我國房屋限購令的民法審視.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,我國人民日益增長的物質(zhì)需求也日益強(qiáng)烈,而使“居者有其屋”也成為國家科學(xué)發(fā)展中民生保障的重中之重。然而從2007年起由于房地產(chǎn)交易量和交易價(jià)格均異常增長,我國隨即出臺了多項(xiàng)旨在控制樓市房價(jià)的房屋調(diào)控政策,它們多以戶籍或者社會保險(xiǎn)繳費(fèi)年限以及名下已購房套數(shù)作為限制標(biāo)準(zhǔn),這些被統(tǒng)稱為房屋限購令。這是為了更有效和及時(shí)地對房價(jià)進(jìn)行國家調(diào)控,從而抑制上漲過快的房價(jià)和投機(jī)性房地產(chǎn)投資行為所出臺的一項(xiàng)政策。雖然房屋限購令對解決問

2、題的作用短期內(nèi)產(chǎn)生了一定作用,但卻未切中問題的要害。該政策的合理性值得商榷,限購令的功效與局限性也需要反思。目前學(xué)界多是從法理學(xué)或者法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度闡述對此問題的看法,本文試從民法角度以房屋限購令為例進(jìn)行審視,以期更好的對今后我國的各種限購令進(jìn)行規(guī)范。
　　本文的民法視角包括物權(quán)限制并深入到所有權(quán)的限制方面。除了前言部分共分為五部分。
　　第一部分,先介紹一下房屋限購令的出臺背景和基本內(nèi)涵,房屋限購令是對購房主體以居民家庭為單位

3、,以有無本市戶籍居民家庭為區(qū)分條件;非本市戶籍居民家庭能夠提供本市1年(或2年)以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的采取限購一套;本市戶籍居民家庭無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的采取限購兩套或停售的措施。明確房屋限購令的本質(zhì)是一項(xiàng)民事政策。
　　第二部分,將目光投向物權(quán)法領(lǐng)域,首先對物權(quán)的取得限制和行使限制的含義、原因以及方式進(jìn)行分析說明,明確本文中所討論的物權(quán)限制概念的定義范圍,之后對所有權(quán)限制進(jìn)行合理性分析,明確了

4、文章所討論的所有權(quán)限制理論的含義內(nèi)容,提出所有權(quán)限制具有復(fù)雜性、多樣性、差異性的特點(diǎn)。最后文章論及物權(quán)取得的限制與房屋限購令的關(guān)系問題,從比例原則、法律保留原則和必要原則三個(gè)角度予以論述,對房屋限購令的合理合法性進(jìn)行分析和解讀。
　　第三部分,房屋限購令作為一項(xiàng)房地產(chǎn)市場的重大政策,不但需要考慮其合法性,更需要考慮其經(jīng)濟(jì)性。筆者通過帕累托效率理論和成本分析法分析房屋限購令的可行性和恰當(dāng)性,同時(shí)以現(xiàn)實(shí)生活中的民法問題沖突作為焦點(diǎn)來綜

5、合考慮房屋限購令的可行性以及優(yōu)缺點(diǎn),提出,房屋限購令的頒布實(shí)施并不符合帕累托最優(yōu)的選擇,人為地提高非法律成本,從社會經(jīng)濟(jì)生活中看,其違法成本大于守法成本,短期內(nèi)限購令一定程度上抑制了房價(jià)過快上漲,但是長期來看,房屋限購政策不具有合理性和效率性。
　　第四部分,文章首先對房屋限購令的合法性進(jìn)行分析,說明房屋限購令違反物權(quán)登記制度的各種表現(xiàn),提出限購令因忽視法律而導(dǎo)致執(zhí)行效果和政策穩(wěn)定性上不夠理想,存在諸多問題需要解決;之后,筆者針對

6、社會生活中的種種規(guī)避限購令的現(xiàn)象進(jìn)行分析介紹,進(jìn)一步闡述房屋限購令的不完善導(dǎo)致公民違法成本大于守法成本的問題,根據(jù)這些社會現(xiàn)象,筆者提出社會成本和社會效果是評判房屋限購令問題的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。
　　最后一部分,筆者在前文分析結(jié)論的基礎(chǔ)上,從民法角度審視房屋限購令,重新思考自由與限制、效率與正義關(guān)系的現(xiàn)實(shí)取舍問題,提出限購令應(yīng)以市場交易為前提,以公共利益為原則,控制交易成本,兼顧物權(quán)支配的自由。最后,筆者針對目前房屋限購令所出現(xiàn)的問題,提