萬科集團房地產(chǎn)資本結構分析-畢業(yè)論文正文

1、<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　近年來我國的市場經(jīng)濟不斷地發(fā)展,政府大力開展供給側(cè)改革，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其重要性不僅體現(xiàn)在其開發(fā)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的直接貢獻，更重要的是它能帶動其他關聯(lián)企業(yè)的發(fā)展從而拉動消費，從而實現(xiàn)側(cè)面拉動需求，提高了國民生產(chǎn)總值。在我國的宏觀調(diào)控大背景下，企業(yè)資本結構組成是否合理，深刻的影響著公司的經(jīng)營。

2、</p><p>　　本文將以萬科集團為例，主要采用了實證研究法、案件研究法、文獻研究法等研究方法，首先，以現(xiàn)存的資本結構的相關理論和案例研究結合的方式，在對相關資本結構理論分析的基礎上，研究萬科的資本結構和經(jīng)營狀況，然后，對其特征進行總結，發(fā)現(xiàn)和提出資本結構不合理之處及其原因所在，最后提供有效的應對措施，從而使企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率和籌資能力，達到企業(yè)價值的最大化。萬科集團作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的杰出代

3、表，通過對部分房地產(chǎn)上市公司的資本結構的分析，能為本行業(yè)的資本結構優(yōu)化提供一些借鑒。</p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；萬科集團；資本結構；優(yōu)化配置；企業(yè)價值</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　In this paper，in recent years ,the market economy is

4、developing continously and steady in our country . And the government is strengthening structural reform of the supply front to increase the quality and efficiency of supply system and provide a growth impetus for sustai

5、nable economic development . While the real estate industry as one of the most important pillar industries of our country’s economy , its importance is not only reflected by its development and investment will contribut

6、e to th</p><p>　　This paper takes Vanke as a an example and mainly adopts the empirical approach, case study, literature research and other research methods . First of all, according to the existing relevant

7、 theory and case study of capital structure , on the basis of analyzing the related theory , to study the capital structure and operating performance of Vanke . Then, summarize its characteristics, and find out the unrea

8、sonable part of its capital structure . Finally , put forward effective countermeasures, s</p><p>　　Key words： real estate industry ;Vanke Co.,Ltd.;capital structure;optimization of resource distribution;<

9、;/p><p>　　enterprise value </p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　摘要………………………………………………..…….….…………….. .I</p><p>　　ABSTRACT…………….…………….................................

10、.............………..…………….II</p><p>　　一、前言............…….………………........……………………….….……………..1</p><p>　　(一)選題的背景與意義..............………......…………….………….…..……..1</p><p>　　1. 選題的背景...........

11、.......………......…………….………….………..1</p><p>　　2. 選題的意義...........……………….…....…....………………..........2</p><p>　　(二)國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀.................……………………….…....………..………2</p><p>　　1. 國外研究現(xiàn)狀....

12、..................…………………….……......……….2</p><p>　　2. 國內(nèi)研究現(xiàn)狀.......... ..……..….....……………………….…..….………….3</p><p>　　二、資本結構的理論綜述..................…………………………….…..….………….4</p><p>　　(一) 資

13、本結構的概念………………………………………………………..4</p><p>　　(二) 影響資本結構的因素………………….……………...………………..5</p><p>　　萬科集團的基本情況..................………………………….…..…. ………….6</p><p>　　(一) 公司的經(jīng)營狀況..................…….…

14、……………….…..….………….6</p><p>　　(二) 公司的資本結構狀況………………………….…………………………..7</p><p>　　1. 債務比率…….................................................................7</p><p>　　2. 負債結構……………………………...

15、..............………………...8</p><p>　　3. 股本結構……………….…………….................……………...9</p><p>　　四、萬科集團存在的問題分析及解決措施….....……….....…………………………….10</p><p>　　(一) 公司存在的問題……………….………………..….........

16、............……………...10</p><p>　　企業(yè)負債規(guī)模較大…………..………………………………………..…...10</p><p>　　企業(yè)負債結構不合理………...……………...………………….....………..10</p><p>　　企業(yè)股權結構存在問題….....…...………………………………….……..10</p>

17、<p>　?。ǘ┤f科集團資本結構的優(yōu)勢..............……..…………….........………….………..11</p><p>　?。ㄈ┕举Y本結構的優(yōu)化建議………………………………...…………………..11</p><p>　　結論......................………….………….……………………..….……...…..….………...1

18、3</p><p>　　參考文獻......................…………….…………………..….…..……………….………….14</p><p>　　致謝......................………………….……………………..…….…………...……………16</p><p><b>　　前言</b></p>

19、<p>　　(一) 選題的背景與意義</p><p><b>　　1. 選題的背景</b></p><p>　?。?）到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)的總體背景是房地產(chǎn)庫存方面依然存在很大壓力，全國商品房待售面積在今年年底達到了69637萬平方米，比第三季度末增加了1004萬平方米；而對于人們普遍關心的房價，在三四線城市，房價較不穩(wěn)定，在大中城市房價也是如過山車般

