物業(yè)管理畢業(yè)論文--淺談寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

1、<p>　　畢 業(yè) 論 文</p><p>　　題 目 淺談寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 </p><p><b>　　英文并列題目</b></p><p>　　畢業(yè)生姓名： </p><p>　　學(xué) 號： </p><p>　　專

2、 業(yè)： 物業(yè)管理</p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　隨著中國城市化進程的加快和全球經(jīng)濟一體化的推進，城市中一棟棟摩天大樓拔地而起，不僅改變了城市的面貌，而且成為城市中美麗的天際線。在房地產(chǎn)成為國家支柱性產(chǎn)業(yè)后，以寫字樓為代表的樓宇經(jīng)濟，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要

3、力量。隨著寫字樓日益增多的趨勢， 這些寫字樓不僅外立面設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好。 物業(yè)管理已成為衡量一個寫字樓品質(zhì)高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，在寫字樓的經(jīng)營與運行中也扮演著越來越重要的角色。未來寫字樓的物業(yè)管理會有什么樣的發(fā)展趨勢值得分析和探討。</p><p>　　關(guān)鍵字：寫字樓，物業(yè)管理，發(fā)展趨勢</p><p><b>　　ABSTRACT</b><

4、;/p><p>　　With the quick pace of the Chinese urbanisation and the propulsion of the global economic intergretation,the skyscrapers in the cities are  buildt up one by one,which not only changes the city vi

5、ew,but becomes the skyline of the beauty.After the real estate grows into the mainstay industry of the country,the building economy represented by the office building turns into the main power of the real estate market.

6、To the accompaniment of an increasing number of the office building ,on the one hand,</p><p>　　KEY WORDS: office building, property management, development trend</p><p><b>　　目 錄</b>&

7、lt;/p><p><b>　　摘 要1</b></p><p>　　ABSTRACT2</p><p>　　第一章 寫字樓物業(yè)管理的含義.5 </p><p>　　1.1寫字樓物業(yè)管理的含義5</p><p>　　1.1.1寫字樓的含義5</p><p>　　1.1

8、.2寫字樓物業(yè)管理的含義5</p><p>　　1.2寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)和內(nèi)容5</p><p>　　1.2.1寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)6</p><p>　　1.2.2寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容6 </p><p>　　第二章 寫字樓物業(yè)管理存在的問題.6 </p><p>　　2.1寫字樓的特點.7 <

9、/p><p>　　2.2寫字樓物業(yè)管理存在的問題7</p><p>　　2.3對寫字樓物業(yè)管理存在問題的建議8</p><p>　　第三章 寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢8</p><p>　　3.1綠色和可持續(xù)發(fā)展9</p><p>　　3.1.1寫字樓的綠色和可持續(xù)發(fā)展是時代的需求9</p><

10、p>　　3.2.2寫字樓綠色和可持續(xù)發(fā)展的概述.9 </p><p>　　3.2管理經(jīng)營一體化.10 </p><p>　　3.2.1寫字樓管理經(jīng)營的含義.10 </p><p>　　3.2.2管理經(jīng)營的核心思想和主要內(nèi)容.10 </p><p>　　3.2.3管理經(jīng)營的特點10</p><p>

11、;　　3.2.4管理經(jīng)營的利弊11</p><p>　　3.2.5管理經(jīng)營中應(yīng)注意的問題11</p><p>　　3.3服務(wù)功能多樣化12</p><p>　　3.3.1寫字樓物業(yè)服務(wù)的層次13</p><p>　　3.3.2扮演服務(wù)集成商角色.14 </p><p>　　3.3.3打造商務(wù)綜合體14&l

12、t;/p><p>　　3.4人性化成為主流15</p><p>　　3.4.1以人為本開拓市場15</p><p>　　3.4.2人性化的內(nèi)容15</p><p><b>　　第四章 結(jié)語18</b></p><p>　　參考文獻(xiàn).19 </p><p>　　致

13、謝.20 </p><p>　　第一章 寫字樓物業(yè)管理的含義</p><p>　　1.1寫字樓物業(yè)管理的含義</p><p>　　1.1.1寫字樓的含義</p><p>　　寫字樓是商品經(jīng)濟和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物。寫字樓為社會各行各業(yè)各部門提供了集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空問距離。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，

14、或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，因為一些企業(yè)為樹立企業(yè)形象，建造大型寫字樓，但往往自己只使用其中一部分便足夠了多余部分用于租賃經(jīng)營。作為收益性物業(yè)-寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。當(dāng)然，也有這種情況．即發(fā)展商建成寫字樓后，分單元出售給企業(yè)作辦公用。但在這里，寫字樓是指被用于出租辦公室的收益性物業(yè)。 寫字樓、商務(wù)樓、商住樓  這是當(dāng)前城市建設(shè)中非常熱門的新名詞

