對成鐵物業(yè)管理公司發(fā)展的探討.pdf

1、物業(yè)管理自上世紀80年代初在我國深圳、廣州起步，至上世紀90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。目前，物業(yè)管理行業(yè)的市場進一步擴大，正在向國有大中型企業(yè)的福利房、單位自管房等領域全面滲透。近年來，隨著國有大中型企業(yè)體制改革的深入進行，與企業(yè)主業(yè)生產無關的后勤保障單位紛紛從企業(yè)內部剝離出來，成為自負盈虧的經濟實體。其中，作為在后勤保障單位中占較大比重的負責企業(yè)內部房屋修建、維修的部門逐步向社會化的商業(yè)物業(yè)管

2、理行業(yè)發(fā)展。對于這樣的物管公司來說，如何從原來的“吃皇糧”、旱澇保收轉變?yōu)樵谑袌鼋洕鷹l件下“自己掙飯吃”，成為他們的主要問題。 成都鐵路局物業(yè)管理公司是成都鐵路局直屬機關的后勤單位，負責成鐵局機關房屋的維修工作和物業(yè)管理。隨著成鐵局改革進程的不斷深入，筆者認為該公司的經營內外環(huán)境勢必發(fā)生根本性的變化，成鐵物管公司將不可避免地進入轉型期，由計劃經營向市場經營轉變，因此該公司原有經營管理的方式和制度將不能滿足在新的條件下使公司繼續(xù)發(fā)

3、展的要求。如何適應這種重大的環(huán)境變化，應該采取什么樣的對策來使成鐵物管公司應對即將到來的挑戰(zhàn)，這就是本文力求回答的問題，也是寫作本文的目的。筆者分析成都鐵路局物業(yè)管理公司的實際情況，提出一些可實施的對策，希望能夠幫助成鐵物管公司更好地適應內外環(huán)境，得以繼續(xù)發(fā)展。 第一章首先說明現(xiàn)代物業(yè)管理的定義、特點和模式。然后以瑞士、德國、新加坡、美國等國家為例介紹了國外的物業(yè)管理。最后給出了國內物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀并對存在的問題逐步地進行了分

4、析。 第二章主要介紹成都鐵路局物業(yè)管理公司的歷史背景、現(xiàn)狀及所處的市場環(huán)境。首先簡要回顧企業(yè)歷史發(fā)展過程；其次介紹現(xiàn)有服務項目、服務對象、市場情況、現(xiàn)有員工人數(shù)、以及組織機構等情況；最后介紹成鐵物管公司面對的成鐵局內和局外的兩個物管市場。 第三章探討將在本文中運用的一些環(huán)境分析的方法，并運用這些方法分析公司面臨的內外部環(huán)境。首先運用波特競爭模型研究成鐵物管公司面臨的市場競爭激烈程度，給出該公司在市場環(huán)境中所處的位置。然后

5、通過EFE、EIE環(huán)境關鍵要素分析表分析影響成鐵物管公司發(fā)展的關鍵因素，并通過加權評分對成鐵物管公司進行量化評價。最后，根據前面分析的關鍵因素，對該公司進行SWOT分析，通過SWOT分析提出一些相對宏觀的公司運作策略。 第四章根據前一章對公司內外環(huán)境的分析，提出適合本公司發(fā)展的實施措施。措施歸結為五個方面，它們是：轉變觀念，促進企業(yè)文化變革；建立更有效的組織結構和管理制度；關愛員工，培養(yǎng)人才；按照市場化物業(yè)管理的模式加快小區(qū)住宅