太原市及其新興商圈商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析.pdf

1、與其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最突出的特點(diǎn)是收益較高，但高收益背后同樣伴隨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，目前太原市商業(yè)地產(chǎn)的投資存在著投資規(guī)模盲目擴(kuò)大、盲目開發(fā)、對風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不夠以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱等問題，這些問題都大大增加了太原市商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目失敗，使投資者蒙受巨大損失，這是研究太原市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的要義。與其他城市相比，太原市及其各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有自身的發(fā)展特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)面臨政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域環(huán)境、市場、

2、決策與管理、技術(shù)六大風(fēng)險(xiǎn)，本文在把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，充分分析了太原市及其商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，識(shí)別出六大風(fēng)險(xiǎn)中分別包含的各類風(fēng)險(xiǎn)因素。政策風(fēng)險(xiǎn)因素中包括土地政策、金融政策和稅收政策風(fēng)險(xiǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素中包括經(jīng)濟(jì)狀況變化、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素中包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)變化、城市規(guī)劃、區(qū)域人口和競爭項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)地產(chǎn)市場因素中包括供給、需求、租金或售價(jià)、空置面積和購買力風(fēng)險(xiǎn)；決策與管理風(fēng)險(xiǎn)因素中包括項(xiàng)目定位、時(shí)間管理和工程事故風(fēng)

3、險(xiǎn)；技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素中包括施工質(zhì)量和建筑技術(shù)更新改造風(fēng)險(xiǎn)。
　　本文在深度分析太原市商業(yè)地產(chǎn)市場及商圈發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域環(huán)境、市場、決策與管理、技術(shù)等六大方面選取了十九項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了分析。文章首先利用層次分析法對太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行估計(jì)，以確定各風(fēng)險(xiǎn)因素所占的權(quán)重，然后將太原市三個(gè)新興商圈面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度分為高、較高、中、較低、低五個(gè)等級，由專家打分確定三個(gè)新興商圈內(nèi)各自的投資風(fēng)險(xiǎn)因素在不同程度上發(fā)生

4、的可能性，運(yùn)用模糊綜合評價(jià)法，最終確定三個(gè)商圈各自面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)因素在不同程度上發(fā)生的概率。分析的結(jié)果顯示：在六個(gè)一級指標(biāo)中，目前太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)為市場風(fēng)險(xiǎn)；在十九項(xiàng)二級指標(biāo)中，太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)為租金或售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；面臨的第二大風(fēng)險(xiǎn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)；面臨的第三大風(fēng)險(xiǎn)為宏觀經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。三個(gè)新興商圈中，火車南站商圈的投資風(fēng)險(xiǎn)程度較低，長風(fēng)商務(wù)區(qū)商圈和下元商圈的投資風(fēng)險(xiǎn)屬于中等程度，相對而言，長風(fēng)商務(wù)區(qū)商圈

5、的投資風(fēng)險(xiǎn)略低于下元商圈。最后，在前文分析的基礎(chǔ)上，對太原市商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)因素的大小、新興商圈投資風(fēng)險(xiǎn)的大小程度以及新興商圈各自的優(yōu)劣勢進(jìn)行比較，提出防范風(fēng)險(xiǎn)的具體建議。整體而言，對于那些投資者無法直接控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，最好的方法就是做好調(diào)查研究，實(shí)時(shí)掌握市場和經(jīng)濟(jì)、政策的變化趨勢，而對于投資者有一定控制能力的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，則需要在對客觀環(huán)境因素有足夠了解的基礎(chǔ)上加強(qiáng)自身管理等能力的提高和改善。三個(gè)新興商圈商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范則