15、。它們之間究竟有什么聯(lián)系和區(qū)別呢？所謂商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議室、洽談室等，當(dāng)然其主要部分仍然是辦公室。所謂商住樓是指既能辦公又兼能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務(wù)活動等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。為了敘述的方便，我們忽略了它們之間的這些細(xì)微區(qū)別，將這些樓宇通稱為寫字樓。</p><p>　　1.1.2寫字樓物業(yè)管理的含義</p>

16、<p>　　所謂的寫字樓物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的寫字樓和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。1.2寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

17、和內(nèi)容</p><p>　　1.2.1寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)</p><p>　　寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)主要有以下四點：</p><p>　　1.為業(yè)戶及客戶提供一個安全，舒適、快捷的工作環(huán)境2.確保寫字樓功能的正常發(fā)揮 3.使物業(yè)保值增值 4.不斷滿足客戶的市場需求</p><p>　　1.2.2寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容</p>

18、<p>　　1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或大廈業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利 </p><p>　　關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約 。 2.制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收</p><p>　　費標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎懲辦法等。 3.根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個客戶還是

19、多個客戶占用一幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體</p><p>　　情況，成立大廈業(yè)主委員會。 4.根據(jù)寫字樓不同的標(biāo)準(zhǔn)和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負(fù)擔(dān)管理費及管理專項維修資的 </p><p>　　支出。 5.物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓的特點及周邊環(huán)境制定出爭創(chuàng)全國或省、市、自治</p><p>　

20、　區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實施方案并落實到各部門。</p><p>　　6.按照有關(guān)規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。 7.為了使寫字樓保證較高的出租率和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營銷 服務(wù)，寫字樓營銷的市場調(diào)研和營銷計劃制定，整體形象設(shè)計、宣傳推介，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，與客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等

21、均屬于寫字樓的營消推廣服務(wù)范疇。 </p><p>　　第二章 寫字樓物業(yè)管理存在的問題</p><p><b>　　2.1寫字樓的特點</b></p><p>　　寫字樓是從港、澳、臺和國外舶來的新概念，具有其它物業(yè)不具有的特點，主要表現(xiàn)在：第一，寫字樓的物業(yè)容積率相對較高，建筑規(guī)模大，電梯、消防、中心空調(diào)系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)

22、系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備先進復(fù)雜，功能齊全。第二，寫字樓裝修檔次高、豪華氣派，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，寫字樓人員流動性大。第四，入駐大廈寫字樓的業(yè)主和客戶層次高，社會影響大。</p><p>　　物業(yè)管理的這些特點給物業(yè)的管理和服務(wù)提出了更高更難的要求。一是管理要規(guī)范化，首先結(jié)合樓宇的特點和實際，建立寫字樓安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場等的管理公約或管理守則，以使整個大廈管理有章可依，運行有序。其次，物業(yè)管理公司必

23、須建立一套完善且又適用的規(guī)章制度和作業(yè)規(guī)范，并要求員工照章執(zhí)行、操作，責(zé)任到人，責(zé)任到崗，確保大廈各項工作正常進行，各種設(shè)備設(shè)施得以安全運轉(zhuǎn)。如某寫字樓建成后就曾發(fā)生過由于消防設(shè)施設(shè)備不符合要求，致使在業(yè)主和客戶入駐后幾天發(fā)生意外，消防勒令強行整改，影響極大。</p><p>　　2.2寫字樓物業(yè)管理存在的問題</p><p>　　寫字樓的特點也給物業(yè)管理服務(wù)帶來了許多困難。</p&

24、gt;<p>　　1.寫字樓白天人流量大，下班后人流量少，雖然如此，但也有心懷鬼胎的人利用夜晚人少的機會混進寫字樓進行偷盜活動。如某寫字樓就曾發(fā)生過這樣的事，幸被巡邏值勤的保安發(fā)現(xiàn)，抓獲了犯罪嫌疑人，避免了業(yè)主和入駐客戶的損失。</p><p>　　2.寫字樓屬于多業(yè)主共存群體，進出辦事人員結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定。盡管大廈各主要通道都安裝有“電子眼”，但個別狡猾的盜竊者也曾混進大廈作案。前不久，某寫字樓正值上班

