宅基地置換法律問(wèn)題研究.pdf

1、隨著我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地越來(lái)越成為稀缺資源。為破解城市化、工業(yè)化對(duì)土地大量需求，解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中的土地、資金難題，各地特別是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)紛紛推出宅基地置換的方案。宅基地置換指的是農(nóng)民用其宅基地使用權(quán)及其上面附著的建筑物、構(gòu)筑物換取政府統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住房。政府或者集體把騰換出的農(nóng)民宅基地先進(jìn)行復(fù)耕，對(duì)節(jié)約出來(lái)的土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)用以發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)甚至直接國(guó)有化、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，用在此過(guò)程中產(chǎn)生的土地收益解決小城鎮(zhèn)建

2、設(shè)過(guò)程中的資金難題。這種宅基地?fù)Q房的模式同時(shí)解決了城市化進(jìn)程中的土地和資金兩大難題，因此各地政府都積極探索。近年來(lái)，在全國(guó)先后出現(xiàn)了成都的“雙放棄”模式、天津的華明鎮(zhèn)模式、嘉興模式、北京平谷、大興模式。甚至在中西部地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部也出現(xiàn)了對(duì)宅基地置換的探索。“宅基地?fù)Q房”政策目前仍處在試點(diǎn)階段，在試點(diǎn)的城市，通常也是在城鄉(xiāng)結(jié)合部的小城鎮(zhèn)、中心鎮(zhèn)試點(diǎn)，但并未廣泛的鋪開(kāi)。
　　 各地試點(diǎn)城鎮(zhèn)的政策不盡相同，與“宅基地?fù)Q房”配套的相關(guān)

3、法律更是模糊。由于“宅基地?fù)Q房”涉及集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、價(jià)格、拆遷補(bǔ)償、農(nóng)民利益保護(hù)、物業(yè)管理等多方面的問(wèn)題，需要土地管理法、土地整理法、價(jià)格法、物業(yè)管理法等法律法規(guī)相配套，以規(guī)范“宅基地?fù)Q房”過(guò)程中所涉及的法律關(guān)系主體——政府、集體、農(nóng)民、投資主體等的權(quán)利與義務(wù)。沒(méi)有法律的統(tǒng)一規(guī)范農(nóng)民所換取房屋的產(chǎn)權(quán)就沒(méi)有保障。有些農(nóng)民把所換取的房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民更是產(chǎn)生了大量的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。由于在宅基地置換過(guò)程中沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)范來(lái)

4、保證農(nóng)民的利益，所以侵犯農(nóng)民、集體利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此本文試圖對(duì)宅基地置換法律問(wèn)題進(jìn)行研究，來(lái)推進(jìn)相關(guān)法律制度的改革和完善以規(guī)范這一行為。
　　 全文共分為三個(gè)部分，第一部分是宅基地置換所涉及的法律關(guān)系。文章首先分析了宅基地置換的含義，其次總結(jié)了嘉興模式、天津華明鎮(zhèn)模式、北京平谷、大興模式、成都“雙放棄”模式等幾個(gè)宅基地置換典型模式，通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)典型模式的梳理，該部分最后對(duì)宅基地置換過(guò)程中所涉及的法律關(guān)系進(jìn)行了探討。

5、>　　 第二部分是宅基地置換中存在的法律問(wèn)題。宅基地置換中存在的強(qiáng)制拆遷問(wèn)題、置換房產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題、集體建設(shè)用地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的土地權(quán)利，影響到了農(nóng)村±地制度正常運(yùn)行。本部分主要闡述了以上三個(gè)問(wèn)題的表現(xiàn)、原因以及各地的處理方法。
　　 第三部分是宅基地置換中相關(guān)法律制度的完善。該部分是文章的邏輯落腳點(diǎn)，主要是對(duì)完善宅基地置換的相關(guān)法律制度提出自己的構(gòu)想，包括明確置換房的產(chǎn)權(quán)歸屬，重構(gòu)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制