城市地鐵開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值效益與周邊土地開(kāi)發(fā)模式研究——以深圳為例.pdf

1、發(fā)展城市地鐵是大城市解決公共交通問(wèn)題的有效手段，它具有運(yùn)量大、速度快、效率高等顯著優(yōu)點(diǎn)。我國(guó)大規(guī)模建設(shè)城市地鐵的起步時(shí)間較晚，而北美等國(guó)家在地鐵建設(shè)與土地開(kāi)發(fā)的有效結(jié)合上，已取得許多有價(jià)值的研究成果。本文嘗試以深圳地鐵為例，探討城市地鐵對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的效應(yīng)，以及通過(guò)對(duì)深圳新城區(qū)--龍華新城以軌道交通為骨干的規(guī)劃及區(qū)域內(nèi)地鐵站點(diǎn)TOD模式的開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析研究，總結(jié)如何實(shí)現(xiàn)城市地鐵與周邊土地開(kāi)發(fā)的有效結(jié)合。 本研究的核心內(nèi)容包括兩個(gè)

2、方面：第一，從區(qū)位特征、結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征“三維度”入手，構(gòu)建特征價(jià)格模型，對(duì)深圳地鐵一期站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)增值情況進(jìn)行定量分析研究；第二，對(duì)深圳龍華新城以軌道交通為骨干的城市規(guī)劃和該區(qū)內(nèi)地鐵四號(hào)線四塊站點(diǎn)土地TOD開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行定性分析。 首先，本研究通過(guò)文獻(xiàn)梳理工作形成了對(duì)本文所研究問(wèn)題的初步認(rèn)識(shí)。其次通過(guò)多種形式收集數(shù)據(jù)，去除數(shù)據(jù)不完備的樣本，從400余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中篩選出352個(gè)有效樣本，經(jīng)價(jià)格指數(shù)變換，采用回歸分析和特征價(jià)格

3、模型對(duì)地鐵引起的房地產(chǎn)增值效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證研究。研究期間多次實(shí)地調(diào)查，訪問(wèn)30余人；同多個(gè)房地產(chǎn)公司共計(jì)7個(gè)部門經(jīng)理級(jí)、1個(gè)副總經(jīng)理級(jí)人員訪談。再次，將增值效應(yīng)研究結(jié)果應(yīng)用到對(duì)站點(diǎn)周邊土地開(kāi)發(fā)模式的研究中，實(shí)證研究站點(diǎn)周邊土地TOD開(kāi)發(fā)模式的特性及要素。本研究的主要結(jié)果和建議如下： (1)地鐵開(kāi)發(fā)引起的房地產(chǎn)增值作用明顯。地鐵對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響范圍為地鐵站點(diǎn)距離700m半徑內(nèi)的區(qū)域，平均增值幅度為12.0％；400m半徑區(qū)域內(nèi)

4、增值幅度明顯，平均增幅為16.8％；初步估計(jì)每個(gè)站點(diǎn)700m半徑范圍內(nèi)房地產(chǎn)的增值效益為19.104億元。 (2)TOD模式是地鐵周邊土地開(kāi)發(fā)的有效模式，建議政府引導(dǎo)實(shí)施。TOD模式可以更好的利用地鐵的增值效應(yīng)，形成串珠式發(fā)展布局：可以實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)房地產(chǎn)使用功能的有機(jī)結(jié)合，更好的利用土地資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。建議政府首先從規(guī)劃層面引導(dǎo)，大力推進(jìn)發(fā)展商實(shí)施這一模式的開(kāi)發(fā)。 與該領(lǐng)域已有的研究成果相比，本文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在以