25、之時，就曾發(fā)生過一起盜竊事故。雖然電子監(jiān)控儀將該犯罪嫌疑人攝了下來，但由于沒有其它線索，致使公安機關(guān)無法破案。</p><p>　　3.很多寫字樓前期規(guī)劃都沒有配套的餐廳，給業(yè)主和入駐客戶餐飲帶來了極大的不便。</p><p>　　4.廣告標(biāo)語管理難度大，因為業(yè)主和入駐客戶認(rèn)為，在自己的范圍內(nèi)懸掛廣告牌純粹是自己的事，想怎么掛就怎么掛，從而造成一些寫字樓五花八門的“牛皮癬”充斥大樓外墻，嚴(yán)

26、重破壞了大樓形象。</p><p>　　5.寫字樓業(yè)主、經(jīng)營者的文化活動難以開展，原因是每個業(yè)主和入駐客戶都是一個整體，一個單位，相對住宅小區(qū)業(yè)主來說，寫字樓因業(yè)主和入駐客戶各自工作較忙，組織起來就很困難。</p><p>　　2.3對寫字樓物業(yè)管理存在問題的建議</p><p>　　1．寫字樓要有統(tǒng)一上下班時間，尤其是下班后至上班時間這段空白，應(yīng)實行封閉式管理。下

27、班后，加班、值班人員以及進出人員應(yīng)憑有效證件進行登記，杜絕無關(guān)人員進入，不給不法分子作案機會，最大限度地避免盜竊事件的發(fā)生，以此保障業(yè)主和入駐客戶的財產(chǎn)不受損失。</p><p>　　2．在上班時間內(nèi)，物業(yè)管理保安要加強巡邏，對可疑人員要及時進行盤查、有效跟蹤，絕不能有安裝了“電子眼”就萬事大吉的麻痹大意思想。同時作為業(yè)主和入駐客戶，也要加強自身防范，對一切可疑之人提高警惕，杜絕無關(guān)人員入內(nèi)，謝絕散發(fā)廣告、推銷產(chǎn)

28、品等人員進入，盡量做到萬無一失。 </p><p>　　3．開發(fā)商在今后的寫字樓開發(fā)建設(shè)中，盡量將餐廳納入規(guī)劃中，作為配套功能之一，以解決業(yè)主和入駐客戶“就餐難”的問題，讓他們少浪費一些不必要的時間，用作工作和休息。</p><p>　　4．對寫字樓的廣告進行統(tǒng)一規(guī)劃和規(guī)范，以杜絕廣告任意懸掛泛濫，保持寫字樓的文明、美麗、整潔、整潔的整體形象。</p><p&

29、gt;　　5．為了構(gòu)建和諧大廈，在元旦、春節(jié)、五一、國慶等重要節(jié)日，有針對性的開展諸如乒乓球、集體外出打高爾夫球、網(wǎng)球、聯(lián)歡等簡單、有益的文體娛樂活動，讓廣大業(yè)主和入駐客戶通過文體娛樂活動互相熟悉、交流、溝通，以此促進和加深彼此的感情，增強大廈的和諧。</p><p>　　第三章 寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢</p><p>　　3.1綠色和可持續(xù)發(fā)展</p><p>

30、　　3.1.1寫字樓的綠色和可持續(xù)發(fā)展是時代的需求</p><p>　　高舒適度、低能耗是國際發(fā)展趨勢。世界范圍內(nèi)的能源危機和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關(guān)注。2010年7月1日開始實施的公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求強制執(zhí)行，對于新一代寫字樓產(chǎn)品來說，有了更為嚴(yán)格的限制。同時，建筑節(jié)能也已成為開發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運營成本，國外資料顯示，一棟寫字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計算

31、，它的運營成本將是這個建筑投資的3倍。作為業(yè)主來講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)注的一個問題。節(jié)能無疑成為生態(tài)節(jié)能型寫字樓開發(fā)的核心目標(biāo)。</p><p>　　3.2.2寫字樓綠色和可持續(xù)發(fā)展的概述</p><p>　　目前開發(fā)商對于綠色建筑標(biāo)識的興趣可能在于促進市場銷售。并不僅僅是環(huán)境意識促使開發(fā)商去建造綠色建筑。長遠(yuǎn)來看，綠色建筑可節(jié)能30％到70％，維護和運營費用便相應(yīng)地減少

32、，而且出租率也將得到提高，因為許多公司都更青睞健康的辦公室；對于業(yè)主和使用者來說，他們承擔(dān)運行費用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)以及舒適性對他們商業(yè)活動的影響。國內(nèi)寫字樓過去多半為并不節(jié)能的全封閉寫字樓，片面學(xué)習(xí)國外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點，某些項目斷章取義使用一些具體的單項建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標(biāo)準(zhǔn)或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國氣候，不能達(dá)到生態(tài)節(jié)能的目

