基于房地產(chǎn)投資信托基金的宇培集團融資模式研究.pdf

1、物流地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)中的一個重要組成部分，其發(fā)展對于完善我國服務(wù)和商品流通體系、提高流通轉(zhuǎn)換效率、實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變都具有重大的意義。在我國加入WTO以后，率先提出物流地產(chǎn)概念并付諸實踐的普洛斯公司①攜其他幾大國際物流地產(chǎn)巨頭的紛紛進入中國市場，使我國物流地產(chǎn)領(lǐng)域有了迅速的發(fā)展。與此同時，宇培集團作為我國民營物流地產(chǎn)領(lǐng)域的代表，自2003年成立以來，利用我國物流地產(chǎn)市場高速發(fā)展的契機，在國際巨頭的競爭壓力下完成全國主要節(jié)點城市的布局

2、，并于2016年成功在香港市場上市。但在其發(fā)展過程中，我國民營企業(yè)與國外巨頭在融資模式、經(jīng)營理念等方面的差距也逐漸顯現(xiàn)，原先那種粗放式的發(fā)展模式、單一的融資渠道，已經(jīng)不能適應(yīng)公司下一步的發(fā)展要求。
　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是在境外資本市場應(yīng)用較為成熟的房地產(chǎn)融資工具，通過發(fā)行標準化、具有有高度流通性的權(quán)益性融資產(chǎn)品，較好解決了房地產(chǎn)行業(yè)的大額資金需求難題，同時使普通投資人有了更好地享受房地產(chǎn)增值收益的機會，避免了房地產(chǎn)

3、行業(yè)價格大幅波動對實體經(jīng)濟的干擾。
　　物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，其重要特性就是投資金額大、投資回收期長，盡管有較為穩(wěn)定的收益，但前期的巨額投入是物流地產(chǎn)企業(yè)需要面對的一個難題，這也為房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在該行業(yè)的應(yīng)用提供了巨大的機遇。本文采用理論與實際相結(jié)合的方法，通過案例分析對普洛斯公司較為成功的融資模式進行研究，分析其如何將地產(chǎn)實體企業(yè)與基金融資模式結(jié)合，為宇培集團這樣的國內(nèi)民營企業(yè)嫁接利用國內(nèi)外資本，實

4、現(xiàn)自身持續(xù)快速增長提供一個有益的參考。
　　本文在第一部分概括介紹了文章的研究背景、國內(nèi)外理論研究現(xiàn)狀、本文的研究方法以及主要的創(chuàng)新點等;第二部分簡要介紹房地產(chǎn)投資信托基金的概念、典型特征及主要分類，以及在美國和香港的發(fā)展情況;第三部分以普洛斯公司為例，介紹以房地產(chǎn)開發(fā)基金為核心的股權(quán)融資模式幫助普洛斯搶先實現(xiàn)廣泛的地域布局及規(guī)模擴張，以及這種模式帶來的主要啟示;第四部分介紹宇培集團概況，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機會，并通過與普洛斯相對比

5、，分析宇培集團現(xiàn)有融資模式存在的主要問題及問題產(chǎn)生的原因;第五部分說明宇培集團融資需求與房地產(chǎn)投資信托基金兩者之前的高度契合，并將普洛斯的成功經(jīng)驗結(jié)合宇培集團實際，提出構(gòu)建適合宇培集團的基于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的融資模式，并通過實例分析驗證了該融資模式的可行性。第六部分對全文進行總結(jié)，并指出通過逐步引入國外房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)機制對于破解我國物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)乃至工業(yè)地產(chǎn)、其他行業(yè)地產(chǎn)的融資困境，豐富中國資本市場的投資

6、范圍和種類，具有深遠的意義和影響。
　　本文運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)相關(guān)理論，借鑒普洛斯公司的經(jīng)驗，結(jié)合宇培集團的實際情況，構(gòu)建了宇培集團基于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)融資模式，其中分析了宇培集團運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的可行性，確定了宇培集團融資模式的設(shè)計原則，設(shè)計了宇培集團房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的類型、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)等要素，構(gòu)建了宇培集團以基金管理為中心的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，并確定了宇培集團基于房