商業(yè)地產(chǎn)項目可行性相關(guān)問題研究——以廣州市XX酒店項目為例.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)業(yè)最主要的三種業(yè)態(tài)。長期以來,由于我國住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)在理論研究和投資實(shí)踐上都處于落后狀態(tài),但是二者的配套關(guān)系迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。特別是隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和社會消費(fèi)品零售額的不斷擴(kuò)大,我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),以及國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大,都為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī),可以預(yù)期在未來十年內(nèi),我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長,并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期,成為房地產(chǎn)業(yè)

2、的主力軍。
　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體,它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性,是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn),我國市場經(jīng)濟(jì)競爭性特點(diǎn)越來越突出。商業(yè)地產(chǎn)項目投資是一種大量耗費(fèi)資源的經(jīng)濟(jì)活動,投資項目要經(jīng)歷一個持久的過程,一旦實(shí)施很難改變,投資決策的失誤將引起不可挽回的損失。因此,在投資決策前,如何依據(jù)項目特性,做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作,確保項目

3、在市場競爭中處于優(yōu)勢地位,無論在理論還是實(shí)踐上都具有重要意義。
　　本文從理論聯(lián)系實(shí)際的角度,綜合運(yùn)用管理經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)和會計學(xué)理論,以建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》為指導(dǎo),結(jié)合項目開發(fā)管理工作實(shí)踐,積極探索商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析特點(diǎn)和難點(diǎn)。主要內(nèi)容和結(jié)論如下:
　　1、商業(yè)地產(chǎn)可行性研究的理論基礎(chǔ)
　　主要從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的背景出發(fā),介紹了研究商業(yè)地產(chǎn)可行性的背景、意義以及可行性的分析理論。
　　

4、2、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)分析
　　作為商業(yè)與地產(chǎn)二者復(fù)合體的商業(yè)地產(chǎn),一方面它是商業(yè)活動的物質(zhì)承載者,托起了商業(yè)經(jīng)濟(jì),具有商業(yè)運(yùn)營的一般特性;另一方面它作為房地產(chǎn)業(yè)重要形態(tài),又具備房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn);同時,由于二者的結(jié)合,以及資產(chǎn)證券化的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)成為目前的投資熱點(diǎn),兼?zhèn)浣鹑谔匦浴?br>　　3、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場可行性與競爭力分析。
　　依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、時代特征進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,主要從宏觀環(huán)境、消費(fèi)者調(diào)查、項目STP和市場競爭性等方

5、面進(jìn)行了分析。
　　4、分析商業(yè)地產(chǎn)的投資估算和融資問題
　　根據(jù)一般企業(yè)的投資估算的內(nèi)容、方法和融資的模式結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行了分析,總結(jié)出商業(yè)地產(chǎn)投資估算和融資的特點(diǎn)及方法。
　　5、商業(yè)地產(chǎn)項目財務(wù)評價
　　財務(wù)評價指標(biāo)的構(gòu)建是參考和引用了《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(三)》中提到的財務(wù)評價指標(biāo)體系,考慮了社會主義市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的復(fù)雜性和投資的多元化,結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)自身特性而對指標(biāo)進(jìn)行了改革和優(yōu)化,構(gòu)建了新