基于空間計量的上海市住房價格中軌道交通資本化效應(yīng)研究.pdf

1、隨著近年來房價的急速上漲和軌道交通行業(yè)的迅速發(fā)展，更多的購房者在購買房屋的同時關(guān)注物業(yè)周圍軌道交通的狀況。然而，住宅的開發(fā)和軌道交通的建設(shè)自身存在空間不平衡性和空間異質(zhì)性，導(dǎo)致部分購房者對于公共交通出行的需求不能被滿足。在資本化理論中，地方政府對軌道交通的支出最終會資本化到當(dāng)?shù)氐姆績r上去，資本化率高的地區(qū)表示當(dāng)?shù)鼐用駥υ摰貐^(qū)軌道交通的需求高，因此，研究住房價格中軌道交通資本化效應(yīng)的大小及特征，不僅為政府規(guī)劃軌道交通、平衡住宅結(jié)構(gòu)偏差、公

2、共品資本化建設(shè)投融資渠道提供理論依據(jù)，而且為開發(fā)商的住房開發(fā)行為和消費(fèi)者的購房行為提供現(xiàn)實(shí)參考。
　　本文采用上海市數(shù)據(jù)，利用空間計量中的空間自回歸消除房價的空間相關(guān)性，以研究軌道交通資本化效應(yīng)的大小及特征；利用地理加權(quán)回歸法以研究軌道交通資本化效應(yīng)的不同區(qū)位的空間異質(zhì)性；利用空間分位數(shù)回歸法以研究軌道交通資本化效應(yīng)在高低端住房中的價位異質(zhì)性，對上海市的住房價格中軌道交通資本化效應(yīng)的大小、特征、空間異質(zhì)性以及價位異質(zhì)性進(jìn)行了深入細(xì)

3、致的研究。實(shí)證結(jié)論表明，上海市的住房價格中軌道交通資本化效應(yīng)顯著存在，因此房屋價格與小區(qū)距離軌道交通站點(diǎn)的距離存在負(fù)相關(guān)，且小區(qū)與軌道交通站點(diǎn)距離的區(qū)間對房屋價格的影響不同，當(dāng)小區(qū)500-1000米范圍存在軌道交通站點(diǎn)相比于其他距離對房價造成的影響更大。對于資本化效應(yīng)的空間異質(zhì)性而言，位于上海市中心區(qū)位的軌道交通資本化效應(yīng)較低，從市區(qū)中心向外部擴(kuò)散時，軌道交通的資本化效應(yīng)逐漸變大，并且各小區(qū)的資本化效應(yīng)的顯著性也隨著距離市中心的距離增加

4、而更加顯著。加入了房地產(chǎn)市場的空間效應(yīng)后，發(fā)現(xiàn)上海市房地產(chǎn)存在正的空間自相空性，說明上海市高價房屋會提升周圍小區(qū)的價格，并利用空間自回歸得到房價的自相關(guān)系數(shù)為0.32。同時軌道交通的資本化效應(yīng)對于價位不同的住宅效應(yīng)也有明顯區(qū)別，在低端住宅處小區(qū)與軌道交通站點(diǎn)的距離與房價存在負(fù)相關(guān)，而在高端住宅處軌道交通資本化效應(yīng)與低端住宅處存在隨著距離軌道交通站點(diǎn)的增長而房價上升的現(xiàn)象。最后，根據(jù)實(shí)證部分的結(jié)論，對軌道交通的規(guī)劃和房地產(chǎn)商新物業(yè)的開發(fā)給