基于市場法的投資性房地產價值評估問題研究.pdf

1、隨著市場化改革的深入，房地產評估伴隨著國內房地產行業(yè)的繁榮逐漸發(fā)展起來。房地產評估是專業(yè)的評估師依據特定目的對房地產特定權益在某一特定時點的價值進行估算的行為。在該過程中，投資性房地產和其他類型房地產的評估有較大的差異。投資性房地產指企業(yè)為了對建筑物進行出租而收取租金或為了資本增值，或二者兼而有之而持有的房地產。在評估實務中經常使用到的評估方法有市場法、成本法及收益法，由于投資性房地產市場價值波動較大，成本法一般不適合應用于投資性房地產

2、的價值評估，收益法由于受到估值參數的影響較大也不適合應用于投資性房地產的評估，所以在投資性房地產評估中經常使用的方法是市場法。
　　本文在論述投資性房地產價值評估相關理論的基礎上，系統(tǒng)分析了市場法的基本原理并闡述了市場法在投資性房地產價值評估中的應用，進而通過分析投資性房地產評估中的具體案例，并結合投資性房地產評估的特殊性進行了影響因素調整，最后根據市場法的評估步驟得出評估結果。但是市場法中的因素修正主要依賴于評估師的經驗與判斷，

3、沒有考慮到各因素的權重，所以為彌補市場法的不足，本文在對案例調查和研究的基礎上，從眾多影響因素中選取與待估對象相關的影響因素，在此基礎上建立和完善指標體系，然后用專家打分法給這些指標打分使其量化，最后用層次分析法計算出這些指標的權重并得出相應的評估結果。結果發(fā)現利用層次分析法以及量化打分方法對市場法系數權重修正后，評估結果的誤差更小。
　　本文第一部分對文章的研究背景和意義進行了概括性論述，分析了全文的思路、框架、貢獻及不足。第二

4、、三部分討論了投資性房地產的相關理論、市場法的基本原理及在投資性房地產評估中的應用，為文章案例分析部分奠定了理論基礎。第四部分是一個具體案例研究，為了將理論運用于實踐，本章選擇一個投資性房地產評估的具體案例，采用改進之后的市場法進行了案例評估，并對評估結果進行了比較和分析。第五部分為本文主要結論與政策建議，本部分綜合文章的研究成果，得到本文主要的研究結論同時提出政策建議。
　　本文的創(chuàng)新之處有兩點:一是結合評估對象的行業(yè)特征對投資