城市土地市場發(fā)育及其對房地產(chǎn)市場的影響研究——以南京為例.pdf

1、土地市場是市場體系的重要組成部分，土地市場對資源配置、產(chǎn)業(yè)布局等經(jīng)濟(jì)社會各個方面有重要影響，由于房、地不分家，則土地市場的發(fā)育對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有直接而至關(guān)重要的影響。目前，在房價上漲速度過快，固定資產(chǎn)投資過熱的經(jīng)濟(jì)背景下，土地成為宏觀調(diào)控的重要手段。因此，有必要研究土地市場的發(fā)展規(guī)律，及其對厲地產(chǎn)市場的作用機(jī)制。 論文運(yùn)用理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合的研究方法，通過對城市土地市場發(fā)展建設(shè)的內(nèi)涵和土地供應(yīng)、土地價格、土地政策等土地市

2、場因素對房地產(chǎn)市場的作用機(jī)理的研究，發(fā)現(xiàn)土地市場的運(yùn)行規(guī)律，并提出土地市場成熟度的概念，定性和定量的研究土地市場因素對房地產(chǎn)市場的影響機(jī)制，提出了基于土地市場調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策啟示。 首先，在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究成果和理論的基礎(chǔ)上，從土地市場供求均衡機(jī)制、價格形成機(jī)制、競爭機(jī)制、土地市場環(huán)境等研究了土地市場發(fā)育建設(shè)的內(nèi)涵，提出了土地市場成熟度的概念，并建立了評價體系。城市土地市場成熟度評價體系包括土地市場化配置度、供需均衡度、

3、價格靈敏度、市場競爭度和配套機(jī)制完善度5個方面，這5個方面又通過16個評價因子來綜合反映。 然后，研究了土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)、用途結(jié)構(gòu)、土地調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理分析了地價與房價之間的互動關(guān)系，發(fā)現(xiàn)土地市場發(fā)育程度對房地產(chǎn)供需平衡、房價的變化等有重要影響。 作為研究工作的重點(diǎn)，本文系統(tǒng)地總結(jié)了南京市土地市場的發(fā)展軌跡和階段特征，基于第三、四章的理論分析，結(jié)合南京市土地市場和房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，

4、對土地市場成熟度及土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明(1)南京市城市土地市場成熟度綜合評價值為63.77，土地市場化配置度為73.39，供需均衡度為67.41，價格靈敏度為40.96，市場競爭度為54.66，配套機(jī)制完善度為77.53，說明南京市土地市場處于調(diào)整發(fā)展的“過渡型”階段；(2)土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)增量呈正相關(guān)關(guān)系，土地供應(yīng)量受調(diào)控政策影響波動幅度較大，房地產(chǎn)增量波動趨勢與土地供應(yīng)量相似，但滯后期約1年，開發(fā)企