20、跌宕起伏不定引人關注。我國大多數(shù)的城市房產(chǎn)價格較上一季度總體下降，從5月份開始，全國房產(chǎn)價格總體上反彈明顯，在年末時出乎意料的出現(xiàn)了較大幅度的上漲，然而作為“風向標”的深圳的房價達到一定峰值后又開始回落，讓整個行業(yè)倍感擔憂。這側(cè)面說明了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資信心明顯不足，去年前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資的增速累計同比僅分別增長了2%和1.3%，這樣的數(shù)量已經(jīng)直逼2008年的經(jīng)濟危機時期了。</p><p>

21、　　2016年，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)是去庫存。在最近我國政府召開的中央經(jīng)濟工作會議中，詳細說明了房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的方式和內(nèi)容。與1998年相比，當時進行的是需求側(cè)改革，明確了商品房市場的主體地位，是房地產(chǎn)發(fā)展到黃金時代的里程碑，公司僅需要拿地、蓋房便可，不用擔心沒有市場；而現(xiàn)如今政府正在施行供給側(cè)改革，公司必須想方設法地為用戶創(chuàng)造最大化價值，只有如此才能夠使房子具競爭力。政策改革對一個行業(yè)產(chǎn)生的重大影響不僅僅是挑戰(zhàn)，也預示著機會，通過

22、這次行業(yè)性供給側(cè)改革，企業(yè)可以趁此機會消化庫存將資金回籠加速資金周轉(zhuǎn)，從而改變公司成為“僵尸企業(yè)”的命運，這也是房地產(chǎn)企業(yè)而言從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型到輕資產(chǎn)模式，從依賴低成本土地向依賴規(guī)模轉(zhuǎn)型到控制能力降低成本，從依賴土地自然高速增值轉(zhuǎn)型到依賴產(chǎn)品價值提升利潤率，從地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型到業(yè)務多元化的的絕佳時機。</p><p>　?。?）萬科集團成立于1984年并于1991年成為深交所首批上市公司之一，是我國房地產(chǎn)行業(yè)的領

23、軍企業(yè)，大眾住宅的開發(fā)是企業(yè)的核心業(yè)務，萬科以專業(yè)的能力贏得了社會的尊重和投資者的青睞。截至2015年12月31日，萬科集團總資產(chǎn)達5500億元人民幣，其資金融通渠道之廣泛，融資規(guī)模之大，都是其他房地產(chǎn)公司無法比擬的。 </p><p><b>　　選題的意義</b></p><p>　　隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟影響增大，做出了越來越突出的貢獻。作

24、為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，能夠有效地促進其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。跟據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司課題組的研究結果，房地產(chǎn)行業(yè)每投資1元，就可以帶動其他行業(yè)創(chuàng)造2.15元的需求。</p><p>　　企業(yè)的生產(chǎn)離不開資金，而若想獲得發(fā)展，必須具備強大的資本，因而資本結構對降低資本成本和財務風險實現(xiàn)資本利用價值最大化具有不言而喻的重要意義。上市公司代表著該行業(yè)的領先水水平，而萬科集團是房地產(chǎn)行業(yè)

25、中首批的上市企業(yè)和龍頭企業(yè)，其融資渠道和結構設置都具有一定的借鑒意義。另外國務院李克強總理做政府匯報時表明我國經(jīng)濟下行壓力和通貨緊縮壓力將在未來五年內(nèi)持續(xù)，其主要原因有：（1）中國經(jīng)濟進入了新的格局，各行業(yè)面臨著結構調(diào)整，整體增長率水平趨于下降。（2）全球經(jīng)濟貿(mào)易萎靡不振，外部需求量仍將會持續(xù)疲弱，而國內(nèi)的投資基數(shù)經(jīng)過數(shù)年發(fā)展已經(jīng)十分巨大而趨于飽和，其投資增張速度將回歸理性;消費總體仍將保持平穩(wěn)。在這樣的大背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的

26、機遇與挑戰(zhàn)，對萬科集團的資本結構的研究，會給我國房地產(chǎn)公司帶來一些啟示。</p><p>　　(二) 國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀</p><p>　　對公司的資本結構的研究，是企業(yè)發(fā)展中的重要課題，資本結構具有合理性將會幫助企業(yè)有效利用財務杠桿來降低資本成本以及規(guī)避風險，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。因此，許多國內(nèi)外的專家學者都有對企業(yè)的資本結構進行不懈的分析和研究。</p><p&g

27、t;<b>　　國外研究現(xiàn)狀</b></p><p>　　西方國家資本經(jīng)濟發(fā)展較早，因而其理論亦相對的成熟 。根據(jù)查閱相關的研究資料，可以發(fā)現(xiàn)，國外的資本結構研究主要有如下三個階段：</p><p>　　（1）早期資本結構理論</p><p>　　早期的資本結構理論由三個基本觀點組成：一、凈收益觀點：一般，在企業(yè)資本結構之中，債權資本所占據(jù)的比

