城市公共資源對(duì)無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的研究.pdf

1、我國住房體制改革20多年來,隨著人們購房需求的不斷釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為了中國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn),是值得研究的重要課題。國內(nèi)的研究往往從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成等角度出發(fā),進(jìn)行定性分析,對(duì)于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素和住房空間差異對(duì)于價(jià)格影響的定量研究較少。住房是一種異質(zhì)商品,由于住房的特性不同,價(jià)格會(huì)產(chǎn)生差異。其中公共資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有著重要影響。在國內(nèi)有限的公共資

2、源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響的定量研究中,學(xué)者往往僅研究一種公共資源,如地鐵、公園,缺少綜合考慮多個(gè)公共資源影響的研究,難以發(fā)現(xiàn)住宅空間差異對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要影響。因而定量研究多個(gè)公共資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響十分迫切。
　　 特征價(jià)格模型是西方發(fā)達(dá)國家定量研究公共資源價(jià)值的主要方法,具有很好的適用性和針對(duì)性。在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的大環(huán)境下,從消費(fèi)者的住房需求角度研究公共資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響具有一定可行性。而且通

3、過研究分析可以定量估計(jì)公共資源的價(jià)值,有助于政府科學(xué)評(píng)價(jià)公共資源的投資可行性和經(jīng)濟(jì)效益,有助于房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品定位和銷售,為消費(fèi)者的購房決策提供幫助。
　　 本文的目的是通過定量分析,研究公共資源對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的增值效應(yīng),以此衡量無錫市公共資源的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本文運(yùn)用特征價(jià)格研究方法,以無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)項(xiàng)目到附近公共資源的距離為數(shù)據(jù)基礎(chǔ),得到了84組樣本數(shù)據(jù),選取房地產(chǎn)價(jià)格為因變量,容積率、綠化率、房地產(chǎn)項(xiàng)目

4、到CBD距離、房地產(chǎn)項(xiàng)目到周邊公共資源(包括地鐵站、公園綠地、學(xué)校、醫(yī)院和公交站)的距離為自變量。建立了包含6個(gè)特征變量的無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征價(jià)格模型,定量研究了公共資源對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響。
　　 本文構(gòu)建了無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征價(jià)格模型評(píng)價(jià)指標(biāo),分為住宅項(xiàng)目到CBD距離、住宅項(xiàng)目到地鐵站距離,住宅項(xiàng)目到公園綠地距離、住宅項(xiàng)目到教育配套距離、住宅項(xiàng)目到醫(yī)療配套距離、住宅項(xiàng)目到公交站臺(tái)距離。實(shí)證分析表明,住宅到CBD、教育資