不動產(chǎn)租賃權(quán)質(zhì)押法律問題研究——以商鋪租賃權(quán)質(zhì)押為切入點.pdf

1、不動產(chǎn)租賃權(quán)是指承租人因租賃合同而享有的一切權(quán)利的總合，包括請求出租人交付合格租賃物及對租賃物擁享有的占有、使用、收益、優(yōu)先續(xù)租等權(quán)利。不動產(chǎn)租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，不動產(chǎn)租賃權(quán)提供擔(dān)保應(yīng)屬權(quán)利質(zhì)押，不動產(chǎn)租賃權(quán)質(zhì)押是指不動產(chǎn)租賃權(quán)人根據(jù)與出租人簽訂的租賃合同而享有的一切權(quán)利向質(zhì)權(quán)人提供擔(dān)保，在租賃權(quán)人未在履行期限內(nèi)償還債務(wù)的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)就租賃權(quán)益優(yōu)先受償?shù)囊环N權(quán)利質(zhì)押模式。
　　不動產(chǎn)租賃權(quán)質(zhì)押是為解決承租人融資需求，在實踐中發(fā)

2、展起來的一種新型權(quán)利質(zhì)押模式，特別是商鋪租賃權(quán)質(zhì)押，在江蘇常熟、浙江義烏等地區(qū)的大型專業(yè)市場運用較多。學(xué)術(shù)界和司法實務(wù)部門對租賃權(quán)是否可成為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的存在不同的看法，大多數(shù)學(xué)者主張在征得出租人同意的前提下，租賃權(quán)可以作為出質(zhì)標(biāo)的物，租賃權(quán)本身具備財產(chǎn)性與一定程度的可轉(zhuǎn)讓性，符合權(quán)利出質(zhì)的要件。但是，根據(jù)物權(quán)法定原則，由于租賃權(quán)質(zhì)押沒有獲得法律的明文認(rèn)可，尚存合法性風(fēng)險，筆者主張，基于租賃權(quán)質(zhì)押在實踐中具有的實踐價值，應(yīng)通過物權(quán)法定緩和

3、的方法將其合法化。
　　租賃權(quán)質(zhì)押具體制度的構(gòu)建，應(yīng)著眼于租賃權(quán)質(zhì)押與一般權(quán)利質(zhì)押相比具有的特殊性，具體包括租賃權(quán)質(zhì)押的設(shè)立、租賃權(quán)質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)方式等，租賃權(quán)質(zhì)押的設(shè)立應(yīng)取得出租人的同意，并交付債權(quán)證書于質(zhì)權(quán)人。租賃權(quán)質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)方式包括出租人回購租賃權(quán)、將租賃物重新出租、租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)權(quán)人直接受讓租賃權(quán)等。與傳統(tǒng)的擔(dān)保模式中僅有兩方當(dāng)事人相比，租賃權(quán)質(zhì)權(quán)的設(shè)立涉及三方主體，還包括產(chǎn)權(quán)人（出租人），產(chǎn)權(quán)人作為租賃物所有權(quán)的擁有者，應(yīng)對

4、其權(quán)利進(jìn)行一定程度的保護(hù)，如租賃權(quán)質(zhì)權(quán)的設(shè)立應(yīng)充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的意思自治并保障產(chǎn)權(quán)人的租金收益。為了在實踐中更好的應(yīng)用這一擔(dān)保方式，應(yīng)從立法及司法兩處著手完善租賃權(quán)質(zhì)押制度。在司法上，通過司法個案對該種新類型擔(dān)保方式加以確認(rèn)，充分肯定租賃權(quán)質(zhì)押合法性，在立法上，眼前的做法是以司法解釋確認(rèn)租賃權(quán)質(zhì)押擔(dān)保方式，長遠(yuǎn)之計是通過修改《物權(quán)法》關(guān)于可出質(zhì)權(quán)利的立法方式，參照抵押物擔(dān)保的立法模式，將可出質(zhì)權(quán)利的兜底條款改為“其他法律、行政法規(guī)未禁止質(zhì)