28、例越大，其企業(yè)的凈收益或稅后利潤就會越多，從而企業(yè)的價值就會越高。也就是說，企業(yè)無論獲取多少資本，無論其獲取資本的來源，其債權資本成本率以及股權資本成本率都完全不受財務杠桿的影響，保持著固定不變。 二、凈營業(yè)收益觀點：在企業(yè)的資本結構之中，公司的價值與債權資本的多少，占據(jù)比率的高低之間是沒有直接聯(lián)系的，即，公司債權的資本成本率相對固定，而股權的資本成本率是在變化的，公司的財務風險隨著其債券資本的增加而加大，導致股權資本成本率增高；反之亦

29、然。經(jīng)過加權平均的計算顯示，公司的綜合資本成本率不會改變，是常數(shù)。因此，資本結構與公司價值無關。從而，企業(yè)的凈營業(yè)收益才是決定一個企業(yè)價值的真正因素。三、 傳統(tǒng)觀點。傳統(tǒng)觀點介于上述兩種極端的觀點之間，是個折中的觀點。根據(jù)這樣的觀點，適度地增加企業(yè)的債權資本是有利于公司價值的提升的，但是必須要控制債權資本的規(guī)模大小。 </p><p>　?。?）MM資本結構理論 </p><p>　　MM

30、資本結構理論的基本觀點是：在滿足符合早期資本結構理論的假設條件之下，一個公司的價值與其資本結構是無關的，公司的實際資產(chǎn)決定著公司的價值，而非其各類股權和債權的市場價值。 MM資本結構理論的修正觀點是：如果考慮企業(yè)所得稅因素，企業(yè)的價值會隨著財務杠桿系數(shù)的提高而增加，從而推出企業(yè)資本結構和企業(yè)價值相關的結論。</p><p>　?。?）新的資本結構理論 </p><p>　　新的資本結構理論

31、由以下三種理論構成：一、債務代理成本理論：企業(yè)債務的違約風險越高，其財務杠桿系數(shù)也會越高，因為債權人的相應監(jiān)督成本會隨著企業(yè)債權資本的增加而上升，這就使得債權人會要求更高的利率。而由此產(chǎn)生的代理成本將由股東所負擔，公司的資本結構中債權過于高額，超過一定比例，將會導致股東價值的減低。相反地，如果債權資本比例適度，其資本結構會增加股東的價值。二、信號傳遞理論：通過調(diào)整公司的資本結構，企業(yè)可以傳遞有關獲利的能力信息、相對獲利的財務風險的信息，

32、以及公司將會如何看待其股票市價的信息。通俗來說就是當價值被低估時，公司會增加其債權資本量，反之亦然。 三、啄序理論：公司傾向于首先采用內(nèi)部籌資；當出現(xiàn)需要外部籌資的情況時，公司一般會先選擇發(fā)行債券進行籌資，再選擇其他的融資方式，如外部股權籌資，選擇這種樣的籌資順序?qū)⒉粫鬟f影響公司股價和比例的信息。 按照這一理論，具有目標性質(zhì)的資本結構是不存在的，留存收益與增發(fā)新股同樣都是屬于股權籌資，但是企業(yè)一般最先選用前者，最后選用后者。如果公司獲

33、利能力較強，其之所以安排債權比率較低，并不是為了確立較低目標債權的比率，而是因為其并不需要通過外部的債權</p><p><b>　　2. 國內(nèi)研究現(xiàn)狀</b></p><p>　　（1）我國的資本市場發(fā)展比西方相對較晚，因而理論和實踐也相對較少。對于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結構研究，國內(nèi)專家學者主要以實證檢驗分析為主。王禹函等（2004）認為公司的資產(chǎn)負債率于50%-60%

34、區(qū)間為最佳資本結構。趙海龍（2006）針對中國房地產(chǎn)上市公司的面板數(shù)據(jù)來進行實證性分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)績與資本結構間存在著高度相關的動態(tài)關系。劉建國（2009）根據(jù)我國A股房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)為研究對象，通過實證的分析得出股權融資率和內(nèi)部融資率是負相關，總資產(chǎn)收益率和長期銀行信用融資率是正相關。</p><p>　　二、資本結構的理論綜述</p><p>　　(一) 資本結構的概念</p

35、><p>　　資本結構通常指公司的各種資本構成和各種資本所占比例及其之間相關關系。從理論角度分類，有廣義和狹義兩種資本結構：廣義的資本結構是指公司所有的資本構成，即自有的資本和負債的資本之間的比例關系；而狹義資本結構則是指自有的資本和長期的負債資本之間的比例關系，并且將短期的債務資本計入營業(yè)資本進行管理。</p><p>　　(二) 影響資本結構的因素</p><p>

36、　　資本結構由層次構成、內(nèi)容要素等集合而成，在實際具體的生活中和公司內(nèi)外環(huán)境相協(xié)調(diào)。隨著資本的構成要素及其比例、內(nèi)外環(huán)境的持續(xù)變動，公司最佳資本構成隨之發(fā)生相應改變。因此，在研究公司最佳資本構成時，不可以忽視宏觀、微觀，內(nèi)部、外部的具體情況。</p><p>　　影響公司資本結構的外部因素</p><p><b>　　社會經(jīng)濟水平</b></p><

