城市近郊農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究——以黃岡市為例.pdf

1、隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市用地供需矛盾日益突出，邊界不斷擴(kuò)張，城市近郊的大量農(nóng)用地被征收。城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期存在和城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)尚未建立，造成國有土地和集體土地的產(chǎn)權(quán)差異，導(dǎo)致同地不同權(quán)，被征地農(nóng)民沒有分享土地增值收益的機(jī)會(huì)和途徑，引發(fā)大量征地糾紛，糾紛產(chǎn)生的關(guān)鍵在于土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低。
　　我國當(dāng)前實(shí)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照農(nóng)用地的原有用途進(jìn)行測(cè)算，沒有包括農(nóng)用地在未來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)

2、值、生態(tài)價(jià)值和土地用途轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的增值，被征地農(nóng)民獲得的補(bǔ)償較低，不能參與土地收益的分配，無法保障長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。尤其是城市近郊的農(nóng)用地大多用來發(fā)展城郊農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)，當(dāng)前按年產(chǎn)值倍數(shù)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于他們的實(shí)際收益，而被征收土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地之后，政府獲得的土地收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地征收的成本。
　　中共十八屆三中全會(huì)提出“建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益”的改革要求。在此背景下，本文將土地增值理論和土地發(fā)展權(quán)理論

3、結(jié)合起來，研究土地增值收益的分配，將土地發(fā)展權(quán)分為“市地發(fā)展權(quán)”和“農(nóng)地發(fā)展權(quán)”，論證了土地的增值收益應(yīng)采用“公私共享”的觀點(diǎn)，即“市地發(fā)展權(quán)的價(jià)值歸國家，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)值歸農(nóng)民”，提出基于土地發(fā)展權(quán)的農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合實(shí)證研究，對(duì)黃岡市城郊發(fā)生的征地案例進(jìn)行量化分析，在兩種不同的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)下，在工業(yè)用途征地項(xiàng)目中，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償占土地總收益的比重差異不大;在商業(yè)用途征地項(xiàng)目中，農(nóng)民獲得的補(bǔ)償占總收益比重差異較大。在工業(yè)用途