33、的，反而帶來高能耗。</p><p>　　經(jīng)過媒體的關(guān)注與報導(dǎo)，發(fā)展商、租戶都開始關(guān)注寫字樓的節(jié)能生態(tài)問題。相當(dāng)多的業(yè)主已經(jīng)開始務(wù)實的研究生態(tài)節(jié)能技術(shù)了。意識到要想綜合解決寫字樓保溫隔熱、遮陽、自然通風(fēng)、防火、防噪音、便于清潔等方面的要求，只有在設(shè)計上深入研究，才能開發(fā)出適合中國不同氣候的外墻系統(tǒng)和整體節(jié)能技術(shù)。預(yù)計未來的一年綠色與可持續(xù)寫字樓將得到明顯的發(fā)展。</p><p>　　3.2

34、管理經(jīng)營一體化</p><p>　　3.2.1寫字樓管理經(jīng)營的含義</p><p>　　寫字樓物業(yè)管理經(jīng)營可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽

35、命商品的整體去統(tǒng)一考慮 、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的服務(wù)。3.2.2管理經(jīng)營的核心思想和主要內(nèi)容</p><p>　　寫字樓物業(yè)管理經(jīng)營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。物業(yè)管理經(jīng)營運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策

36、劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營在提高企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，還促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。3.2.3管理經(jīng)營的特點</p><p>　　物業(yè)管理經(jīng)營是寫字樓物業(yè)管理的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投

37、資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營水平代表一個城市最先進的物業(yè)管理水平”。物業(yè)管理經(jīng)營有以下特點：　?。ㄒ唬?、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使用價值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實現(xiàn)其最大效益?！　。ǘ?、復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等?！　。ㄈ?、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護、安全消防

38、、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運作，而且還需解決配套問題和商務(wù)服務(wù)、娛樂服務(wù)等?！　。ㄋ模?、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊跟市場發(fā)展方向?！　。ㄎ澹?、品牌性。物業(yè)經(jīng)營要獲取</p><p>　　從目前的實踐看，物業(yè)管理經(jīng)營的有利之處主要體現(xiàn)在：首先可以更好地滿

39、足市場需求和客戶需要；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對客戶來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。 物業(yè)管理經(jīng)營面臨的問題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，同時也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動，

40、相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力；二是風(fēng)險大，一塊物業(yè)的經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，僅是租賃風(fēng)險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉；三是組建專業(yè)隊伍困難，物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不容易，一旦經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受。3.2.5管理經(jīng)營中應(yīng)注意的問題</p><p>　　針對寫字樓物

41、業(yè)經(jīng)營與管理中存在的問題我們在日常的運營中應(yīng)注意一下的問題：</p><p>　?。ㄒ唬┕驹陂_拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒，承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進行認(rèn)真的評估并制定可行的實施方案，使經(jīng)營走上健康發(fā)展的軌道?！　。ǘ┍苊馐?“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)管理為基礎(chǔ)。公司的經(jīng)營如果脫離物業(yè)管理，將面臨來自市場和社會的激烈競爭。公司在資金、技

42、術(shù)和經(jīng)驗上都處劣勢，經(jīng)營風(fēng)險大為增加。同時，這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎(chǔ)，勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響?！　。ㄈ┙?jīng)營中堅持以強化內(nèi)部建設(shè)為立足之本，使公司的經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗。特別是對某些經(jīng)營項目管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識，經(jīng)驗和管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可?！　。ㄋ模┳?/p>

43、意經(jīng)營和收益的合法性、與業(yè)主共同發(fā)展。依靠物業(yè)本身進行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主，哪此性屬于發(fā)展商或公司自己，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起公司的注意。同時要有高超的處理問題的技巧</p><p>　　3.3服務(wù)功能多樣化</p><p>　　3.3.1寫字樓物業(yè)服務(wù)的層次</p><p>　　按照“馬斯洛需求理論”原理

44、，寫字樓客戶對物業(yè)服務(wù)的需求具有不同的層次，并逐步升級。</p><p>　　第一層：基本使用的需求，即保障日常工作開展必不可少的需求，主要指基本的客戶服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化、水電空調(diào)正常供給、保安服務(wù)、電梯通訊系統(tǒng)的正常運行、運轉(zhuǎn)良好的機電設(shè)備等。</p><p>　　第二層：高效快捷的需求，即硬件設(shè)施的全面升級，主要指寫字樓硬件設(shè)施先進性、穩(wěn)定性、智能化提出更高要求，特別是辦公

