房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的精度修正研究.pdf

1、房地產(chǎn)估價(jià)，全稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)其客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。由于我國(guó)產(chǎn)權(quán)所有體制問(wèn)題，直至上世紀(jì)70年代末期，我國(guó)開(kāi)始在土地、住房制度和金融體制方面逐步進(jìn)行了一系列的重大改革，才形成一個(gè)初步的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在1978年以后的改革開(kāi)放大潮中，隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策，使房地產(chǎn)成為商品可進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。由于房地產(chǎn)估價(jià)起步時(shí)間晚，則相應(yīng)的理論和方法研究也就缺乏歷史沉淀，基本

2、上是借鑒了國(guó)外的成熟理論和方法。這其中，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國(guó)體系的影響較大，在評(píng)估實(shí)踐中重視評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和藝術(shù)。 房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在常用的三大基本方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買(mǎi)年法、利潤(rùn)法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。而實(shí)際評(píng)估操作實(shí)務(wù)中，市場(chǎng)比較法以其具備最直觀、使用性最廣、也容易準(zhǔn)確把

3、握的諸多特點(diǎn)，成為了首選，不單易于為評(píng)估方以及地產(chǎn)估價(jià)需求方所接受，也被國(guó)家技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”列入了國(guó)標(biāo)，并在相應(yīng)規(guī)范中規(guī)定，有條件選擇市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。但由于我國(guó)評(píng)估實(shí)踐中過(guò)于注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)，而疏忽了基于數(shù)學(xué)模型的推證，故傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法過(guò)于簡(jiǎn)單粗糙，隨意性較大，相關(guān)修正數(shù)據(jù)缺乏數(shù)學(xué)模型推證的支持，在評(píng)估精度上很大程度的受到評(píng)估操作人員的主觀判斷和帶有感情色彩的評(píng)定所

4、影響。 為了解決這個(gè)問(wèn)題，在借鑒國(guó)外占主流地位的英美兩大評(píng)估體系各自特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)影響市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度的各種因素，如所搜集的交易案例是否具有可比性、確定評(píng)估參數(shù)以及如何進(jìn)行評(píng)估參數(shù)的合理修正等，本文引入模糊數(shù)學(xué)理論來(lái)解決各種影響因素的取值精度問(wèn)題，用相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型推證修正因素的取值精度，以期提高市場(chǎng)比較法的評(píng)估精度。也就是試圖用定量的分析來(lái)解決市場(chǎng)比較法在評(píng)估房地產(chǎn)過(guò)程中影響房地產(chǎn)價(jià)值因素較多且難以定義的問(wèn)題。并