上海房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素研究——以住宅市場為例.pdf

1、研究房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響因素具有重要的理論和實(shí)踐意義。不僅為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供幫助，為投資者進(jìn)行證券投資和產(chǎn)業(yè)投資提供支持，而且還可以為政府的市場調(diào)控提供參考。 上海房地產(chǎn)市場自1992年正式啟動(dòng)之后，得到了快速的發(fā)展，其住宅的銷售面積增長起伏比較大，銷售價(jià)格穩(wěn)步上升。這期間，上海市對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)了一些政策，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控也進(jìn)行了一些有益的探索。從1998年取消福利分房之后，上海住宅市場發(fā)展迎來了一個(gè)新的時(shí)期。在2002之

2、后，不僅住宅銷售面積大幅增長，其價(jià)格也飛速上漲，每年的上漲增幅超過20﹪，引發(fā)了學(xué)術(shù)界和產(chǎn)業(yè)界的討論。房價(jià)，尤其是上海住宅市場的價(jià)格，成為人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定不僅關(guān)系到一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，金融安全，而且關(guān)系到人們生活水平是否能夠穩(wěn)步的提高。房地產(chǎn)價(jià)格過高，曾是日本的經(jīng)濟(jì)跌入困境的原因之一，已使日本的經(jīng)濟(jì)停頓了10年。1997年，發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場有著密切的關(guān)系。香港的住宅價(jià)格在那次金融

3、危機(jī)之后跌幅達(dá)到50﹪以上，經(jīng)濟(jì)受到很大的打擊。這些都是上海市在發(fā)展經(jīng)濟(jì)與發(fā)展房地產(chǎn)市場所應(yīng)竭力避免的。 正是在此背景下，論文對(duì)上海住宅市場價(jià)格的影響因素進(jìn)行了研究。研究的目的主要是為了解決兩個(gè)問題：一是影響上海住宅價(jià)格波動(dòng)的因素主要有哪些；一是這些不同的因素是如何影響住宅價(jià)格的。論文首先研究了國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)與房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制，分析了國內(nèi)外房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的狀況，回顧了上海房地產(chǎn)市場的變遷，在此基礎(chǔ)上，確定了需要研究的影

4、響上海住宅價(jià)格的相關(guān)因素；其次分別實(shí)證研究了政策對(duì)上海住宅價(jià)格的影響，供求關(guān)系對(duì)住宅價(jià)格的影響，經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格的影響，住宅抵押貸款對(duì)住宅價(jià)格的影響，以及匯率波動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的影響；最后對(duì)影響因素進(jìn)行了綜合的分析。論文的全部內(nèi)容共分為8章，其主要內(nèi)容和研究創(chuàng)新工作如下： (1) 論文先對(duì)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論與模型進(jìn)行了研究。研究分為四個(gè)部分：首先，分析了房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制及其缺陷；其次研究了泰國、香港和日本房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)過程，

5、并分析了導(dǎo)致市場逆轉(zhuǎn)的影響因素；再次，研究了上海房地產(chǎn)市場的變遷；最后對(duì)影響上海住宅價(jià)格的相關(guān)因素進(jìn)行了分析。 (2)論文其次對(duì)影響上海住宅市場價(jià)格的因素分別進(jìn)行了研究。研究分為五個(gè)方面： ①研究了政府調(diào)控政策對(duì)住宅價(jià)格的影響，并對(duì)政策對(duì)上海住宅市場價(jià)格的影響進(jìn)行了分析。 ②分析了上海住宅市場的供求關(guān)系與價(jià)格的相互影響，表明上海住宅市場的供求關(guān)系中的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制并不穩(wěn)定，是處于一種不穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡中。 ③建立模型

6、分析上海市人口、人均可支配收入、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、上海國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)住宅價(jià)格的影響，通過VEC模型可以分析這些因素在過去的15年中，哪些因素是引起上海住宅價(jià)格變化的主要原因。 ④住宅抵押貸款對(duì)住宅價(jià)格有著重要的影響。實(shí)證研究了引入住宅抵押貸款后，貸款成數(shù)、貸款利率、貸款期限和收入增長的變化對(duì)住宅價(jià)格的影響，應(yīng)用2004年人均可支配收入，運(yùn)用建立的模型對(duì)上海城市居民所能承受的住宅價(jià)格進(jìn)行了討論。 ⑤研究了中美匯率博弈的策略、