模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法中的應(yīng)用研究.pdf

1、近年來(lái)，我國(guó)相繼對(duì)土地使用制度、住房制度及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行了改革，初步形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)，與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也日趨頻繁，房地產(chǎn)評(píng)估在這樣的大環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生。其中，由于市場(chǎng)比較法較其它評(píng)估方法原理簡(jiǎn)單易懂，并且在評(píng)估過(guò)程中更能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在眾多的評(píng)估方法中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，同時(shí)也得到國(guó)際評(píng)估界的認(rèn)可。1999年，我國(guó)出版的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:“在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估土

2、地或房地產(chǎn)價(jià)格”。
　　本文對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理，應(yīng)用步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó)評(píng)估實(shí)務(wù)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn)，主要如下：交易實(shí)例的隨意選擇;因素修正的主觀性、不完備性;綜合價(jià)格求取缺乏科學(xué)的依據(jù)等。同時(shí)還介紹了理論界研究的其他幾種目前所采用的數(shù)學(xué)評(píng)估模型應(yīng)用于市場(chǎng)比較法中的基本原理及其存在的問(wèn)題，包括層次分析法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法、空間分析法等。
　　本文探討了模糊數(shù)學(xué)在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用并進(jìn)行案

3、例分析。在現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合模糊理論的最新研究成果，將模糊數(shù)學(xué)相關(guān)理論成功引入了市場(chǎng)比較法。首先是應(yīng)用模糊理論中的貼近度和擇近原則，遵照交易實(shí)例質(zhì)量、數(shù)量的要求進(jìn)行交易實(shí)例的選擇，然后對(duì)傳統(tǒng)模型中一直存在如戶型、朝向、樓層、裝修等定性特征因素隸屬度的確定和權(quán)重求解等問(wèn)題提出了新的算法;另外，運(yùn)用該方法確定各特征因素的修正系數(shù)，提高了修正精度;在求取綜合價(jià)格時(shí)采用“指數(shù)平滑法”，結(jié)合選取交易實(shí)例時(shí)求出的貼近度，使權(quán)重與貼近度