我國(guó)預(yù)告登記制度探析.pdf

1、在不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中,雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議與房屋所有權(quán)的取得之間存在時(shí)間差,合同生效后房屋過(guò)戶前,所有權(quán)仍歸原權(quán)利人所有,該時(shí)間差為“一房二賣(mài)”等嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)受人利益現(xiàn)象的存在提供了客觀條件;同時(shí)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),出賣(mài)人不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則,“一房二賣(mài)”屢見(jiàn)不鮮,這不僅使買(mǎi)受人的合法權(quán)益無(wú)法得到保障,更是擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。為了保護(hù)買(mǎi)受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)最終能得到實(shí)現(xiàn),保障其權(quán)利,幾經(jīng)論證修改,我國(guó)的《物權(quán)法》終將預(yù)告登記制度寫(xiě)入其中。而作為配套規(guī)

2、定的《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等規(guī)范性文件亦在《物權(quán)法》出臺(tái)后被頒布施行,對(duì)預(yù)告登記制度作出了補(bǔ)充規(guī)定,填補(bǔ)了立法的空白。盡管如此,由于預(yù)告登記制度是一項(xiàng)“舶來(lái)品”,在我國(guó)民法上又屬于新興制度,現(xiàn)行法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定不夠細(xì)化,不乏欠妥當(dāng)之處,主要表現(xiàn)在:發(fā)生條件和適用范圍太過(guò)局限狹窄,無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求;效力單一機(jī)械,缺乏靈活性;未對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)進(jìn)行規(guī)定及預(yù)告登記消滅事由不足、涂銷程序缺失等。這些不足直接導(dǎo)致我國(guó)的預(yù)告

3、登記制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)在實(shí)踐中的需要。
　　通過(guò)對(duì)同為大陸法系的部分國(guó)家和地區(qū)的預(yù)告登記制度的研究,采用類比的方法,提煉出其他國(guó)家或地區(qū)對(duì)此制度設(shè)計(jì)的長(zhǎng)處與優(yōu)勢(shì),實(shí)為健全我國(guó)預(yù)告登記制度的一劑良藥,具體而言:我國(guó)應(yīng)擴(kuò)充預(yù)告登記的發(fā)生條件:發(fā)生條件除了義務(wù)人的同意,還應(yīng)增加法院的“假處分”裁定;擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍:預(yù)告登記不僅適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán),還可適用于物權(quán)變動(dòng)時(shí)間或條件尚未具

4、備的附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán),其適用范圍甚至可以跳出不動(dòng)產(chǎn)的局限,擴(kuò)大至某些特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán);并可考慮變預(yù)告登記的效力自單一至多元:除了現(xiàn)有的保全權(quán)利效力外,還應(yīng)增加保全順位效力及破產(chǎn)保護(hù)和排除強(qiáng)制執(zhí)行程序的效力;同時(shí),為了兼顧各方當(dāng)事人的利益,對(duì)于中間處分,我國(guó)應(yīng)摒棄絕對(duì)無(wú)效的立法模式,明確保全權(quán)利效力的相對(duì)性;增設(shè)預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)能更好的平衡權(quán)利人與義務(wù)人間的利益沖突,從而最大限度實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記的制度價(jià)值;此外還應(yīng)進(jìn)一