基于實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)投資組合價(jià)值的分析與風(fēng)險(xiǎn)控制研究——以上饒市龍?zhí)逗瑓^(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)為例.pdf

1、分析價(jià)值是一切投資活動(dòng)的依據(jù)和前提，投資價(jià)值分析即評(píng)估投資目標(biāo)對(duì)象的內(nèi)在價(jià)值，從某一個(gè)角度講既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。它需要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、投資學(xué)等方面的知識(shí)，也要求對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理、實(shí)際運(yùn)作有深入的了解。實(shí)物資產(chǎn)投資價(jià)值分析應(yīng)該是一個(gè)理論研究和實(shí)踐應(yīng)用相結(jié)合的過程。 中國房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)投資是為有房地產(chǎn)權(quán)益可進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款為主要形式，其具有實(shí)物資產(chǎn)使用屬性的長(zhǎng)期投資，追求穩(wěn)定的收益和資產(chǎn)保值增值的

2、特性，實(shí)物資產(chǎn)評(píng)價(jià)需建立一套具科學(xué)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的價(jià)值評(píng)價(jià)技術(shù)和管理手段。 房地產(chǎn)投資與絕大多數(shù)實(shí)物資產(chǎn)投資決策一樣，不同程度地具有三個(gè)基本特征：投資不可逆性，當(dāng)環(huán)境或條件發(fā)生改變時(shí)，投資所形成的資產(chǎn)不能在不產(chǎn)生任何損失的前提下即時(shí)變現(xiàn)；房地產(chǎn)投資的未來收益是不確定的，這包括物業(yè)的租金收益的不確定性和物業(yè)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化的不確定性；房地產(chǎn)投資存在明顯的時(shí)機(jī)選擇性，在一定程度上存在一定時(shí)間范圍內(nèi)可以自由選擇投資決策的余地。上述不可逆性、不

3、確定性和延期決策的可能性是實(shí)物期權(quán)存在的基礎(chǔ)，在未來不確定性條件下，投資選擇權(quán)作為一種機(jī)會(huì)成本等同于期權(quán)價(jià)值，是資產(chǎn)價(jià)值的重要組成部分?；诜康禺a(chǎn)價(jià)格不確定性，從房地產(chǎn)投資決策和資產(chǎn)管理的靈活性出發(fā)，分別對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化兩問題展開研究。論文的篇章結(jié)構(gòu)由具體資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)深入到組合資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和整體資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)配置；問題研究的前提是以完全市場(chǎng)下的不確定性條件為主，同時(shí)對(duì)重要的非完全市場(chǎng)因素進(jìn)行修正。 文章共分七章。論

4、文運(yùn)用了相關(guān)理論對(duì)以房地產(chǎn)為代表的實(shí)物投資價(jià)值進(jìn)行分析，并提出房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的策略，以上饒市龍?zhí)逗瑓^(qū)綜合開發(fā)為實(shí)例進(jìn)行研究。龍?zhí)逗瑓^(qū)開發(fā)項(xiàng)目是開發(fā)建設(shè)中心區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目：通過龍?zhí)逗渭昂吜值鼐坝^改造，配以園林式酒店，造以龍?zhí)逗楹诵?，集旅游、居住為一體的自然生態(tài)林閑中心。項(xiàng)目方江西金陽市政綜合建設(shè)有限公司擬和政府全資的城投公司合資成立項(xiàng)目公司；城投公司以政府土地入股，項(xiàng)目方：江西金陽市政綜合建設(shè)有限公司因同時(shí)具有市政、