昆明市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及預(yù)警機(jī)制研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融體系密不可分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)必然會(huì)影響到金融體系的穩(wěn)定，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至形成金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家，甚至是全世界將產(chǎn)生嚴(yán)重危害。國(guó)外學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究起步較早，已經(jīng)構(gòu)建了相對(duì)成熟的體系，并積累了豐富的研究成果。然而,這些成果都是基于國(guó)外較為完善的房地產(chǎn)體系為對(duì)象得來(lái)的,并不適用于中國(guó)較為復(fù)雜且不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房

2、地產(chǎn)泡沫的研究起步相對(duì)晚，研究上受制于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，使得國(guó)內(nèi)大部分研究都是基于宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，然而從微觀角度進(jìn)行實(shí)證研究的相對(duì)較少。此外，由于城市之間經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)展水平不一樣，故所采用的房地產(chǎn)泡沫評(píng)測(cè)指標(biāo)效果也大相徑庭?；诖?，本文選擇從宏觀角度與微觀角度相結(jié)合的方法來(lái)研究城市房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，并以昆明市為例進(jìn)行實(shí)證分析。
　　本文在回顧國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫研究方法與成果的基礎(chǔ)上，首先對(duì)昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走向、住房市場(chǎng)發(fā)展及

3、相關(guān)出臺(tái)政策進(jìn)行了闡述；其次，采用協(xié)整理論，結(jié)合昆明市2002-2012年宏觀數(shù)據(jù)，從宏觀角度對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行評(píng)測(cè)；同時(shí)，從投機(jī)理論入手，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度進(jìn)行了實(shí)證研究；然后運(yùn)用合理的數(shù)量分析方法,選取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo),構(gòu)建泡沫預(yù)警系統(tǒng),對(duì)昆明市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警和監(jiān)控,并預(yù)測(cè)昆明市2013年房地產(chǎn)泡沫情況。在此基礎(chǔ)上，利用課題調(diào)查獲得的微觀數(shù)據(jù)，運(yùn)用指標(biāo)分析法，對(duì)昆明市主城各區(qū)域房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行評(píng)價(jià)。最后對(duì)

4、全文進(jìn)行總結(jié)，針對(duì)研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。
　　通過(guò)研究，本文最終得到了以下幾個(gè)結(jié)論：
　?。?）昆明房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)為非平穩(wěn)時(shí)間序列，且房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之間不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，由此可以判斷昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫；
　?。?）昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度為0.3077，大于國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為的投機(jī)度警戒線0.2，昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較為嚴(yán)重的投機(jī)行為；
　?。?）昆明市房?jī)r(jià)受居民可支配收入正向影響

5、，當(dāng)居民收入增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這種影響效果顯著；居民在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)，受其價(jià)格增長(zhǎng)的正向影響，即購(gòu)房者會(huì)根據(jù)以往價(jià)格漲幅來(lái)判斷未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)房屋；短期貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向影響，且這種影響存在滯后性，影響效果不顯著，利用利率來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)具有較大風(fēng)險(xiǎn)；
　?。?）研究期內(nèi)2002、2003和2010年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于微冷狀態(tài)，此階段房地產(chǎn)處于價(jià)值低估期；2004、2005、2008、2011、2012年

6、處于微熱狀態(tài)；2006、2007和2009年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，綜合預(yù)警指數(shù)顯示處于正常狀態(tài)。
　?。?）2013年昆明市一環(huán)以內(nèi)、一至二環(huán)、二環(huán)至三環(huán)、五華區(qū)三環(huán)以外、官渡區(qū)三環(huán)以外房地產(chǎn)泡沫程度相對(duì)較小，但已超出合理范圍，處于輕微警戒區(qū)；盤(pán)龍區(qū)三環(huán)以外、西山區(qū)三環(huán)以外泡沫程度相對(duì)較大，處于危險(xiǎn)區(qū)；呈貢區(qū)房地產(chǎn)泡沫最大，房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離合理基礎(chǔ)價(jià)值區(qū)域，處于重度危險(xiǎn)區(qū)。
　　最后，基于實(shí)證研究結(jié)論，本文對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)健康