45、智能化、通訊智能化、立體交通智能化需求等。</p><p>　　第三層：便利周到的需求，即配套功能齊全，主要指客戶要求在足不出戶的情況下，滿足一切涉及辦公的需求。在商務(wù)設(shè)施方面，配置銀行營業(yè)大廳、展覽展示中心、會議中心、商務(wù)中心、郵局等;在生活配套方面，設(shè)有中高檔餐廳、員工餐廳、咖啡廳、運動會所、超市、干洗店、醫(yī)療室、美容美發(fā)廳等;</p><p>　　第四層：尊貴感受的需求，即現(xiàn)代物業(yè)管

46、理追求的是一種文化，一種客戶情感的歸屬。在寫字樓辦公的客戶，基本上全部為腦力勞動者，或者是行業(yè)的佼佼者，他們所具備的影響力自然要求他們追求更高層次的自我實現(xiàn)，寫字樓的物業(yè)管理當(dāng)然要適應(yīng)和滿足這個群體的心理需求。尊貴是什么，是對客戶發(fā)自內(nèi)心的尊重、是無微不至的關(guān)懷、是周到細(xì)致的服務(wù)，是對每個服務(wù)細(xì)節(jié)的一絲不茍……</p><p>　　第五層：共榮升華的需求。即寫字樓所處繁華核心區(qū)域，大廈結(jié)構(gòu)新穎、裝飾華麗，物業(yè)良好

47、的形象、知名度、宣傳效應(yīng)，用戶入住本身就是實力的象征;“孟母三遷，智者擇鄰而居”，相鄰公司的經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)背景、知名度、美譽度等相近形成強烈共識，達(dá)到相互促進、相得益彰、共同升華。</p><p>　　我們只有充分了解客戶不同層次需求的情況下，才能有針對性地提供服務(wù)、創(chuàng)造服務(wù)，通過個性化的服務(wù)來滿足客戶的不同需求，盡而實現(xiàn)客戶利益最大化，提高物業(yè)整體服務(wù)水平，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。</p><p&g

48、t;　　3.3.2扮演服務(wù)集成商角色</p><p>　　隨著各個行業(yè)的不斷發(fā)展,對寫字樓的要求也越來越高,寫字樓的設(shè)計也從簡單的辦公用房向高層次、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)邁進。而現(xiàn)代商務(wù)的繁忙發(fā)展,更使得寫字樓在一定程度上承擔(dān)了家的功能,寫字樓服務(wù)多樣化已經(jīng)是一個趨勢。</p><p>　　物業(yè)公司作為服務(wù)資源的搜集者，統(tǒng)籌者和組織者。也就是說，公司不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)

49、，而是通過提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實社會專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)，達(dá)到業(yè)主滿意的目的。這樣，讓不同層次的業(yè)主接受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的服務(wù)，提高公司本身的市場競爭能力：把公司從基礎(chǔ)性的事務(wù)中解脫出來，本身的機構(gòu)將顯得更為精干，擺脫勞動密集型的形象，這有利于企業(yè)向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和競爭能力；提供更加專業(yè)、全面的服務(wù)，克服物業(yè)管理缺乏服務(wù)資源、能力以及“大而全”弊端；確立市場主體自主經(jīng)營的地位，真正走企

50、業(yè)型和效益型發(fā)展道路，擺脫不應(yīng)有的社會責(zé)任，輕裝上陣提高企業(yè)競爭力；成本容易核算和得到控制，經(jīng)濟效益也會有明顯增強，從根本上提高企業(yè)競爭力。</p><p>　　3.3.3打造商務(wù)綜合體</p><p>　　如今，由于入住企業(yè)客戶的實際生產(chǎn)和生活需求，使得僅僅具有單一功能的商用物業(yè)，很難滿足國際化企業(yè)的商務(wù)需求，因此，高檔寫字樓的品質(zhì)不僅僅反映在產(chǎn)品上，更加反映在其配套設(shè)施和管理服務(wù)上?！?/p>

51、打造商務(wù)綜合體”成了去年寫字樓市場具有標(biāo)志性的詞語，這類寫字樓展示出來的特點就是日趨完備的配套功能設(shè)施和日益完善的管理服務(wù)水平，以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢體現(xiàn)項目的高檔品質(zhì)，大大提高了客戶工作和生活的便利性，極大的提升了客戶入住的附加值。</p><p>　　寫字樓服務(wù)，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)

