低3.5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如下：,實(shí)例A：,實(shí)例B：,實(shí)例C：,實(shí)例D：,實(shí)例E：,（2）確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)如下：,（3）確定區(qū)

9、域因素修正系數(shù)。實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、C、D都為估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如下表所示。,,各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：,（4）確定個(gè)別因素修正系數(shù)。估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低3%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如下：,進(jìn)行因素綜合修正,5、計(jì)算估價(jià)結(jié)

10、果 將上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為最終的估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象土地的單價(jià)==（131+131+105+116+148）/5=126（元/平方米）,1、某城市內(nèi)有一宗住宅用地需要評(píng)估，現(xiàn)根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的交易情況與待估地一致。其他條件比較如下表：,對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的影響，待估地塊條件與案例地塊條件比較結(jié)果如表所列，表中數(shù)字為正值，表示待估地塊優(yōu)于成交地塊，數(shù)字大小表示優(yōu)劣的