公共租賃住房?jī)r(jià)格形成與監(jiān)管機(jī)制研究.pdf

1、公共租賃住房是我國(guó)住房保障體系的主要組成部分，對(duì)保障“夾心層”人群住房利益具有重要作用。繼1998年住房體制改革以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房政策相繼實(shí)施，緩解了不少中、低收入人群的住房困難，并逐步建立起“高端有市場(chǎng)、中端有供應(yīng)、低端有保障”的住房供應(yīng)體系。雖然廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及住房公積金等保障性政策切實(shí)緩解了部分群眾的住房困難。但是，從目前的實(shí)施效果來(lái)看，其制度運(yùn)行存在諸多弊病，如定價(jià)不合理、準(zhǔn)入機(jī)制不健全、缺乏法律規(guī)范，其

2、中定價(jià)機(jī)制模糊化、隨意化、缺乏科學(xué)合理的定價(jià)模型與標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)系到保障功能能否真正實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。2010年建設(shè)部發(fā)文《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，公共租賃住房正式納入住房保障體系，隨后各地相繼實(shí)施公共租賃住房，但當(dāng)前各城市的實(shí)施細(xì)則中關(guān)于其定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并未規(guī)范化。租金高低與保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)支付能力直接關(guān)聯(lián)，若租金制定得過(guò)高則有可能使保障政策失效。為切實(shí)保障住房利益，定價(jià)機(jī)制應(yīng)當(dāng)：依據(jù)明確、價(jià)格計(jì)算公平合理、動(dòng)態(tài)調(diào)整及時(shí)、監(jiān)管到位等。針對(duì)價(jià)

3、格制定的科學(xué)合理性在住房保障政策中的重要作用，本文分析探索了公共租賃住房?jī)r(jià)格形成與監(jiān)管機(jī)制。
　　 本文從準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的價(jià)格特征角度出發(fā)，探討其價(jià)格形成機(jī)制，包括靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩方面。靜態(tài)價(jià)格形成機(jī)制即從價(jià)格特征的角度，考慮保障對(duì)象的平均收入、一定區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商品房租賃市場(chǎng)的區(qū)位差異、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本等因素的綜合定價(jià)模型。模型以價(jià)格特征分析為出發(fā)點(diǎn)，從社會(huì)保障性、半開(kāi)放的市場(chǎng)屬性、成本“可回收”性等角度測(cè)算靜態(tài)租金，以指標(biāo)檢驗(yàn)系統(tǒng)

4、為“中樞”，定性、定量地綜合各因素。動(dòng)態(tài)價(jià)格形成機(jī)制，即基于其價(jià)格的動(dòng)態(tài)性特征，構(gòu)建影響租金的因子系統(tǒng)，包括供給需求子系統(tǒng)、成本子系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)子系統(tǒng)、住房政策子系統(tǒng)，并基于系統(tǒng)的思想，探討了子系統(tǒng)對(duì)公共租賃住房?jī)r(jià)格動(dòng)態(tài)特性的作用機(jī)理，定性地分析了動(dòng)態(tài)價(jià)格調(diào)整的信號(hào)機(jī)制。
　　 價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，即在公共租賃住房運(yùn)行過(guò)程中，為防止其價(jià)格過(guò)高、哄抬交易租金、產(chǎn)生外部不經(jīng)濟(jì)效益等不規(guī)則價(jià)格運(yùn)行現(xiàn)象的發(fā)生，本文從監(jiān)管主體、法律措施、政策