52、全天候空調(diào)、節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至隨著客戶需求的不斷提高，客戶對服務(wù)要求、標(biāo)準(zhǔn)越來越高，服務(wù)做細(xì)做精是一種必然趨勢。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹立精細(xì)化管理的觀念，規(guī)范和細(xì)化各項工作，層層落實，層層負(fù)責(zé)，自覺加壓，實現(xiàn)管理及服務(wù)每個層面有目標(biāo)、有責(zé)任人、有考核、有反饋，要求員工用心做好每件平凡小事、規(guī)范每個服務(wù)細(xì)節(jié)，扎扎實實推進精細(xì)化管理。針對管理和服務(wù)工作中存在的問題，修正、補充、完善各項規(guī)章制度，細(xì)化工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)辦事，有

53、序運行。注重過程管理，實行過程檢查與階段考核，并將檢查考核情況及時雙向反饋。實現(xiàn)由事后控制向事前、事中控制的轉(zhuǎn)變，使管理達(dá)到及時、全面、有效，實現(xiàn)全過程的精細(xì)化。落實責(zé)任，明確任務(wù)，加強各項工作的考核和管理，使管理和服務(wù)工作不斷向精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)超值服務(wù)。配套功能必須齊全，主要指客戶要求在足不出戶的情況下，滿足一切涉及辦公的需求。在商務(wù)設(shè)施方面，配置銀行營業(yè)大廳、展覽展示</p><p>

54、;　　這些產(chǎn)品通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文化娛樂等多種生活空間的三項以上根據(jù)自身特點進行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的復(fù)雜而有機統(tǒng)一的綜合體。</p><p>　　3.4人性化成為主流</p><p>　　3.4.1以人為本開拓市場</p><p>　　以人為本是科學(xué)發(fā)展觀的

55、內(nèi)涵。它同樣適用于現(xiàn)代寫字樓的物業(yè)服務(wù)之中，今后的寫字樓和住宅一樣，更為講求“以人為本”，越來越考慮人性化的因素，再高檔的寫字樓它歸根到底服務(wù)的都是人，它只有服務(wù)好了人才能獲得發(fā)展動力，才能有生命力，才能獲得更廣闊的市場</p><p>　　適應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化，以人為導(dǎo)向的特定需求，為促進商品交換而開辟新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。物業(yè)公司要根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特定需求，為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營活動提供主動服務(wù)，使

56、產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化，適應(yīng)和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務(wù)，合理配置不同商品服務(wù)的結(jié)構(gòu)。做到對物業(yè)功能、潛在價值的全面了解和對市場需求的準(zhǔn)確判斷。做到商業(yè)物業(yè)整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統(tǒng)一，真正做到以人為中心</p><p>　　3.4.2人性化的內(nèi)容</p><p>　　人性化的寫字樓包含著許多內(nèi)容，既有硬件方面的也有軟件方面的，可不管怎樣

57、這些內(nèi)容都是以人為中心，為了在寫字樓里辦公的群體提供舒適、溫馨、安靜的環(huán)境，在這兒簡單的說幾點。</p><p><b>　　花園植入辦公空間</b></p><p>　　許多富有創(chuàng)新性的寫字樓，除了將墻體用作綠化外，不少開發(fā)商干脆將花園植入辦公空間內(nèi)，創(chuàng)造出舒適的辦公環(huán)境，充分詮釋張揚個性的工作理念。如成都是紅牌樓廣場，開發(fā)商在第八層打造了一個大面積的中庭花園，方便

58、工作人員疲倦后的小憩。第九層以上樓層設(shè)計為中心鏤空，保證了通風(fēng)、采光，同時提供了一個交流的空間。</p><p>　　除此外，庭院花園商務(wù)辦公空間也成為寫字樓“新寵”。這種綠化模式倡導(dǎo)以“時間Time、開放Open、人性Humanity、辦公Office”為特征的“TOHO”辦公模式，這種起源于美國硅谷的全新商務(wù)模式，與以往傳統(tǒng)商務(wù)空間最大的區(qū)別在于，它所倡導(dǎo)的綠色商務(wù)概念并不是單純以簡單的植物裝點辦公區(qū)域，而是

59、將辦公室直接植入庭院花園。</p><p><b>　　智能化高科技</b></p><p>　　隨著低碳、環(huán)保理念的深入人心，寫字樓高科技智能化的設(shè)計也逐步成為發(fā)展的主流。例如，新風(fēng)系統(tǒng)的配備、分體式中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)：辦公自動化管理系統(tǒng)（OAS）、樓宇自動化管理系統(tǒng)（BAS）、通訊自動化管理系統(tǒng)（CAS）、火災(zāi)自動化報警系統(tǒng)（FAS）、保安自動化監(jiān)控系統(tǒng)（S

