我國城市住房價(jià)格測度-Hedonic方法與實(shí)證.pdf

1、住房價(jià)格關(guān)系到人民群眾的安居生活和社會(huì)的和諧,對住房價(jià)格及其測度方法的探討一直是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)。由于住房是一種典型的異質(zhì)性商品,建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、鄰里、環(huán)境等住房特征都存在很大的差異,這些特征不同程度地影響住房價(jià)格的高低。大量國外文獻(xiàn)證實(shí),如果以簡單平均值來測度住房價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律,結(jié)果會(huì)出現(xiàn)偏誤。因此,深入研究住房價(jià)格測度方法,一方面可以準(zhǔn)確界定住房特征不同引起的價(jià)格差異；另一方面可以通過剝離住房特征的影響,分析住房的純粹價(jià)格波

2、動(dòng),對于揭示房價(jià)變動(dòng)規(guī)律具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　 Hedonic價(jià)格模型作為異質(zhì)性商品價(jià)格的分析工具,在過去的40年中被國外學(xué)者廣泛應(yīng)用于住房價(jià)格研究,涉及公共政策評價(jià)、住房需求分析和住房價(jià)格指數(shù)的編制等領(lǐng)域。但由于住房市場的地域特性,針對不同國家、不同地區(qū)的研究,在分析方法、模型設(shè)定等方面存在很大差異,并沒有統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),在理論和實(shí)證方面都有很多問題有待于進(jìn)一步研究。Hedonic方法介紹到國內(nèi)僅有10余年歷史,國內(nèi)文獻(xiàn)

3、多為Hedonic方法的簡單介紹,或者將國外的模型套用國內(nèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,缺乏結(jié)合中國住房特征的深入探討與創(chuàng)新。有鑒于此,本文從住房特征的隱含價(jià)格視角,以我國住房市場為研究對象,運(yùn)用Hedonic價(jià)格模型,對住房價(jià)格與住房特征之間的關(guān)系進(jìn)行研究,通過Hedonic質(zhì)量調(diào)整,剝離住房特征對住房價(jià)格的影響,揭示純住房價(jià)格波動(dòng)的真實(shí)規(guī)律。論文主要工作與創(chuàng)新體現(xiàn)在:
　　 ①基于國外研究基礎(chǔ),以河北省保定市二手房市場為研究對象,構(gòu)建了

4、住房市場的Hedonic價(jià)格模型。對解釋變量的定義與賦值進(jìn)行了詳細(xì)的分析,除了考察建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征等常規(guī)因素,模型引入了刻畫我國住房市場特征的交易特征變量。借助Box-Cox變換技術(shù),對國內(nèi)外常用的線性函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)、雙對數(shù)函數(shù)和Box-Cox函數(shù)等函數(shù)形式進(jìn)行比較,發(fā)現(xiàn)上述回歸函數(shù)均有較理想的擬合精度和變量參數(shù)的顯著性。進(jìn)一步采用對數(shù)似然比檢驗(yàn)及樣本外預(yù)測的Theil U統(tǒng)計(jì)量對最佳函數(shù)形式進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明,Box

5、-Cox函數(shù)優(yōu)于其他常用函數(shù)。
　　 ②通過梳理和分析質(zhì)量調(diào)整的概念和思路,深入剖析了時(shí)間虛擬變量法、特征價(jià)格指數(shù)法、Hedonic價(jià)格估算法等三種Hedonic價(jià)格指數(shù)計(jì)算方法的差異,給出時(shí)間虛擬變量法計(jì)算公式推導(dǎo)過程。利用混合橫截面、鄰期和單期橫截面Hedonic價(jià)格模型,分別計(jì)算了混合時(shí)間虛擬變量住房價(jià)格指數(shù)、鄰期時(shí)間虛擬變量住房價(jià)格指數(shù)和住房特征價(jià)格指數(shù)。瓦爾德檢驗(yàn)表明,特征價(jià)格指數(shù)法是穩(wěn)定性最佳的住房價(jià)格指數(shù)模型。通過

6、對不同方法計(jì)算的價(jià)格指數(shù)差異的比較,發(fā)現(xiàn)運(yùn)用鄰期函數(shù)參數(shù)計(jì)算的環(huán)比價(jià)格指數(shù)與環(huán)比費(fèi)雪特征價(jià)格指數(shù)相近。研究結(jié)果表明,通過Hedonic質(zhì)量控制,環(huán)比價(jià)格指數(shù)能夠比定基價(jià)格指數(shù)更好地反映住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng),尤其在不同時(shí)期樣本構(gòu)成差異較大時(shí)效果更為明顯。當(dāng)樣本數(shù)量較大時(shí),特征價(jià)格指數(shù)是計(jì)算住房價(jià)格指數(shù)的最佳方法,當(dāng)樣本數(shù)量有限時(shí),鄰期時(shí)間虛擬變量指數(shù)甚至混合時(shí)間虛擬變量指數(shù)也是一種可行的選擇。
　　 ③以住房特征隱含價(jià)格差異為視角,

7、運(yùn)用住房子市場的Hedonic價(jià)格模型,研究了住房價(jià)格在時(shí)間、空間上的變動(dòng)規(guī)律。將保定市按空間維度的行政區(qū)域劃分3個(gè)住房子市場,瓦爾德檢驗(yàn)表明3個(gè)子市場模型存在顯著差異。進(jìn)一步借助Tiao-Goldberger檢驗(yàn)分析了各子市場模型中住房特征的隱含價(jià)格差異,檢驗(yàn)結(jié)果顯示,在26個(gè)解釋變量中有19個(gè)存在差異,并且在5％水平顯著,反映出不同區(qū)域的消費(fèi)者對住房特征呈現(xiàn)出不同的需求偏好。研究表明,城市住房市場存在空間差異,即使在同一城市,采用單