土地儲(chǔ)備經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)分析及對策研究.pdf

1、自1996年9月26日，深圳市成立土地發(fā)展投資公司后，各城市紛紛建立了自己的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，經(jīng)過十余年的發(fā)展和運(yùn)作，土地儲(chǔ)備制度帶來了相當(dāng)大的社會(huì)效應(yīng)和社會(huì)變化。土地儲(chǔ)備制度推進(jìn)了土地金融的發(fā)展，抑制了土地炒作，為城市建設(shè)籌集了大量資金，使國家增強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。隨著越來越多的城市建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度越來越不適應(yīng)土地市場的發(fā)展，滯后于土地儲(chǔ)備行為，產(chǎn)生了許多問題。法律、政策的缺位，政府的不規(guī)范操作和過度干涉，融

2、資渠道的單一等等，給土地儲(chǔ)備經(jīng)營行為帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須對土地儲(chǔ)備理論和實(shí)踐進(jìn)行深入研究，提出土地儲(chǔ)備經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范措施，為政府完善和制定新的土地儲(chǔ)備制度提供理論參考。 本文從我國土地儲(chǔ)備制度形成的背景出發(fā)，分析當(dāng)前我國城市土地儲(chǔ)備制度的三種代表性模式：上海、杭州和武漢。上海模式以市場機(jī)制為基本運(yùn)作機(jī)制，充分體現(xiàn)市場機(jī)制配置土地資源的功能。杭州模式不同于按照市場機(jī)制運(yùn)作的上海模式，其運(yùn)作方式為在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮

3、市場機(jī)制配套土地資源的功能。武漢模式以行政指導(dǎo)與市場相結(jié)合，充分發(fā)揮行政指導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)作用。 在研究風(fēng)險(xiǎn)理論的基礎(chǔ)上，提出土地儲(chǔ)備經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的概念和內(nèi)容，構(gòu)建城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)理論，并深層次剖析城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)種類及其影響因素，包括制度風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然后利用層次分析法和模糊綜合評判對具體土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，挖掘出具體土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，如土地儲(chǔ)備制度相關(guān)法律法規(guī)不健全、土地儲(chǔ)備對象、范圍和儲(chǔ)備規(guī)