基于層次分析法的商用房地產(chǎn)投資決策分析.pdf

1、在過去的幾十年中，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就。2010年中國已超越日本成為全球第二大經(jīng)濟體。而且隨著改革開放程度的不斷加深及經(jīng)濟全球化的日益發(fā)展，越來越多的國內(nèi)房地產(chǎn)投資者開始走出國門，在更加廣闊的國際市場尋找投資機會。與此同時，外來資本也不斷涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，與國內(nèi)同行共同競爭。此外，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)也成為整個國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的整體發(fā)展有著重大影響。但在這樣的環(huán)境中，卻出現(xiàn)了越來越多的房地產(chǎn)投資失敗的案

2、例，盲目投資的問題仍然十分嚴重，究其原因還是因為投資者缺乏投資經(jīng)驗，投資前的分析研究不夠充分。在這樣的大背景下，本文作者提出一個值得深思的問題:房地產(chǎn)投資者應如何選取投資對象。為解決這個問題，筆者撰寫了本文。
　　本文將分為五章對該問題進行分析：
　　第一章為導論性章節(jié)，主要介紹了本文的研究背景和相關(guān)研究情況。第一節(jié)先對本文研究的背景進行了分析，之后提出本文的研究目的，即在房地產(chǎn)投資日益全球化的形勢下，采用層次分析法，試圖構(gòu)

3、建一個行之有效的房地產(chǎn)投資決策模型。第二節(jié)則列舉了本文的研究假設，作為之后研究的前提。第三節(jié)介紹了本文的研究方法。第四節(jié)列舉了中外有關(guān)投資決策方法的文獻，大致概括出房地產(chǎn)投資決策方法的發(fā)展歷程。
　　第二章為商用房地產(chǎn)投資決策方法的選擇過程。第一節(jié)首先介紹了商用房地產(chǎn)投資決策的特點，并以此作為選擇投資決策方法的依據(jù)。第二節(jié)總結(jié)出常用的投資決策方法，包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)涵報酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法、回收期法、會計報酬率法。這些方法雖然各自有不

4、同的優(yōu)缺點，但都無法全面反映投資項目的具體情況。因此筆者在第三節(jié)引入了層次分析法并進行了詳細介紹。在第四節(jié)的分析主要為證明:將層次分析法用于商用房地產(chǎn)投資決策不僅是具有可行性的，而且也是有必要性的，并針對商用房地產(chǎn)投資決策的特點對層次分析法進行了一定程度的改進。
　　第三章為本文的重點章節(jié)之一，詳細闡述了基于層析分析法的商用房地產(chǎn)投資決策模型的構(gòu)建過程。第一節(jié)層次結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建中，將準則層分為三個大指標，包括環(huán)境因素、經(jīng)濟指標、房

5、屋狀況，具體又包含十二個小指標:經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、社會環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、回收期、投資報酬率、竣工時間、土地面積、建筑面積、裝修水平。第二節(jié)綜合專家打分結(jié)果構(gòu)造判斷矩陣。第三、四節(jié)則對上述判斷矩陣進行了層次排序與一致性檢驗，得出各個指標在評價體系中所占權(quán)重，并證明其符合一致性要求。
　　第四章是本文的案例部分，將第三章構(gòu)造出的模型應用于具體的案例分析中。第一節(jié)是案例的基本介紹，選取了上海的A大樓與北京的B大樓進行

6、對比分析。第二節(jié)是本章的重點部分，按模型中的三個大指標，十二個小指標對案例進行具體分析，由于九標度法中各個重要性水平之前界限模糊，且兩兩比較工作量大，因此在定性指標中直接打分，根據(jù)定量化的結(jié)果直接構(gòu)建判斷矩陣，提高結(jié)果的客觀性和準確性。在之后的第三、四節(jié)中對判斷矩陣進行計算并得出A大樓的綜合評分為0.453，B大樓的綜合評分為0.547，從而B大樓在整體上優(yōu)于A大樓。
　　第五章是本文的總結(jié)，得出分析結(jié)論并對整個分析過程進行了反思