60、AS）的運用等，是否擁有這些科技智能化已經(jīng)成為判斷寫字樓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。</p><p><b>　　超強的網(wǎng)絡(luò)配置</b></p><p>　　信息化時代，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為日常工作中必不可少的一項，現(xiàn)今寫字樓中配備千兆通信光纖已經(jīng)不是新鮮事，現(xiàn)在大批寫字樓都采用了數(shù)據(jù)主干千兆通信光纖。有的寫字樓在廣場還做到了大廳公共區(qū)域自由無線上網(wǎng)功能，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)的超強配置，使得高效

61、辦公暢通無阻礙。</p><p>　　另外網(wǎng)絡(luò)地板已經(jīng)是比較常見的配置，網(wǎng)絡(luò)地板簡單理解也就是說將地板架空4到20厘米，然后在架空空間里面埋藏管線，這樣便于以后在辦公空間進行調(diào)整后，隨時可以輕易改變地面插座、網(wǎng)線的布置。如今的寫字樓科技已經(jīng)超出你的想象。另外“智能建筑”也是體現(xiàn)在各個細(xì)節(jié)，個別寫字樓就用了“一網(wǎng)覆蓋”配置，也就是說整個樓宇不會設(shè)置電信的、網(wǎng)通的、移動的很多通訊天線，包括電梯和地下室全部“一網(wǎng)覆蓋”

62、。</p><p><b>　?。ㄋ模┬履茉醇夹g(shù)</b></p><p>　　不少開發(fā)商還在產(chǎn)品中加入了新能源技術(shù)，如成都國際科技節(jié)能大廈，一個新能源電動汽車充電站，最大限度做到了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。除此外，大廈外圍采用了太陽能非晶硅隔膜、風(fēng)電技術(shù)等。據(jù)介紹，這項風(fēng)電技術(shù)包括綠化體系、透水地面、風(fēng)環(huán)境優(yōu)化、可再生能源利用等。其中，地下車庫采用了世界最先進的日

63、光照明采光和噪聲控制技術(shù)，并在國內(nèi)率先在樓內(nèi)設(shè)置電動汽車充電站，為未來新能源汽車應(yīng)用提供基礎(chǔ)支持。</p><p>　　國際科技節(jié)能大廈不僅所用材料均是環(huán)保無危害的材料，而且還使用了頗具科技環(huán)保理念的碳排放檢測系統(tǒng)，室內(nèi)還使用了網(wǎng)絡(luò)地板、萬兆光纖、數(shù)字網(wǎng)絡(luò)等高科技配套。而且大陸國際外幕墻的鋁合金龍骨表面的膜，使用的是以氟樹脂為主要成膜物質(zhì)的涂料———氟碳漆，其表面可通過雨水自潔，免維護，時時光亮如新，目前這種低碳

64、環(huán)保漆，只被應(yīng)用在極少高端物業(yè)上。</p><p>　?。ㄎ澹┑卦礋岜煤兔?xì)管網(wǎng)系</p><p>　　不少開發(fā)商還利用地?zé)嵩韺崿F(xiàn)室內(nèi)冷熱循環(huán)，實現(xiàn)環(huán)保低碳。有的寫字樓采用了地源熱泵，利用了地下土壤巨大的蓄熱蓄冷能力，把熱量從地下土壤中轉(zhuǎn)移到建筑物內(nèi)。通過建筑物內(nèi)的毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)實現(xiàn)冷熱循環(huán)，并保證了室內(nèi)始終恒溫。地源熱泵和毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)是目前國際上較流行的一項智能控溫的杰出科技，毛細(xì)管網(wǎng)能

65、像人體毛細(xì)血管一樣柔和地調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。節(jié)能和舒適是它的顯著特點，它用途十分廣泛，安裝靈活且起效迅速，能為建筑物內(nèi)表面提供高效的加熱和冷卻功能，配合地源熱泵系統(tǒng)，節(jié)能效率更是高達(dá)70%以上。</p><p>　?。┝Ⅲw花園辦公空間</p><p>　　近年來，地處鬧市的城市中心商圈過于密集和繁雜，已經(jīng)很難為企業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)提供舒適的辦公環(huán)境。因此，一批倡導(dǎo)立體花園空間的寫字樓應(yīng)運而生，并

66、呈現(xiàn)出規(guī)模發(fā)展的勢頭。</p><p><b>　?。ㄆ撸┥鷳B(tài)植壁墻</b></p><p>　　近期亮相的成都大鼎世紀(jì)廣場，其打造的西部首座生態(tài)植壁墻極扯眼球。據(jù)大鼎的負(fù)責(zé)人介紹，生態(tài)植壁墻高約100余米，動用了全球最領(lǐng)先的尖端科技，讓植物完全附作于垂直的墻面，形成一面嘆為觀止的“綠墻”。據(jù)了解，這種“綠化”手法在西部還尚屬首例，它將刷新中國寫字樓的封面建筑，創(chuàng)造出

