論小產權房的物權歸屬和變動.pdf

1、隨著社會經濟的發(fā)展、房地產行業(yè)迅速發(fā)展，高漲的房價催生了小產權房的發(fā)展。但是，根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，小產權房往往不具備國家房產機構頒發(fā)正式的土地使用證、房產證、契稅證等證件。由于產權的不完整性，農村小產權房在市場上的交易轉讓存在很大的爭議，可以說，小產權房只具備了使用性質，而不具備普通商品房的法律性質，對于涉及小產權房的案件，人民法院也就無法適用商品房買賣的法律規(guī)定來處理，也就無法保障小產權房購房人的權益。國土資源部雖然多次嚴厲

2、叫停小產權房，但是小產權房憑著它低廉的價格、政策法律法規(guī)的模棱兩可而贏得了很多城里人及農民的青睞，市場銷售依然火爆。但同時，正因為它在法律上的不確定性給小產權房的社會風險帶來了很大的隱患，造成了一些不良的后果，法院裁判而導致的小產權房物權變動與法律和政策的導向大相徑庭。部分房產開發(fā)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體過度追逐利益，不顧是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，對農村土地的過度開發(fā)與建設，勢必影響到我國的耕地保護制度，同時也將擾亂全國房地產市場的健

3、康發(fā)展。
　　當今，小產權房占到所有住房的比例居高不下，小產權房牽涉了很多人的利益，如果就按法律而一刀切地否定小產權房，勢必會影響整個社會的穩(wěn)定，因此，如何將小產權房向大產權合理地有步驟地轉化，而不違背現(xiàn)有的法律法規(guī)，實現(xiàn)小產權房合法產權的歸屬和合法物權變動，考驗著法律工作者及政府工作者的智慧和能力，也維系著社會的安全與穩(wěn)定。而《物權法》實施后，全面肯定了公民的物權，那么對于小產權房的物權歸屬和變動來說，是不是也同樣受到法律的認可

4、了呢？小產權房能否最終轉化成了合法的產權房，在產權歸屬明確的前提下進行合法轉讓，便是合法的物權變動呢？本文根據(jù)《土地管理法》、《物權法》等相關法律，通過對寧波、湖州等地實地調研和考察，查閱相關參考文獻和書籍，了解有相關小產權房糾紛案例等幾種途徑，對小產權房的所謂產權性質即物權歸屬加以分析，并對其在市場流通、法院處置、拍賣拍得等模式下的物權變動進行闡述和研究，同時結合我國目前的土地管理規(guī)制，強調小產權房法律規(guī)范體系的構建和完善的必要性，最