小區(qū)物業(yè)共有權研究.pdf

1、隨著城市化進程的加快，人地關系日趨緊張，物業(yè)小區(qū)的出現(xiàn)有助于緩解這種緊張關系。不同與我國傳統(tǒng)住宅形式——平房，物業(yè)小區(qū)往往由不同人共同擁有，共有部分大大增多，由于共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權利義務關系較易厘清，同時涉及的部分較多，牽扯的利益關系也很廣泛，導致權利人之間的關系更為復雜。實踐中大多數(shù)住宅糾紛往往也因此產生。因此，本文從重新界定小區(qū)物業(yè)共有權的性質入手，明確小區(qū)物業(yè)共有權的集合共有權性質，并揭示小區(qū)物業(yè)共有權中蘊涵的社

2、會民主精神。通過小區(qū)物業(yè)共有權性質的重新界定，將集合共有的理論和社會民主精神運用于小區(qū)物業(yè)共有權的產生、主體、機構和侵犯小區(qū)物業(yè)共有權的救濟等具體制度建構中。全文主要由三個部分組成，對小區(qū)物業(yè)共有權進行了系統(tǒng)分析和研究。 第一部分科學選擇“小區(qū)物業(yè)共有權”這一稱謂。關于“小區(qū)物業(yè)共有權”，我國一般使用“建筑物區(qū)分所有權之共有權”這一術語來表達。通過對日本學者、我國臺灣學者和大陸學者對建筑物區(qū)分所有權所作概念的分析，可以發(fā)現(xiàn)學者們

3、界定的建筑物區(qū)分所有權是以單幢建筑物為其存在前提的，但在實際生活中，是以物業(yè)小區(qū)為其存在依托的，往往呈兩幢或兩幢以上建筑物區(qū)分所有權群態(tài)。它涵蓋了學者所論述的內容，但在以小區(qū)形態(tài)存在的建筑物區(qū)分所有權之共有權又大大超出了單幢建筑物區(qū)分所有權的權利內容。因此筆者在結合我國語言習慣和社會實踐基礎上，采用“小區(qū)物業(yè)共有權”這一稱謂。“小區(qū)”表明該共有權適用的空間范圍，而非僅僅限制在單幢建筑物上；“物業(yè)”概括該共有權適用的多種用途，可以用于居住

4、，也可以用于它途。“共有權”表明權利的性質。 第二部分述評小區(qū)物業(yè)共有權性質界定的各種學說，并將小區(qū)物業(yè)共有權性質界定為集合共有。既有的關于小區(qū)物業(yè)共有權性質界定學說都存在不同程度的缺陷。總有說的種種限制與物權設立的目的多有悖異，也與崇尚個人主義的現(xiàn)代價值觀格格不入，已為現(xiàn)代社會拋棄。而對于共同共有和按份共有而言，在傳統(tǒng)的民法理論中，這兩種典型共有都可以采取如實物分割、變價分割、作價補償?shù)姆绞竭M行分割，因此不存在不可分割的共有物

5、，分割是共有的基礎和最終結局。而這樣的界定與小區(qū)物業(yè)共有權格格不入，小區(qū)物業(yè)共有權具有不同于上述各學說的特性。筆者認為，小區(qū)物業(yè)共有權性質的界定與傳統(tǒng)民法中的共有理論密切相關。傳統(tǒng)的共有理論存在著重大的理論缺陷。因此，必須對傳統(tǒng)的共有理論進行重構。在傳統(tǒng)共有理論兩分法(按份共有和共同共有)的基礎上，增加一種新型的共有形式，即集合共有。據(jù)此，將小區(qū)物業(yè)共有權界定為集合共有。并深入探討了小區(qū)物業(yè)共有權與集合共有在權利的平等性、完全性、自由開

6、放性、客體的永不分割性和權利行使民主性的契合性問題。 第三部分深入探討將小區(qū)物業(yè)共有權性質的重新界定和其中所蘊涵的社會民主精神運用于小區(qū)物業(yè)共有權運作的制度構建中。這些制度構建主要包括小區(qū)物業(yè)共有權的產生、小區(qū)物業(yè)共有權的主體、小區(qū)物業(yè)共有權的運行機構和侵害小區(qū)物業(yè)共有權的救濟。隨著小區(qū)業(yè)主取得小區(qū)專業(yè)部分的所有權后，便自動獲得了成員權，基于該成員權，業(yè)主可以取得小區(qū)物業(yè)共有權。業(yè)主整體作為自治共同體，人數(shù)眾多，必須借助一定的機

7、關即業(yè)主自治團體行使共有權，而業(yè)主大會與業(yè)主委員會只是業(yè)主自治團體的權力機構和執(zhí)行機構。它們按照社會民主的精神進行運作，并遵循社會民主的三大原則。第一是多數(shù)原則，即對小區(qū)物業(yè)共有部分行使共有權的時候，一般應當按照少數(shù)服從多數(shù)的原則處理。第二是少數(shù)原則，即當小區(qū)物業(yè)共有權的行使按多數(shù)原則進行時，在特殊的情況下，可能侵犯少數(shù)人的合法權益。因此，為實現(xiàn)矯正的正義，在該種情況下可賦予少數(shù)人以救濟的權利。第三是程序原則，即在小區(qū)物業(yè)共有權行使過程