租賃合同優(yōu)先承租權(quán)案評(píng)析.pdf

1、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房屋租賃業(yè)也迅猛發(fā)展，由此產(chǎn)生的優(yōu)先承租權(quán)糾紛呈上揚(yáng)趨勢(shì)。這是一起典型的優(yōu)先承租權(quán)糾紛案件，被告將其長(zhǎng)沙市車站南路二百多個(gè)門(mén)面中的一個(gè)出租給予承租人從事汽車修理業(yè)務(wù)，原、被告雙方在租賃合同中約定：租賃期滿后，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。但合同屆滿前半年出租方將再次出租的條件之一單獨(dú)出租改變?yōu)檎w出租并已經(jīng)出租給第三人。雙方在訴訟中的焦點(diǎn)集中在租賃關(guān)系中，承租權(quán)是否有優(yōu)先性，雙方約定的“同等條件”該如何界定和

2、認(rèn)識(shí)。優(yōu)先承租權(quán)是租賃權(quán)衍生出來(lái)的權(quán)利，是優(yōu)先權(quán)的下位概念，其性質(zhì)是約定權(quán)利而不是法定權(quán)利，是債權(quán)而不是物權(quán)，是期待權(quán)，是締約請(qǐng)求權(quán)。在法律對(duì)優(yōu)先承租權(quán)沒(méi)有規(guī)定的情形下，本著意思自治原則，雙方對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的約定系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)受到法律保護(hù)。盡管中國(guó)立法對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”未界定，但基于法理可知，“同等條件”主要是指價(jià)格的同等，價(jià)款支付的期限與方式的同等，還應(yīng)當(dāng)參照合同法及最高人民法院關(guān)于承租人優(yōu)先

3、購(gòu)買權(quán)中同等條件的具體規(guī)定進(jìn)行理解。在此案中，出租方改原來(lái)單獨(dú)出租為整體出租方式，即使價(jià)格同等，價(jià)款支付的期限與方式同等，但原承租人所承租的門(mén)面占整體門(mén)面比例過(guò)少，不屬于雙方約定的“同等條件”，故承租人的優(yōu)先承租權(quán)喪失。租賃雙方在房屋租賃合同中若約定優(yōu)先承租權(quán)，基于合同的約定與合同法基本原則誠(chéng)實(shí)信用原則，出租人有滿足承租人原來(lái)所租賃房屋優(yōu)先承租權(quán)實(shí)現(xiàn)的義務(wù)，若雙方在原合同中未對(duì)同等條件做出特別說(shuō)明，出租方單方面改單獨(dú)出租方式為整體出租方