大連市住宅物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀及其調(diào)控政策建議.pdf

1、經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，作為一個新興行業(yè)，我囯物業(yè)管理已初具規(guī)模，為國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步做出了重要貢獻。然而任何發(fā)展都不是一帆風順的，物業(yè)管理行業(yè)也在不斷暴露矛盾和問題，比較突出的矛盾主要集中在物業(yè)服務(wù)收費方面：大力發(fā)展物業(yè)管理與物業(yè)管理企業(yè)收不抵支、虧損嚴重的矛盾；剛性收費標準和彈性服務(wù)的矛盾；有償服務(wù)與不愿出錢的矛盾；服務(wù)要求高與收費收繳率低的矛盾。這些矛盾不解決，勢必制約物業(yè)管理事業(yè)的進一步發(fā)展。
　　本文通過運用公共物

2、品理論、委托代理理論及博弈論，在研究物業(yè)服務(wù)屬性和特點，物業(yè)收費的原則、計費方式、定價形式和費用構(gòu)成以及物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)收費政策發(fā)展沿革的基礎(chǔ)上，以大連市住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)為對象，對大連市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)運行情況，物業(yè)服務(wù)收費基本情況，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意度等進行了深入調(diào)查研究。通過走訪訪談和問卷調(diào)查的形式，對物業(yè)行業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主進行了調(diào)研，獲得了大量一手資料。通過對調(diào)研結(jié)果的統(tǒng)計分析和整

3、理，認為部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)管理的商品屬性認識不足，法律意識的淡薄，業(yè)主自治水平存在局限，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位，市場化選擇艱難，物業(yè)行業(yè)主管部門職責劃分不清、管理邊界模糊，政府指導價不能適應(yīng)市場發(fā)展需要，市場調(diào)節(jié)價缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，物業(yè)糾紛調(diào)解機制尚未建立，物業(yè)服務(wù)費收繳困難等問題已成為阻礙物業(yè)服務(wù)收費矛盾化解的主要癥結(jié)所在，制約了大連市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。最后，立足于大連市物業(yè)服務(wù)收費管理，從業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和政府行政管理等方面提出了

4、加強大連市住宅物業(yè)收費調(diào)控和管理的政策建議。第一，完善業(yè)主自治機制的對策，包括提倡業(yè)主樹立花錢購買物業(yè)服務(wù)的消費意識，規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作，引導業(yè)主委員會發(fā)揮積極作用等建議；第二，提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營效率和業(yè)主滿意程度的對策，包括加強企業(yè)規(guī)范化管理，強化物業(yè)前期管理和建管銜接管理，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費負擔等建議；第三，加強政府行政管理的對策，包括完善物業(yè)管理配套政策，構(gòu)建監(jiān)督制約機制，創(chuàng)新物業(yè)管理體制等建議；第四，其他相關(guān)對策，