67、史無前例的生態(tài)地標(biāo)。</p><p>　?。ò耍┲悄芑＼囅到y(tǒng)</p><p>　　目前，停車難已經(jīng)成為城市的“通病”，也正是因為停車問題，引發(fā)了不少大客戶“漂移”事件發(fā)生，為此，眾多寫字樓開發(fā)商在車位配比以及車位管理方面也開始格外重視。除了常規(guī)的停車方式，一些先進的非常規(guī)停車系統(tǒng)也逐步進入成都甲級寫字樓的配套清單。通過這類智能化停車系統(tǒng)，可實現(xiàn)甲級寫字樓停車場的信息化、智能化，從而大大提

68、高了停車場服務(wù)的整體功能和管理水平。</p><p><b>　?。ň牛┓?wù)人性化</b></p><p>　　除了提高建筑舒適度，節(jié)約能耗外，如何通過其他附加值提高項目在出售或出租市場的競爭力也成為目前眾多寫字樓開發(fā)商研究的重要課題。業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)除了要有高科技的設(shè)施配套外，更要有人性化的服務(wù)和高端的商務(wù)配套，服務(wù)、車位配比、電梯運行等與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的

69、細(xì)節(jié)對寫字樓的升值潛力具有非常重要的意義。</p><p><b>　　第四章 結(jié)語</b></p><p>　　隨著社會經(jīng)濟技術(shù)的發(fā)展，寫字樓經(jīng)濟一定會蒸蒸日上，寫字樓物業(yè)管理也會被賦予不同的內(nèi)涵。任何事物都會隨著時間的推移發(fā)生改變，寫字樓同樣不例外。隨著一棟棟高端寫字樓的拔地而起，應(yīng)該有更專業(yè)的物業(yè)管理去為它們服務(wù)，只有這樣才能形成良性循環(huán)更好地促進寫字樓經(jīng)濟的發(fā)

70、展。物業(yè)管理在將來寫字樓的展中將會越來越重要，只有通過更專業(yè)，更細(xì)心，更高端的物業(yè)管理為客戶服務(wù)，才能得到客戶充分認(rèn)可，才能維持較高的出租率，才能真正實現(xiàn)經(jīng)濟效益.社會效益的完美統(tǒng)一。充分認(rèn)識寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢才能探索出更好的寫字樓發(fā)展之路，才能為寫字樓經(jīng)濟的發(fā)展提供充足的動力，才能使寫字樓經(jīng)濟更好的為社會服務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p>&

71、lt;p>　　[1] 劉圣歡： 《寫字樓物業(yè)管理 》 ，華中師范大學(xué)出版社，2008</p><p>　　[2] 韓朝，陳凱： 《物業(yè)管理市場營銷學(xué) 》 ，清華大學(xué)出版社，2008</p><p>　　[3] 王怡紅： 《 物業(yè)管理實務(wù) 》 ，北京大學(xué)出版社，2010</p><p><b>　　致 謝</b></p>&l

72、t;p>　　通過這一階段的努力，我的畢業(yè)論文《淺談寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢》終于完成了，這意味著大學(xué)生活即將結(jié)束。大學(xué)的三年，我在學(xué)習(xí)上和思想上都受益非淺，這除了自身的努力外，與各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心、支持和鼓勵是分不開的。</p><p>　　首先，我要感謝我的指導(dǎo)老師xx老師。從最初的定題，到資料收集，到寫作、修改，到論文定稿；從內(nèi)容到格式，從標(biāo)題到標(biāo)點，她給了我耐心的指導(dǎo)和無私的幫助。她的這種嚴(yán)謹(jǐn)

73、的教學(xué)態(tài)度和無私奉獻(xiàn)的敬業(yè)精神令人欽佩，在此我向她表示我誠摯的謝意。其次，在論文的寫作過程中，也得到了許多同學(xué)的寶貴建議，同時在工作過程中得到許多同事的支持和幫助，在此一并致以誠摯的謝意。最后，向在百忙中抽出時間對本文進行評審并提出寶貴意見的各位老師表示衷心地感謝！</p><p>　　時間的倉促及自身專業(yè)水平的不足，整篇論文肯定存在尚未發(fā)現(xiàn)的缺點和錯誤。懇請閱讀此篇論文的老師、同學(xué)，多予指正，不勝感激！<