我國房地產(chǎn)評估中收益法應(yīng)用研究.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評估需求的日益增長，過去使用成本法來評估這些房地產(chǎn)價值的做法已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和市場法來評估房地產(chǎn)價值。 然而，收益法的基本原理比較簡單，但操作難度較大，尤其是在我國。目前我國評估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀人為因素的影響較大。 另外，我國尚不完善的市場環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的重要原因。 并且對于純

2、收益的動態(tài)預(yù)測問題至今沒有建立一個成熟的框架，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用中主觀性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國的應(yīng)用。 本文主要針對這種情況，并結(jié)合我國實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評估和收益法基本理論的基礎(chǔ)上，論述了收益法在我國房地產(chǎn)評估中的適應(yīng)性。 探討了我國房地產(chǎn)評估中應(yīng)用收益法的情形及其基本要素的確定，主要對純收益的指標(biāo)選擇、客觀純收益的確定、未來收益的預(yù)測、影響還原利率的因素以及還原利率的確

3、定方法等問題進(jìn)行了深入地研究，并試圖運(yùn)用因素分析的方法來預(yù)測房地產(chǎn)未來收益。 由于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有大規(guī)模并行處理和存儲、自組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，這使它能夠適用于處理需要同時考慮眾多因素和條件不精確和模糊的信息處理問題，考慮到純收益的客觀性以及影響純收益因素之間的非線性、模糊關(guān)系，本文引入了人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對實(shí)際純收益進(jìn)行修正以及對未來純收益進(jìn)行預(yù)測。并提出將幾種預(yù)測方法得出的結(jié)果進(jìn)行線性組合，以便使評估結(jié)果更加客觀準(zhǔn)確。