大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資決策研究——以宜賓[魯能山水綠城]及起步區(qū)項(xiàng)目為個(gè)案.pdf

1、在目前不斷開(kāi)放前進(jìn)的中國(guó)，一個(gè)越來(lái)越受到關(guān)注的事實(shí)是：近年來(lái)在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是城市郊區(qū)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)品質(zhì)不斷提升的同時(shí)，開(kāi)發(fā)規(guī)模也在發(fā)生著驚人的變化。從北京到上海，從沿海到內(nèi)地，樓盤的規(guī)模不斷長(zhǎng)大已經(jīng)成為一個(gè)事實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在規(guī)?；l(fā)展的軌道上快速前進(jìn)。動(dòng)輒上千畝、甚至上萬(wàn)畝的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)在全國(guó)各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中屢見(jiàn)不鮮。 那么，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)“高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

2、中，如何做好大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃以及項(xiàng)目的前期投資決策，尤其重要。因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期決策失誤，造成投資失誤的案例非常之多。因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期決策論證，選擇起步區(qū)以及對(duì)起步區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品組合，做好項(xiàng)目投資分析并取得最優(yōu)方案，對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要，是目前眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前應(yīng)當(dāng)首先回答好和解決好的極為重要的問(wèn)題。 本文試圖以在作者親歷的魯能集團(tuán)在四川省宜賓市開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施以及城市

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目--- [魯能山水綠城]項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)決策中的工作實(shí)踐總結(jié)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目608公頃，其中首期353公頃（約5000畝）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期策劃和決策過(guò)程，尤其是項(xiàng)目起步區(qū)項(xiàng)目約21公頃（315畝）的開(kāi)發(fā)思路、開(kāi)發(fā)模式選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇、項(xiàng)目區(qū)位選擇、項(xiàng)目產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品品種選擇，通過(guò)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、可行性研究的過(guò)程，對(duì)項(xiàng)目的前期投資決策的重點(diǎn)、要點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化原則進(jìn)行分析和研究，取得了一定的帶有普遍規(guī)律性的開(kāi)發(fā)模式的總結(jié)和開(kāi)發(fā)思

4、路的歸納。 通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)踐也證明了，通過(guò)[魯能山水綠城]起步區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通過(guò)起步區(qū)周圍城市設(shè)施的逐步配套完善，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)和成熟，也使整個(gè)城市片區(qū)土地和城區(qū)價(jià)值最大化。一方面，擴(kuò)大了城市建成區(qū)范圍、提升了城市形象，極大改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施；尤其是為城市提供了高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、高附加價(jià)值的城市居住社區(qū)，將使近2萬(wàn)居民搬入新城區(qū)，極大改善了城市居民的生活環(huán)境和居住質(zhì)量；同時(shí)，也通過(guò)大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)取得了開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的