我國利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和民生建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的顯著提高是改革開放給我國帶來的最顯著特征，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展更離不開它們作為強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。從1998年至今，我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展導(dǎo)致房價(jià)也快速攀升。我國政府為了遏制房價(jià)的過快增長，采取的以調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款基準(zhǔn)利率為中心的措施，但并沒有起到良好的效果，利率調(diào)控這一措施不能讓民眾滿意。因此，本文旨在探討

2、利率政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格是否有影響并分析影響的效果，目的是希望能夠在一定程度上幫助政府根據(jù)我國的具體情況，利用科學(xué)合理的利率政策對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，并找到阻礙利率政策有效調(diào)控的原因;使消費(fèi)者和投資者根據(jù)利率政策的變動(dòng)提前預(yù)測房地產(chǎn)市場供求和價(jià)格的走勢，最終制定出有利于自己行為的決策。
　　通過理論和實(shí)證兩個(gè)角度分析利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響成為本文的一條脈絡(luò)主線。在理論方面的論述之前，首先根據(jù)我國國情進(jìn)行兩個(gè)方面內(nèi)容的鋪

3、墊。一是對(duì)利率的基本概念及種類進(jìn)行歸納概括，然后從我國的實(shí)際出發(fā)概述央行利率政策調(diào)整的歷程;二是通過從1978年改革開放至今的房地產(chǎn)市場狀況的分析，得出目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。理論方面的論述包含三個(gè)方面的內(nèi)容，首先通過一般商品均衡理論和價(jià)格理論中著名的蛛網(wǎng)理論分析房地產(chǎn)市場價(jià)格形成機(jī)制;其次是探究房地產(chǎn)市場的供給和需求分別受利率調(diào)整作用的影響，其中需求方面又分細(xì)為對(duì)自住型需求和投資型需求;又通過四象限模型分析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)

4、格的影響，得到的結(jié)論是短期利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生同向的作用效果，而長期利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生反向的作用效果;最后通過房地產(chǎn)市場商品屬性、借貸成本屬性、市場預(yù)期和資產(chǎn)組合角度分析利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響途徑，結(jié)論為除從市場預(yù)期角度不能確定利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響趨勢外，其他三個(gè)角度均能證明利率調(diào)整會(huì)使房地產(chǎn)市場價(jià)格朝著相反的方向變化。
　　本文在實(shí)證分析中通過收集1998-2010年我國歷次利率政策的變動(dòng)數(shù)據(jù)和三組房

5、屋價(jià)格指數(shù)，利用單位根檢驗(yàn)法和建立ECM誤差修正模型得出如下結(jié)論:基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)與三組房屋價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)均為一階單整序列，并且每組基準(zhǔn)利率與房屋價(jià)格指數(shù)分別存在長期協(xié)整關(guān)系。三年期、五年期存款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率和再貼現(xiàn)率對(duì)我國房地產(chǎn)市場價(jià)格有反方向影響，而一年期存貸款基準(zhǔn)利率、三年期和五年期貸款基準(zhǔn)利率以及五年期以下和以上公積金住房貸款利率均對(duì)房價(jià)產(chǎn)生正向影響，說明利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格影響的理論分析與我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的實(shí)際走勢有所

6、出入，這也體現(xiàn)了我國利率傳導(dǎo)機(jī)制的復(fù)雜性和我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)性?；貧w方程的結(jié)果可以看出，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格對(duì)利率調(diào)整的敏感程度較差，說明中央銀行通過利率政策的調(diào)整來左右房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢，盡管會(huì)產(chǎn)生影響，但是影響效果不盡如人意。
　　最后，本文根據(jù)以上的分析得出我國利率市場化改革不完善、利率傳導(dǎo)機(jī)制不暢和房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制存在問題的結(jié)論，并提出如何通過利率政策調(diào)整來穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場價(jià)格的建議，例如穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化改革、暢