承租人優(yōu)先購買權(quán)制度研究——基于批判和反思角度的考察.pdf

1、我國的承租人優(yōu)先購買權(quán)特指房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)。它打破了民法平等賦權(quán)的原則，表現(xiàn)為一種民事特權(quán)。近年來，隨著我國住房制度改革和二級住房市場的開放，房屋買賣日益普遍，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)引發(fā)的問題日漸突出，產(chǎn)生了大量糾紛。本文對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度從批判和反思的角度進行了研究，通過法理基礎(chǔ)、價值功能、司法實踐等三方面對該制度的合理性進行探討。本研究分為四個部分： 第一章“承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的形成”。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是一項

2、具有悠久歷史傳統(tǒng)的法律制度，在世界上專門采用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度保護承租人利益的國家有德國、越南和我國。其原因在于戰(zhàn)爭、經(jīng)濟等因素造成房屋奇缺，為保護作為弱勢群體的承租人的居住權(quán)而形成的特殊制度。因此，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是特定歷史條件下國家政策干預(yù)的產(chǎn)物，其價值取向在于解決民眾的居住問題，給民眾更多的機會獲得穩(wěn)定的居住權(quán)，實現(xiàn)“居者有其屋”。 第二章“承租人優(yōu)先購買權(quán)制度根基不在”。從法理角度來看，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)

3、制度具有不合理性。第一，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度形成基礎(chǔ)已不存在，該制度的立法背景已經(jīng)完全改變，其適用基礎(chǔ)已經(jīng)動搖。第二，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度違背了契約自由原則，在保護承租人優(yōu)先購買權(quán)利益的同時，犧牲了出租人與第三人自由選擇權(quán)利。第三，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度對出租人以及第三人利益保護缺失。一方面，出租人的自由處分權(quán)受限，另一方面，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利主體范圍過廣，在一定程度上剝奪了第三人購買權(quán)。 第三章“承租人優(yōu)先購買權(quán)制度價值功

4、能的錯位”。一項法律制度的確立，必然反映立法者對該制度價值的認識。優(yōu)先購買權(quán)制度主要是對出租人所有權(quán)自由處分的一種限制，以犧牲出租人(出售人)和第三人(買受人)的利益為代價，換取對承租人利益特殊保護。究其原因是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度價值取向所決定的。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的價值功能包括公平價值、效率價值、秩序價值。然而，該制度的價值功能在現(xiàn)實中卻呈現(xiàn)錯位現(xiàn)象，不僅難以發(fā)揮其作用，反而有損公平價值，阻礙效率價值實現(xiàn)，維護秩序成為空想。

5、 第四章“承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的實踐障礙”。從我國立法來看，不僅法律規(guī)范的條文較少，且法律規(guī)定很籠統(tǒng)，欠缺可操作性，因而房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度保護承租人的權(quán)利實現(xiàn)存在嚴重障礙。主要體現(xiàn)在：“同等條件”難以界定、“行使期限”界定不清和“房屋買賣無效”的規(guī)定極不合理。與此同時，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度本身具有脆弱性，導(dǎo)致承租人無法實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。出租人可以通過解除房屋租賃合同、與第三人串通抬高價格、假贈與等方式規(guī)避法律，導(dǎo)致承租人無法行使