37、;p>　　一個公司的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關。其原因是一方面在現(xiàn)在社會之中，公司發(fā)展總體態(tài)勢往往決定著社會經(jīng)濟的總體發(fā)展趨勢；另一方面，社會經(jīng)濟總體發(fā)展趨勢反應著公司發(fā)展的總體格局，決定在經(jīng)濟衰退時期，企業(yè)會緊縮負債的經(jīng)營策略。</p><p><b>　　相關政策引導</b></p><p>　　影響公司資本結構的外部因素主要是政府的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)

38、在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)至關重要的地位。2003年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展達到頂峰，同年，國務院批注文件，明確房地產(chǎn)行業(yè)是我國的經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展牽動著國計民生，因而國家重視房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，故而不斷推行相關政策對房地產(chǎn)價格、供求等進行宏觀調(diào)控。我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要通過用土地政策調(diào)整土地供應數(shù)量、供應結構以及供應方式，來減少囤地現(xiàn)象的發(fā)生、提高土地利用效率；用金融政策調(diào)節(jié)貨幣、信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等方面在投資過熱時

39、緩解降溫，在經(jīng)濟蕭條時刺激投資和需求，以及用稅收的政策調(diào)節(jié)交易和持有成本打擊投機者的囤房牟利行為。</p><p>　　2. 影響公司資本結構的內(nèi)部因素</p><p>　?。?）公司規(guī)模的大小</p><p>　　規(guī)模較大的公司往往其業(yè)務范疇也較大，從而就會有效地分散公司經(jīng)營風險，降低其破產(chǎn)幾率，破產(chǎn)所引發(fā)的資金支出費用就會越少。企業(yè)破產(chǎn)成本與企業(yè)資本結構的構成息

40、息相關，對于破產(chǎn)成本少的公司而言，它們更趨向于負債融資。另一方面，通常而言，公司規(guī)模較大具有更多元化的融資方式和渠道，如留存收益，股票、債券發(fā)行，引進投資，貸款等等各類融資方式，這樣多種融資方式組合能夠使企業(yè)資產(chǎn)負債率維持在較低水平。而對于較小的公司而言，規(guī)模較小，留存收益低，難以實現(xiàn)多樣化融資，籌資渠道主要是銀行貸款，引起較高的負債率。</p><p><b>　　公司的償債能力</b>&

41、lt;/p><p>　　財務杠桿的運用失誤可能會導致財務風險，甚至造成公司破產(chǎn)，因而企業(yè)的償債能力格外受到關注。當公司的償債能力較強時，其現(xiàn)金流充裕，債權人的權益得以保障，因而具有良好的籌資信譽，因此，當公司再次債務融資時會降低一定的難度。據(jù)此認為企業(yè)的償債能力與資本結構之間存在著正相關的關系。但是優(yōu)序融資理論認為，當公司需要資金的時候，公司對籌資方式的選擇具有偏好順序性，即偏向以內(nèi)部留存收益、債券發(fā)行、股票發(fā)行的籌

42、資順序。據(jù)此理論，企業(yè)償債的能力越強即內(nèi)部資金越充裕，公司的資產(chǎn)負債率也就愈低。</p><p><b>　　公司的股權集中度</b></p><p>　　對于上市公司，大股東以“隧道行為”使企業(yè)的資源流失，一小股東的利益為代價取得利益。與此同時，國內(nèi)缺乏有效的經(jīng)理人市場，經(jīng)理人通常是由大股東所委派，因此，容易致使經(jīng)理者往往是以大股東利益為決策的出發(fā)點。如此管理者就可

43、能會用經(jīng)營權損害其他股東的權益來為大股東謀取利益。如果企業(yè)股權集中，大股東會期望獲得股利以外的其他途徑的投資回報。因此，股權集中度與負債水平呈負相關的關系，股權的集中度較高的公司更傾向于低負債。</p><p>　　三、萬科集團的基本情況</p><p>　　(一) 公司的經(jīng)營狀況</p><p>　　萬科集團于1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)領域，是在中國相對較早開發(fā)住宅

44、商品房的公司之一。在1991年萬科集團在王石的帶領下確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務的戰(zhàn)略規(guī)劃，確定其主要開發(fā)重點和核心為居民住宅，其投資開發(fā)的領域覆蓋江蘇、浙江、廣州等東南方地區(qū)，以及北京、天津、河北等東北的地區(qū)。其企業(yè)規(guī)模、開發(fā)投資數(shù)量居全國首位。</p><p>　　表3.1 萬科集團資產(chǎn)負債表摘要</p><p>　　表3.2 萬科集團利潤表表摘要</p><p>

45、　　資料來源：萬科A（000002）資產(chǎn)負債表</p><p>　　網(wǎng)址： http://quotes.money.163.com/f10/zcfzb_000002.html</p><p>　　(二) 集團公司的資本結構狀況</p><p>　　萬科集團成立時間為1991年，因為本文的研究目的是通過研究房地產(chǎn)行業(yè)中的具有代表性的一家---萬科公司的資本結構，以小見

