住房價格、住房財富與家庭行為.pdf

1、自1998年我國逐步實現(xiàn)住宅商品房市場化改革以來，住房價格持續(xù)高速上漲，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自2000年以來，住宅商品房平均銷售價格除2008年略有下降外，其余年份均在上漲，全國住宅商品房平均銷售價格由2000年的每平方米1948元上升到2013年的每平方米5850元，平均每年漲幅高達(dá)8.8％（復(fù)合年增長率）。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為:9.9％、10.5％、12.0％、14.5％

2、。由于住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的影響不再局限于房地產(chǎn)業(yè)本身投資產(chǎn)生的拉動效應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的帶動效應(yīng)，房價增長通過改變微觀個體經(jīng)濟行為而最終影響經(jīng)濟發(fā)展的傳導(dǎo)機制不容忽視。本文利用中國家庭金融調(diào)查(China Household FinanceSurvey，CHFS)2011年與2013年數(shù)據(jù)，從消費、創(chuàng)業(yè)、婚姻、生育與養(yǎng)老五個角度探討了住房影響宏觀經(jīng)濟的微觀渠道。全文共分七章。第一章是導(dǎo)論

3、;第二章為全文分析的基礎(chǔ)，主要通過回顧相關(guān)理論研究來梳理住房如何影響本文所關(guān)注的微觀經(jīng)濟行為;第三章分析住房財富效應(yīng)，并著重分析住房是否具有緩解流動性約束而促進(jìn)消費的影響機制;第四章從另一個角度分析了住房對消費的影響，即為購房而儲蓄的動機和償還住房貸款對消費的擠出——“房奴效應(yīng)”，并與財富效應(yīng)進(jìn)行了比較，從而更全面地揭示了住房對消費的影響;第五章分析了住房對家庭創(chuàng)業(yè)的影響及其影響機制;第六章分析了房價對傳統(tǒng)婚姻、生育與養(yǎng)老觀的影響，并利

4、用全國2005-2012年330個地級以上城市的面板數(shù)據(jù)分析了房價對人口出生率的影響;第七章對全文的結(jié)論及政策含義進(jìn)行了總結(jié)，并對今后可進(jìn)一步深入研究的方向進(jìn)行了展望。全文的研究結(jié)論及創(chuàng)新可概括如下:
　　首先，住房財富效應(yīng)在我國顯著存在，且住房具有緩解流動性約束而促進(jìn)消費的影響機制。文章從住房產(chǎn)權(quán)、家庭收入兩個方面考察了住房財富是否具有緩解流動性約束而促進(jìn)消費的影響機制。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，具有抵押融資功能的完全產(chǎn)權(quán)住房的財富效應(yīng)高于不可

5、抵押的無產(chǎn)權(quán)住房，且這一差異主要源于住房對耐用品、住房裝修維修支出的影響;受流動性約束程度更嚴(yán)重的低收入家庭的住房財富效應(yīng)更高，且這一差異主要源于住房對食品衣著支出的影響。進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，完全產(chǎn)權(quán)住房價值越高，家庭持有信用卡的概率越高，完全產(chǎn)權(quán)住房可幫助家庭在購房或購車時更容易獲得消費信貸，且擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭在購房或購車時參與非正規(guī)金融市場的概率更低，而不完全產(chǎn)權(quán)住房則不具上述影響。這些證據(jù)均表明，住房具有緩解流動性約束而促進(jìn)消

6、費的影響機制，但住房能在多大程度上緩解流動性約束依賴于住房產(chǎn)權(quán)的完備性。
　　其次，“房奴效應(yīng)”是我國居民消費持續(xù)低迷的重要原因之一，且“房奴效應(yīng)”強于財富效應(yīng)。文章發(fā)現(xiàn)，為購房而儲蓄的動機使抑制了10.3％的家庭消費，償還住房貸款擠出了13.8％的家庭消費。進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)，購房動機通過降低邊際消費傾向而擠出了消費，且預(yù)期房價增長速度越快，購房動機對消費的擠出效應(yīng)越強，有購房動機的家庭其邊際消費傾向越低，而償還住房貸款使家庭遭受

7、了嚴(yán)重的流動性約束，其表現(xiàn)為房貸收入比越高的家庭在還清住房貸款后的消費增加得更多。以貨幣量測算，平均對每個家庭而言，從2010年到2012年，“房奴效應(yīng)”擠出的消費約比住房財富效應(yīng)促進(jìn)的消費高出738元。因此，對整個經(jīng)濟社會而言，為購房而儲蓄的動機與償還住房貸款產(chǎn)生的“房奴效應(yīng)”已超過住房財富升值產(chǎn)生的財富效應(yīng)，沉重的購房負(fù)擔(dān)成為促進(jìn)消費、擴大內(nèi)需的阻礙。與以往研究住房財富影響消費的文獻(xiàn)不同，本文利用微觀家庭面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可避免不隨時

8、間變化的非觀測異質(zhì)性導(dǎo)致的內(nèi)生性問題，同時，本文同時考慮了住房財富效應(yīng)和“房奴效應(yīng)”，為住房對消費的影響提供了更全面的理解。
　　再次，住房具有緩解融資約束而促進(jìn)創(chuàng)業(yè)的功效，但這一影響依賴于住房是否具有完備的產(chǎn)權(quán)。文章發(fā)現(xiàn)，家庭擁有完全產(chǎn)權(quán)住房可顯著提高家庭參與創(chuàng)業(yè)的概率，并顯著降低家庭退出創(chuàng)業(yè)的概率，進(jìn)一步地，擁有完全產(chǎn)權(quán)住房可顯著降低家庭創(chuàng)業(yè)時受到的信貸配給，且擁有完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭更有可能獲得抵押貸款。相反，對于無房或僅擁有

9、不完全產(chǎn)權(quán)住房的家庭，上述效應(yīng)并不顯著。這些證據(jù)均表明，可抵押的住房通過緩解創(chuàng)業(yè)融資約束而促進(jìn)了家庭參與創(chuàng)業(yè)，不可抵押的住房無助于家庭創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)有研究住房影響創(chuàng)業(yè)的文獻(xiàn)存在的一個不足是無法界定買房與創(chuàng)業(yè)的先后順序，存在著因果倒置的問題，更重要的是，現(xiàn)有文獻(xiàn)并沒有很好地檢驗住房是否具有緩解信貸約束而促進(jìn)創(chuàng)業(yè)的影響機制。
　　最后，高房價顯著改變了人們傳統(tǒng)的婚姻、生育、養(yǎng)老觀，且高房價對人口出生率有顯著負(fù)向影響。文章發(fā)現(xiàn)，房價越高，能接

10、受子女單身的概率越大，找對象時更看重對方的經(jīng)濟條件，能接受子女不要小孩的概率越大，生女偏好的愿望更強烈，“養(yǎng)兒防老”的觀念更弱，希望子女承擔(dān)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)及與子女同住的概率越高。進(jìn)一步的影響機制分析發(fā)現(xiàn)，高房價削弱了住房財富的優(yōu)勢是房價改變婚姻、生育、養(yǎng)老觀的途徑之一。文章還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期房價和滯后一期房價顯著降低了當(dāng)期人口出生率，這為“房價改變生育觀，進(jìn)而改變生育行為”的影響路徑提供了重要的證據(jù)。目前尚未有文獻(xiàn)將家庭的婚姻、生育、養(yǎng)老行為納入一