貼現(xiàn)因子理論及其對(duì)我國住宅定價(jià)與預(yù)警的應(yīng)用.pdf

1、當(dāng)前我國房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)的現(xiàn)象引起國人廣泛關(guān)注，本文表明了資產(chǎn)定價(jià)理論對(duì)我國住宅價(jià)格進(jìn)行決定的合理性：居民在住宅上的支出是固定資本形成總額的一部分。資產(chǎn)定價(jià)理論的發(fā)展歷程表明：貼現(xiàn)因子理論的基本定價(jià)方程p=E(mx)是近20年資產(chǎn)定價(jià)理論發(fā)展的集大成，涵蓋了所有資產(chǎn)，包括債券、股票、期權(quán)和真實(shí)投資機(jī)會(huì)。 在加入效用函數(shù)假設(shè)后，作者運(yùn)用貼現(xiàn)因子理論通過數(shù)學(xué)推導(dǎo)得到了住宅定價(jià)公式pt=ctθβδ1-r/1-βδ1-r，該公式表明長(zhǎng)期均衡

2、房?jī)r(jià)受五大宏觀因素影響。通過定義市場(chǎng)倍率因子這一概念，五大宏觀因素可以分為兩類——實(shí)體現(xiàn)金流和市場(chǎng)參與者心理預(yù)期。 在引入“隱含市場(chǎng)倍率因子”這一概念后，作者通過IMM分析法對(duì)2004年第1季度至2005年第4季度的北京、廣州、上海三地包括公寓、別墅共六個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行了分析。結(jié)果表明：六個(gè)市場(chǎng)中的參與者具有不同的心理預(yù)期，從而導(dǎo)致住宅投資價(jià)值和房?jī)r(jià)波動(dòng)性的差異。 對(duì)房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法進(jìn)行的綜述表明建模法和指數(shù)法都存在較大

3、缺陷，而建立在IMM分析法基礎(chǔ)上的IMM三區(qū)段處理法有效地解決了宏觀調(diào)控“一刀切”的問題，并且使得政府部門能夠集中力量監(jiān)控市場(chǎng)投資者的心理預(yù)期變量。 本文最后提出政策建議：政府宏觀政策著力點(diǎn)應(yīng)該放在五項(xiàng)宏觀因素上；沒有實(shí)體現(xiàn)金流支撐的房?jī)r(jià)上漲才是泡沫，是政府應(yīng)當(dāng)干預(yù)的對(duì)象；了解IMM分析法所包括的三項(xiàng)指標(biāo)背后的經(jīng)濟(jì)含義，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者的心理因素；應(yīng)當(dāng)廣泛采用“IMM標(biāo)準(zhǔn)差三區(qū)段處理法”，把房?jī)r(jià)納入正常運(yùn)行區(qū)間、加強(qiáng)監(jiān)控