46、大，來給整個行業(yè)一些啟示，而企業(yè)的發(fā)展往往與其所處現(xiàn)階段的環(huán)境緊密相關，因此本文所選取用于對比的參照年份為近五年。</p><p><b>　　債務比率</b></p><p>　　圖3.1 資產(chǎn)負債率比較</p><p>　　由時間縱向?qū)Ρ龋瑥膱D表可以可以看出萬科集團2012年至2015年的近四年來，其資本負債率基本保持在77%-78%左右，

47、穩(wěn)定的處于較高的水平；橫向來看，萬科集團與其他四家我國主要房地產(chǎn)開發(fā)巨頭相比較，中海地產(chǎn)的資本負債率最低，為60.90%，萬科集團的資產(chǎn)負債率率僅僅低于恒大地產(chǎn)的81.22%，在房地產(chǎn)行業(yè)的較大的上市企業(yè)中處于中上水平。</p><p><b>　　2.負債結構</b></p><p>　　圖3.2 萬科流動負債率縱向比較</p><p>　　

48、圖3.3 萬科長期負債率縱向比較</p><p>　　由圖中可以明顯看出萬科集團從2011年至2015年的五年內(nèi)，只有2011至2012年年流動負債比率下降而長期借款率上升，在最近的三年里，萬科集團的流動負債比值逐年穩(wěn)定上升，長期借款等非流動負債比率逐年下降，從2012年底的12.4%的峰值降低到2015年底的11.5%。</p><p>　　照此分析可得，近年來萬科集團的融資主要依賴于短

49、期貸款等流動負債，企業(yè)在短時間內(nèi)的還款壓力較大。</p><p><b>　　3. 股本結構</b></p><p>　　表3.3 萬科集團的股份構成</p><p>　　通過查閱萬科集團的相關資料，發(fā)現(xiàn)其流通股份占比88.07%，而其他流通受限股僅占11.93%作為房地產(chǎn)行業(yè)的領軍品牌，萬科集團的股權結構是較為合理的，股改之后，企業(yè)的流通股占

50、絕大多數(shù)比例，達88%，其余占比較大的是在香港上市的外資股，占12%，而有限制條件的股份僅僅只占0.14%，股本是十分分散的，這與我國國家控股的企業(yè)以及很多其他上市企業(yè)相比，其資本結構的股權結構是相對規(guī)范的。</p><p>　　四、萬科集團存在的問題分析及解決措施</p><p>　　(一) 公司存在的問題</p><p>　　經(jīng)過二十多年的發(fā)展壯大，無論是從公

51、司規(guī)模、產(chǎn)品的質(zhì)量、治理層結構還是在市場的定位、優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃設計等等角度來看，萬科集團都已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)。然而，從細節(jié)之處橫向縱向?qū)Ρ确治隹梢园l(fā)現(xiàn)，萬科集團也同樣存在著一些資本結構的問題。 </p><p>　　1.企業(yè)負債規(guī)模較大</p><p>　　在上文中，通過和恒大、保利、龍湖等其他房地產(chǎn)商的對比可以發(fā)現(xiàn)，萬科的資產(chǎn)負債率為77.8%，僅僅次于恒

52、大地產(chǎn)的82%；對于上市企業(yè)而言，根據(jù)財務杠桿原理，公司的未來銷售增長率越高，其每股收益也就越大。而若想增加企業(yè)的每股收益，就得降低借款融資所用的融資費用，同時也要保持銷售增長率穩(wěn)定增加。從2012年開始，萬科集團每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在持續(xù)減少，因此，萬科應該減少一定的負債，降低財務費用，這樣就會給企業(yè)帶來更高的收益。</p><p>　　2.企業(yè)負債的結構不合理</p><p>

53、;　　通過建將萬科集團的流動負債率與同是房地產(chǎn)的其他公司相對比能夠看到，萬科的流動負債率較其他與之對比的企業(yè)都要高，同時，它也高于行業(yè)內(nèi)部的均值。近幾年來，萬科的流動負債都處于較高水平，而長期負債則穩(wěn)定在較低水平。然而，流動負債所帶來的財務風險較長期負債更大，因為流動負債的還款期限遠遠短于長期負債，雖然流動負債的比重較大會增加公司的盈利能力，但如果長此以往，這將會給企業(yè)帶來嚴重的資金鏈斷裂的破產(chǎn)風險。其中，萬科集團流動負債中的預收賬款逐

54、年增加，在2015年資產(chǎn)負債表日占負債總額達44.76%，說明萬科的房地產(chǎn)銷售業(yè)績良好，因此，其負債結構不合理的問題較緩和。另外，縱觀萬科的融資方式，發(fā)現(xiàn)其融資渠道還是相對單一的，主要是通過向銀行貸款、發(fā)行股票，債轉(zhuǎn)股等方式，而這樣必然會加大了企業(yè)的財務風險。</p><p>　　3．企業(yè)股權結構存在問題</p><p>　　根據(jù)上文可知，萬科集團的股權相對其他上市公司更較為分散，這也是其

