基于房地產(chǎn)市場(chǎng)多種指標(biāo)及模型建立北京市二手房指數(shù)的分析研究.pdf

1、在國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80％左右，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。同時(shí)，二手房是銜接房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于盤活存量房產(chǎn)、重新配置房地產(chǎn)資源，滿足人們多元化的住宅需求，對(duì)于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和良性循環(huán)起到非常重要的作用。 北京市二手房起步較晚，但發(fā)展迅速，近兩年均保持了超過(guò)100％的增勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年北京二手房的成交量將超過(guò)4萬(wàn)套。然而相比于中國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的上

2、海，北京二手房市場(chǎng)還存在不少差距。尤其在信息平臺(tái)建設(shè)方面，上海成立有專門的二手房指數(shù)辦公室，定期發(fā)布上海市二手房指數(shù)，對(duì)于指導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)起到良好的效果?？紤]到北京二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展以及信息不通暢的現(xiàn)狀，北京二手房指數(shù)的建立迫在眉睫。 在此背景下，本文通過(guò)分析北京市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及存在問(wèn)題，研究國(guó)內(nèi)外編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論和方法，提出了構(gòu)建北京市二手房指數(shù)系統(tǒng)的思路和具體操作步驟。筆者提出借鑒重復(fù)交易法，引入“標(biāo)準(zhǔn)房”的

3、概念，然后根據(jù)通過(guò)特征價(jià)格模型得出的修正系數(shù)，對(duì)報(bào)告期提取的樣本價(jià)格進(jìn)行修正，得到報(bào)告期“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，最后，根據(jù)指數(shù)計(jì)算公式得出報(bào)告期北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。另外，本文以2004年3月為基期，提取實(shí)際成交樣本，對(duì)2004年5月北京市朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖地區(qū)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)模擬計(jì)算。 最后，本文又對(duì)北京市二手房景氣指數(shù)的構(gòu)建進(jìn)行了探討，選定了合成指數(shù)的計(jì)算方式，并選擇了對(duì)北京市二手房市場(chǎng)影響較大的9個(gè)指標(biāo)參與景氣指數(shù)的計(jì)算。