我國宅基地使用權流轉(zhuǎn)的法律問題研究.pdf

1、農(nóng)村土地制度作為農(nóng)村經(jīng)濟制度體系中的基礎，對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與農(nóng)村經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展穩(wěn)定增長有著十分顯著的影響;宅基地的使用權是農(nóng)村土地制度的重要組成部分，與農(nóng)民的利益切實相關，關系到整個社會的穩(wěn)定。宅基地使用權的流轉(zhuǎn)制度是宅基地問題的核心，國家歷來重視農(nóng)村問題，不僅在制度上傾斜，還在法律上予以保障，但現(xiàn)行法律和相關規(guī)定都沒有解決宅基地使用權是否可以流轉(zhuǎn)的問題;在現(xiàn)實中，我們也面臨著自由流轉(zhuǎn)和限制流轉(zhuǎn)的理論爭鳴，盡管2013年召開的兩會已經(jīng)明確了

2、對待農(nóng)村集體土地的態(tài)度，但我們?nèi)匀幻媾R著如何實現(xiàn)宅基地使用權流轉(zhuǎn)的困境。宅基地使用權的流轉(zhuǎn)符合社會的現(xiàn)實，符合農(nóng)民的利益，是城鎮(zhèn)化的必然，符合市場經(jīng)濟的要求，加大立法、規(guī)范規(guī)劃管理會有利于農(nóng)村宅基地使用權的流轉(zhuǎn)。
　　 宅基地使用權是指集體經(jīng)濟組織成員依法享有的在集體所有土地上建造住宅及其附屬設施的權利。宅基地使用權具有身份的嚴格性、取得使用的無償性、權利的從屬性和權利行使受限性的法律特征。宅基地使用權的流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權從產(chǎn)

3、生、主體變更到消滅的過程引起的宅基地使用權人及其宅基地性質(zhì)的變化。宅基地使用權流轉(zhuǎn)具有流轉(zhuǎn)形式多樣性、流轉(zhuǎn)關系復雜性等特征。我國宅基地使用權流轉(zhuǎn)制度經(jīng)歷了一定的歷史變遷:私人所有階段，在這個階段，宅基地及房屋所有人有居住買賣的權利;宅基地集體所有的階段，在這個階段，宅基地歸集體所有，并且禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地;宅基地有償使用階段，在這個階段，在城鎮(zhèn)土地有償使用的啟發(fā)下，國家開始對宅基地使用收取費用，但國家為了減輕農(nóng)民負擔，充分調(diào)動

4、農(nóng)民生產(chǎn)積極性，不久便取消了有償使用制度;城鎮(zhèn)宅基地使用權向國有土地使用權轉(zhuǎn)移階段，經(jīng)過這一階段，農(nóng)村宅基地使用權成為我國宅基地使用權的唯一形式。
　　 宅基地使用權流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范主要體現(xiàn)在《憲法》中禁止土地所有權流轉(zhuǎn)的原則規(guī)定，《擔保法》中規(guī)定宅基地使用權不得單獨抵押及《物權法》中獨立一章對宅基地使用權的規(guī)定。《土地管理法》是調(diào)整農(nóng)村土地關系，解決農(nóng)村土地糾紛的主要依據(jù)。對于地方出臺的規(guī)定，標準不同，出臺的規(guī)定也不同。宅基地使

5、用權流轉(zhuǎn)面臨的法律困境主要有法律法規(guī)不完善、效力層次低、宅基地使用權取得制度不合理等問題;宅基地使用權流轉(zhuǎn)面臨的現(xiàn)實困境有:宅基地規(guī)劃落后從而導致農(nóng)村住宅用地規(guī)模在一定程度上失控、空置房屋大量存在的問題，隱形市場產(chǎn)權糾紛存在，在地方存在著同案不同判的現(xiàn)象。
　　 城鄉(xiāng)一體化是促進流轉(zhuǎn)的動力，土地增值收益是宅基地使用權流轉(zhuǎn)的拉力，宅基地使用權流轉(zhuǎn)是城鎮(zhèn)化的必然結果，是用益物權的內(nèi)在要求，是房地一體的必然前提。通過對宅基地使用權流轉(zhuǎn)

6、的必要性分析，支持了宅基地使用權自由流轉(zhuǎn)的觀點，并對宅基地使用權可以自由流轉(zhuǎn)進行了有力的論證。
　　 通過加強宅基地管理的法律體系建設、正確處理宅基地使用權的物權性及保障性的關系，建議強化宅基地使用權的物權性質(zhì);通過推進農(nóng)宅小區(qū)化建設、改革宅基地審批制度、建立統(tǒng)一的農(nóng)民不動產(chǎn)登記制度，規(guī)范宅基地的規(guī)劃管理;通過明確宅基地使用權流轉(zhuǎn)的形式、建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，建立規(guī)范、有序的宅基地使用權流轉(zhuǎn)制度;通過建立宅基地有償使用制度、確