55、企業(yè)治理結構更為完善的核心原因，具體表現(xiàn)為公司流通股的份額遠遠超過同行業(yè)的平均水平，而這一比例還將不斷增加。然而，股權較為分散也有其弊端，其一，由于股權集中度較低，企業(yè)缺乏大股東的有力支持；在我國市場經(jīng)濟有一定局限性，土地儲備 和項目的承接受到政府的影響，因而具有政府背景房地產(chǎn)企業(yè)在政策性強、扶持力度較大的舊城改造的大項目中往往更具有競爭優(yōu)勢；其二，由于股權過于分散，股東們沒有能力更無意識的去影響企業(yè)的經(jīng)營決策，這就導致了公司的經(jīng)營權掌

56、握在管理者的手中而缺乏對決策的監(jiān)督；其三，萬科集團的股權為流通股，這便為寶能等公司大量收購股票而可能獲得公司的重大影響力從而控制了公司。</p><p>　　(二) 萬科集團的優(yōu)勢</p><p><b>　　1.融資渠道多樣化</b></p><p>　　當前階段，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資渠道較為單一，多數(shù)企業(yè)過于依賴預收款和銀行貸款，這不僅對于

57、企業(yè)，對社會也是一種隱患。而萬科集團在2003年自“121”號文件出臺以后，用“大項目、大資金”代替了“大項目、小資金”的運行模式，抓住了股份制改革的機遇，較早的在資本市場上籌集到大量資金，為萬科集團將來的發(fā)展打下了堅實的基礎。因為大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源依賴銀行信貸，銀行利率的調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，因此，在緊縮的貨幣政策下，資本結構單一的房地產(chǎn)企業(yè)極易發(fā)生資金的短缺，而萬科公司較早的開發(fā)了資本市場的融資、海外融資、房地產(chǎn)

58、信托等，融資渠道多元化，僅僅30%的流動資金是銀行短貸，這樣大大降低了宏觀調(diào)控政策對企業(yè)的影響，資金周轉(zhuǎn)更為安全。</p><p>　　2.樹立良好的品牌優(yōu)勢來增強公司的競爭力</p><p>　　品牌效應能夠使企業(yè)穩(wěn)定地擴大其市場占有率，同樣的，房地產(chǎn)公司應該通過打造其獨有的品牌來獲取豐厚利潤。經(jīng)濟在發(fā)展，人們對物質(zhì)生活水平的要求也不斷提高，對房地產(chǎn)的產(chǎn)品的要求不再僅限于房屋的戶型，變得

59、更多的關注房屋的建筑密集度、綠化程度、私密程度、周邊的配套設施等相關因素。我國的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，競爭壓力較大，要使產(chǎn)品受到消費者的歡迎，必須由過去注重產(chǎn)品的有形要素上升其層次到注重對社區(qū)的文化、品牌形象建設等要素。因而一個房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠通過打造出自身獨特的地產(chǎn)品牌，使其產(chǎn)品的功能和內(nèi)涵更加完備，文化附加值更加豐富，是公司培育和發(fā)展核心競爭的一個重要標志之一。</p><p>　　作為一個房地產(chǎn)上市公司，企業(yè)的

60、經(jīng)營策略不應當是短視的追求短期的項目盈利，而應當是追求長遠的企業(yè)價值最大化。因此公司建設有良好的品牌十分重要，它將會有助于房地產(chǎn)上市公司的顧客滿意度提高，同時也會為房地產(chǎn)上市公司帶來豐厚利潤，從而帶來房地產(chǎn)上市公司績效的提高。萬科集團以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，因而具有不動產(chǎn)及大宗商品的特殊商業(yè)屬性，這就使得萬科集團建立良好的品牌形象。萬科集團通過樹立了良好的品牌，更加有效的提高了競爭力，比如：通過其良好的品牌優(yōu)勢，公司與銀行建立良好關系，使公司

61、的融資更加方便快捷，從而有效地防止了產(chǎn)生資金鏈的斷裂問題；良好的企業(yè)聲譽可以贏得消費者的信賴，從而能夠加速消費者的消費決策，促進其產(chǎn)品銷售，因而加快了其資金的回收速度，由此使公司能夠有健康的資本結構以支持其發(fā)展。</p><p>　　(三) 公司資本結構的優(yōu)化建議</p><p>　　增強萬科集團盈利能力，增加內(nèi)部融資的比例</p><p>　　要想將風險降低到最低

62、水平，企業(yè)的盈利能力必須提高，進而便會推動企業(yè)的償債能力的提高。萬科集團應當通過創(chuàng)新管理、銷售等方面，合理地配置資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、降低產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售成本、改進產(chǎn)品的質(zhì)量和結構等措施，提高產(chǎn)品的銷售速度，增加市場占有率，增強盈利能力，加快資金回籠留存適當流動資金，償還一定量的負債，如此將企業(yè)面臨的相關風險降低至合理水平。一個公司最為安全可靠的融資方式之一就是內(nèi)部融資。無論對于萬科集團還是其他的公司來說，要想提高其內(nèi)部融資水平，就必須

