住房價格、住房財富與家庭行為.pdf

1、自1998年我國逐步實現(xiàn)住宅商品房市場化改革以來，住房價格持續(xù)高速上漲，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，自2000年以來，住宅商品房平均銷售價格除2008年略有下降外，其余年份均在上漲，全國住宅商品房平均銷售價格由2000年的每平方米1948元上升到2013年的每平方米5850元，平均每年漲幅高達8.8％（復合年增長率）。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為:9.9％、10.5％、12.0％、14.5％

2、。由于住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產對經濟發(fā)展的影響不再局限于房地產業(yè)本身投資產生的拉動效應或對相關產業(yè)產生的帶動效應，房價增長通過改變微觀個體經濟行為而最終影響經濟發(fā)展的傳導機制不容忽視。本文利用中國家庭金融調查(China Household FinanceSurvey，CHFS)2011年與2013年數(shù)據(jù)，從消費、創(chuàng)業(yè)、婚姻、生育與養(yǎng)老五個角度探討了住房影響宏觀經濟的微觀渠道。全文共分七章。第一章是導論

3、;第二章為全文分析的基礎，主要通過回顧相關理論研究來梳理住房如何影響本文所關注的微觀經濟行為;第三章分析住房財富效應，并著重分析住房是否具有緩解流動性約束而促進消費的影響機制;第四章從另一個角度分析了住房對消費的影響，即為購房而儲蓄的動機和償還住房貸款對消費的擠出——“房奴效應”，并與財富效應進行了比較，從而更全面地揭示了住房對消費的影響;第五章分析了住房對家庭創(chuàng)業(yè)的影響及其影響機制;第六章分析了房價對傳統(tǒng)婚姻、生育與養(yǎng)老觀的影響，并利

4、用全國2005-2012年330個地級以上城市的面板數(shù)據(jù)分析了房價對人口出生率的影響;第七章對全文的結論及政策含義進行了總結，并對今后可進一步深入研究的方向進行了展望。全文的研究結論及創(chuàng)新可概括如下:
　　首先，住房財富效應在我國顯著存在，且住房具有緩解流動性約束而促進消費的影響機制。文章從住房產權、家庭收入兩個方面考察了住房財富是否具有緩解流動性約束而促進消費的影響機制。結果發(fā)現(xiàn)，具有抵押融資功能的完全產權住房的財富效應高于不可

5、抵押的無產權住房，且這一差異主要源于住房對耐用品、住房裝修維修支出的影響;受流動性約束程度更嚴重的低收入家庭的住房財富效應更高，且這一差異主要源于住房對食品衣著支出的影響。進一步的研究發(fā)現(xiàn)，完全產權住房價值越高，家庭持有信用卡的概率越高，完全產權住房可幫助家庭在購房或購車時更容易獲得消費信貸，且擁有完全產權住房的家庭在購房或購車時參與非正規(guī)金融市場的概率更低，而不完全產權住房則不具上述影響。這些證據(jù)均表明，住房具有緩解流動性約束而促進消

6、費的影響機制，但住房能在多大程度上緩解流動性約束依賴于住房產權的完備性。
　　其次，“房奴效應”是我國居民消費持續(xù)低迷的重要原因之一，且“房奴效應”強于財富效應。文章發(fā)現(xiàn)，為購房而儲蓄的動機使抑制了10.3％的家庭消費，償還住房貸款擠出了13.8％的家庭消費。進一步的分析發(fā)現(xiàn)，購房動機通過降低邊際消費傾向而擠出了消費，且預期房價增長速度越快，購房動機對消費的擠出效應越強，有購房動機的家庭其邊際消費傾向越低，而償還住房貸款使家庭遭受

7、了嚴重的流動性約束，其表現(xiàn)為房貸收入比越高的家庭在還清住房貸款后的消費增加得更多。以貨幣量測算，平均對每個家庭而言，從2010年到2012年，“房奴效應”擠出的消費約比住房財富效應促進的消費高出738元。因此，對整個經濟社會而言，為購房而儲蓄的動機與償還住房貸款產生的“房奴效應”已超過住房財富升值產生的財富效應，沉重的購房負擔成為促進消費、擴大內需的阻礙。與以往研究住房財富影響消費的文獻不同，本文利用微觀家庭面板數(shù)據(jù)進行分析可避免不隨時

8、間變化的非觀測異質性導致的內生性問題，同時，本文同時考慮了住房財富效應和“房奴效應”，為住房對消費的影響提供了更全面的理解。
　　再次，住房具有緩解融資約束而促進創(chuàng)業(yè)的功效，但這一影響依賴于住房是否具有完備的產權。文章發(fā)現(xiàn)，家庭擁有完全產權住房可顯著提高家庭參與創(chuàng)業(yè)的概率，并顯著降低家庭退出創(chuàng)業(yè)的概率，進一步地，擁有完全產權住房可顯著降低家庭創(chuàng)業(yè)時受到的信貸配給，且擁有完全產權住房的家庭更有可能獲得抵押貸款。相反，對于無房或僅擁有

9、不完全產權住房的家庭，上述效應并不顯著。這些證據(jù)均表明，可抵押的住房通過緩解創(chuàng)業(yè)融資約束而促進了家庭參與創(chuàng)業(yè)，不可抵押的住房無助于家庭創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)有研究住房影響創(chuàng)業(yè)的文獻存在的一個不足是無法界定買房與創(chuàng)業(yè)的先后順序，存在著因果倒置的問題，更重要的是，現(xiàn)有文獻并沒有很好地檢驗住房是否具有緩解信貸約束而促進創(chuàng)業(yè)的影響機制。
　　最后，高房價顯著改變了人們傳統(tǒng)的婚姻、生育、養(yǎng)老觀，且高房價對人口出生率有顯著負向影響。文章發(fā)現(xiàn)，房價越高，能接

10、受子女單身的概率越大，找對象時更看重對方的經濟條件，能接受子女不要小孩的概率越大，生女偏好的愿望更強烈，“養(yǎng)兒防老”的觀念更弱，希望子女承擔養(yǎng)老負擔及與子女同住的概率越高。進一步的影響機制分析發(fā)現(xiàn)，高房價削弱了住房財富的優(yōu)勢是房價改變婚姻、生育、養(yǎng)老觀的途徑之一。文章還發(fā)現(xiàn)，當期房價和滯后一期房價顯著降低了當期人口出生率，這為“房價改變生育觀，進而改變生育行為”的影響路徑提供了重要的證據(jù)。目前尚未有文獻將家庭的婚姻、生育、養(yǎng)老行為納入一