63、保證公司的盈利水平，這是融資資金的源泉。</p><p>　　加快萬科集團債券的發(fā)展，增加長期融資的比例</p><p>　　房地產(chǎn)公司資金需求量大，而相對于銀行貸款的利息，債券融資的成本更為低廉，因而能夠作為較為理想的銀行貸款的替代融資產(chǎn)品。為了能夠推動企業(yè)債券市場的穩(wěn)健發(fā)展，我國政府也正在加強監(jiān)督管理與完善相關的立法，萬科集團應當適當?shù)卦龃蠖唐谌谫Y券的發(fā)行量與可轉(zhuǎn)換債券的規(guī)模，減小銀行

64、還款壓力。</p><p>　　3.加大萬科集團股權融資力度，增加直接融資的比例</p><p>　　萬科集團應當開拓多種融資渠道，對股權融資加以重視并且引入信托基金，使直接融資占據(jù)比例增加。房地產(chǎn)公司有很多的融資的渠道，而每種融資渠道都有各自的優(yōu)缺點，不同規(guī)模的房地產(chǎn)公司適合使用不同的融資方式，而企業(yè)使用融資渠道多樣化不僅僅可以使融資問題的解決變得相對容易方便，另外，還可以優(yōu)化房地產(chǎn)公司

65、資本結構，規(guī)避使用單一融資渠道帶來的較高的風險。最為理想的融資渠道便是股權融資，通過股權入融資本，萬科集團可以通過增加自有資本金的占比率，優(yōu)化自身的資本結構來降低財務風險。</p><p>　　4.繼續(xù)加強資產(chǎn)的流動性，注重固定資產(chǎn)管理</p><p>　　萬科集團是房地產(chǎn)企業(yè)的標桿企業(yè)，其資產(chǎn)流動性較強，但還應該繼續(xù)加強對固定資產(chǎn)的管理，為企業(yè)積累有形資產(chǎn)做出貢獻，從而增強公司的抵押能力

66、，并以此提高萬科集團對環(huán)境的適應性和應對資金市場變化的能力，使萬科集團能夠充滿活力和不斷發(fā)展。國內(nèi)外的學者通過研究表明資產(chǎn)的流動性與其負債水平呈現(xiàn)顯著的負相關關系，在企業(yè)的運轉(zhuǎn)過程中，經(jīng)營管理者必須注重增強資產(chǎn)的流動性性，提高公司的融資和償債能力，以此來保證企業(yè)能夠支付債務的能力，避免債務危機，為資金的運行打開一個良性循環(huán)局面。</p><p><b>　　結 論</b></p&

67、gt;<p>　　首先，通過書寫本論文，我了解到了更多的關于房地產(chǎn)行業(yè)資本結構的知識，本論文通過很多方面來分析房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，行業(yè)內(nèi)部的基本結構，并且采取舉典型標桿企業(yè)萬科進行論述，分析存在的問題及研究其對策。通過此次學習，可以對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)資本結構不合理的原因，我國政府的宏觀調(diào)控下不同政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不同方面的影響，以及針對現(xiàn)行階段中出現(xiàn)問題的解決方法有了一定的了解，根據(jù)平時所學研究方法，學

68、到了很多書本上沒有的知識。</p><p>　　其次，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)展功不可沒，國內(nèi)外有許許多多的學者不斷地分析和論證資本結構的研究，然而由于歷史發(fā)展的客觀原因，經(jīng)濟的發(fā)展導致理論研究遲緩，相關的理論和行業(yè)標準尚不成熟，企業(yè)是推進國家經(jīng)濟發(fā)展的細胞，其重要意義不言而喻，而資本結構是重中之重，因此本人建議政府及專家學者應加大對企業(yè)資本結構的研究力度。</p><p>　　另外，盡管

69、筆者在研究和寫作中勉勵而行，但是仍然存在以下幾點不足之處：（1）本文因為本人未曾有深入的房地產(chǎn)行業(yè)的實務經(jīng)驗，并且所學專業(yè)有限，對于金融、經(jīng)濟的知識相對匱乏，以及對萬科集團的資本結構研究，受限于某些信息不足，所以論文的深度和廣度有待提高，在具體應用到萬科集團本身時，改善策略有所不足，還需要進一步的研究和論證。（2）在研究方法的選擇問題上，本人的數(shù)學學術功底有限，選取的樣本數(shù)據(jù)較少，在研究時未運用相關數(shù)據(jù)做成數(shù)學模型進行分析，可能造成結論

70、的偏差。（3）在考慮對資本結構的影響因素時。本人考慮問題不夠全面，論述能力欠佳，無法將一些不能量化的影響，如管理水平、 公司文化環(huán)境和治理結構等未能論述下來。</p><p>　　最后，展望房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司要加強自身的資本結構的優(yōu)化和研究，努力降低資本成本，減小財務風險，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，同時，在對房地產(chǎn)行業(yè)的一番研究后發(fā)現(xiàn)，政策對房地產(chǎn)的引導作用巨大，因此，政府部門應幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，以此促

71、進我國經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。</p><p><b>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　[1] 王曉然. LS房地產(chǎn)公司資本結構優(yōu)化研究[J].安徽:安徽財經(jīng)大學, 2015.9:6-26.</p><p>　　[2] 葛紅玲, 莫淑.優(yōu)化房地產(chǎn)上市資本結構質(zhì)量之管見[J].現(xiàn)代財經(jīng)(天津財經(jīng)大學學報),2010.5(2):51-6

72、3</p><p>　　[3] 冷薇薇, 陳向明.我國房地產(chǎn)上市公司資本結構影響因素的實證分析[J].地方財政研究2013.3(1):33-51</p><p>　　[4] 武文斌. 萬科資本結構分析[J].河北企業(yè)，2014.3:63</p><p>　　[5] 任木榮, 馮明.房地產(chǎn)上市公司資本結構對企業(yè)績效的影響分析——基于A股121家公司2009—2011年

73、的財務數(shù)據(jù)[J]. 湖南農(nóng)業(yè)大學學報(社會科學版),2012.8(4):56-83</p><p>　　[6] 孔維偉, 段洪波.資本結構與盈利能力關系——來自房地產(chǎn)上市公司經(jīng)驗數(shù)據(jù)[J].財會通訊2012.12(10):33-56</p><p>　　[7] 曾曲艷. 企業(yè)財務風險探討[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），201.5:9-15</p><p>　　

74、[8] 董海蛟，朱佳夢，馬立國. 萬科企業(yè)股份有限公司資本結構與經(jīng)營績效的關系的實證分析[J].商場現(xiàn)代化，2014.3:63-89</p><p>　　[9] 賀晉，張曉峰，丁洪. 資本結構對企業(yè)績效影響的實證研究——以我國房地產(chǎn)行業(yè)為例[J].企業(yè)經(jīng)濟，2012.6:33-45</p><p>　　[10] 張紅，楊飛，張志峰. 我國房地產(chǎn)上市公司資本結構變化特征研究——基于最優(yōu)資本結

75、構的視角[J].審計與經(jīng)濟研究 , 2014.1:96-112</p><p>　　[11] 李偉軍，李智，王敬勇. 政治聯(lián)系、資本結構與房地產(chǎn)企業(yè)過度投資[J].中國經(jīng)濟問題，2015.2:23-35</p><p>　　[12] 楊飛, 張紅, 李洋.基于部分調(diào)整模型的中國房地產(chǎn)上市公司最優(yōu)資本結構測算與比較[J].清華大學學報(自然科學版) ,2013.10(9):18-31<

76、/p><p>　　[13] 李杏芳. 房地產(chǎn)企業(yè)資本結構的優(yōu)化管理[J].當代會計 , 2015.6:53-71</p><p>　　[14] 甘霞. 我國房地產(chǎn)公司的資本結構影響因素分析[J].經(jīng)營管理者，2012.6:36-45</p><p>　　[15] 王凱，唐飛雄. 房地產(chǎn)行業(yè)資本結構與企業(yè)價值分析[J].當代經(jīng)濟 , 2010.8(2):42-61<

77、/p><p>　　[16] 徐志堅. 房地產(chǎn)企業(yè)議價能力與資本結構——基于上市公司面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].南京社會科學，2011.3（6）:63-78</p><p>　　[17] Nicolas Kohl,  Wolfgang Schaefers . Corporate Governance and Market Valuation of Publicly Traded Real

78、 Estate Companies: Evidence from Europe[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2012.3:362-393</p><p>　　[18] Antonios Rovolis,  Andreas Feidakis . Evaluating the impact of economic factors

79、on REITs' capital structure around the world.[J].Journal of Property Investment & Finance, 2014.6:11-26</p><p>　　[19] Hong Zhang,  Shuai Gao,  Michael J. Seiler,  Yang Zhang . The Effe

80、ct of Credit Crunches and Equity Financing Restrictions on the Capital Structure Adjustments of Chinese Listed Real Estate Companies[J].Emerging Markets Finance and Trade, 2015.5:121-132</p><p>　　[20] Zhaohu

81、i Li.Real Estate Enterprise Capital Structure Analysis and Optimization—The Case Study of Kaisa Group[J].Modern Economy, 2015.6:971-976</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　四年的大學生涯即將以此論文畫

82、上句點。由于本人各方面原因，論文寫作開始較晚，因此在寫作的過程中遇到了更大的壓力和困難，在老師、同學和師哥師姐的幫助下才順利完成論文。所以，我要對所有幫助我順利完成論文的所有人表示感謝。</p><p>　　首先，感謝指導我論文寫作的丁曉英老師，她為我提供了不耐其煩的指導和無私的幫助；還有感謝我的各科科任老師，他們在課堂中為我寫論文用到的知識方法奠定了基礎；其次，感謝我的同學，他們在畢業(yè)論文的排版上給予我很多幫助